TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00368

N° RG 25/00966 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F2UY

Le 01 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré après prorogation au 01 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le un Septembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Monsieur [W] [Z],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

Comparant en personne,

Madame [H] [P] épouse [Z],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

Comparante en personne,

ET :

Monsieur [J] [B],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté,

-1-

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 21 mai 2022 avec effet au 1er juin 2022, Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] ont donné en location à Madame [E] [T] et Monsieur [J] [B] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de 3 années contre paiement d’un loyer de 540 euros et 30 euros de provision sur charges, soit 570 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 27 février 2024, Madame [E] [T] a donné son congé et demandé à être désolidarisée du contrat de bail en cours à compter du 4 juin 2024.

Par courrier en LRAR du 6 mai 2024, présenté le 13 mai 2024, Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] ont informé Monsieur [J] [B] de l’augmentation du loyer à compter du 1er juin 2024 pour un montant mensuel de 555 euros et 30 euros de provisions sur charges, soit 585 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024, déposé à étude, Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] ont fait délivrer un congé pour motifs légitime et sérieux à Monsieur [J] [B] pour une reprise du logement à compter du 31 mai 2025, soit à l’expiration du contrat de bail de 3 ans. Il a été retenu au titre du motif sérieux et légitime :

— défaut d’entretien des lieux ;

— paiement du loyer en retard

— non-paiement de la réévaluation du loyer à compter de juin 2024.

Un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance à été délivré à Monsieur [J] [B] le 13 novembre 2024.

Par acte du 9 avril 2025, Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z], ont fait assigner Monsieur [J] [B] (acte remis à l’étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— constater et prononcer la résiliation du contrat de location conclu le 21 mai 2022 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire en raison des manquements du locataire à ses obligations ;

— dire et juger Monsieur [J] [B] occupant sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [J] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 8] Publique ;

— autoriser en tant que besoin, Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z], à faire transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tout garde meuble de leur choix ;

— condamner Monsieur [J] [B] au paiement à Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] de la somme de 3741 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 6 février 2025 (loyer de février inclus), majoré des intérêts au taux légal sur la somme de 1401 euros à compter du commandement de payer les loyers et pour le surplus à compter de l’assignation

— condamner Monsieur [J] [B] au paiement à Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit le somme de 585 euros à compter du 1er avril 2025;

— condamner Monsieur [J] [B] au paiement à Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— condamner Monsieur [J] [B] au paiement à Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] des entiers dépens de l’instance et de ses suites par application de l’article 696 du Code de Procédure Civile comprenant le coût du commandement de payer et la notification CCAPEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025.

À l’audience, Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] sont comparants en personne. Ils font valoir que Monsieur [J] [B] n’a toujours pas justifié de l’assurance de la maison. Ils expliquent que la dette de loyers est désormais de 6081 euros et que malgré toutes les tentatives amiables, leur locataire ne répond pas. Ils précisent que la terrasse est à présent complètement encombrée. Ils expriment leur crainte de se voir opposer la trêve hivernale et souhaite que Monsieur [J] [B] soit expulsé avant. Ils expliquent avoir besoin de l’argent des loyers pour payer les études supérieures de leurs enfants. Ils s’inquiètent de l’état dans lequel ils vont retrouver leur logement.

Ils maintiennent leurs demandes contenues dans l’assignation.

En défense, bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, Monsieur [J] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il n’a pas justifié de son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 août 2025, prorogé au 1er septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

1 – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 10 avril 2025, soit plus de huit semaines avant l’audience du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2025 comme l’exige les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 21 mai 2022 contient une clause résolutoire (page 2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 1401€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 janvier 2025.

3- Sur l’expulsion

Monsieur [J] [B] n’a pas comparu à l’audience.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [B] des lieux occupés ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous réserve des dispositions du code des procédures civiles d’exécution, est encourue.

L’article R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit lorsqu’il n’est pas justifié du transport des meubles garnissant les locaux, le commissaire de justice procède à leur enlèvement et à leur transport dans un lieu désigné.

Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] seront autorisés à faire procéder à l’enlèvement des biens et effets personnels de Monsieur [J] [B] et à leur dépôt dans un garde meuble de son choix si le locataire les a abandonnés dans le logement.

Monsieur [J] [B] supportera les frais afférents au transport et à la conservation des meubles et objets personnels, lesquels constituent une conséquence directe de son maintien dans les lieux malgré l’expiration de son titre d’occupation.

De plus compte tenu de la procédure de congé entamé par les bailleurs pour la reprise de leurs biens, compte tenu de l’inaction de Monsieur [J] [B] qui ne répond à aucune sollicitation, compte tenu du fait qu’il ne règle plus son loyer, ne justifie pas de l’assurance habitation, il y a lieu en application des dispositions de l’article L. 412-1 du code de procédure civile d’exécution de réduire le délai à 1 mois.

4 – Sur les demandes de paiement du bailleur

A la date de l’audience, Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] ont actualisé leur créance à hauteur de 6081 euros, loyer de juin inclus, comme le montre le décompte présenté.

Monsieur [J] [B] n’a contesté ni le principe, ni le montant de cette dette.

Monsieur [J] [B] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6081 euros arrêtée au 30 juin 2025, avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

Dans le cadre du contrôle de proportionnalité, le taux d’intérêt légal sera minoré à 1%.

Monsieur [J] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à partir du 1er juillet 2025 d’un montant de 585 euros jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. Cette indemnité sera révisée dans les conditions du bail, s’il n’avait pas été résilié.

Il sera également condamné à régler les charges et réparations à la charge du locataire.

5- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J] [B] partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant les frais de commandement de payer, d’assignation et de notification à la CCAPEX.

Monsieur [J] [B] sera condamné au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 21 mai 2022 sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux un mois après la signification du jugement avec commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [B] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

AUTORISE en cas de besoin Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] à faire procéder au transport des meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais risques et périls de Monsieur [J] [B];

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à payer à Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] la somme de 6081 € au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 30 juin 2025 (échéance de juin 2025 incluse) ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à verser à Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 585 € par mois, à compter du mois de juillet 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DIT que Monsieur [J] [B] devra fournir à son bailleur une attestation d’assurance du bien en cours de validité jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clefs ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à verser Madame [H] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de la notification CCAPEX ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 1er septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS à [W] [Z] et [H] [P] épouse [Z]

—  1 CCC par LS à [J] [B]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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