TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00433

N° RG 25/00786 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F2EB

Le 03 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire et Madame ROUGEAU, Auditrice de justice

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 23 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 03 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trois Novembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par Madame [K] [E], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Monsieur [B] [R],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juillet 2014 et prenant effet le 19 août 2014, l’Office COTES D’ARMOR HABITAT, devenu TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné en location à Madame [N] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer d’un montant initial de 191,90 € par mois sans les charges, outre un loyer de 25,03 € par mois pour le garage.

Suivant un avenant en date du 30 novembre 2023, TERRES D’ARMOR HABITAT a transféré le contrat de bail au bénéfice de Monsieur [B] [R], fils de Madame [N] [H], décédée le 1er mai 2023.

Le loyer s’élève à la somme de 282,28 € par mois à la date de l’audience.

Par LRAR en date du 17 octobre 2024 (non réclamée) TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [B] [R] de régler la somme de 2 616,18 € au titre des loyers et charges impayés.

Un commandement de payer la somme de 2 895,46 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lui a été délivré le 19 novembre 2024 (acte remis à l’étude).

Par acte du 18 février 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

● Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail à compter du 20.01.2025, par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail,

● A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations de locataire, et notamment à l’obligation de payer les loyers,

● Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement en cause au besoin avec le concours de la [Localité 9] Publique et d’un serrurier,

● Condamner Monsieur [B] [R] à lui payer la somme de 2 748,30 €, dette locative (loyers, charges et indemnité d’occupation) arrêtée au 29.01.2025,

● Condamner Monsieur [B] [R] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

● Condamner Monsieur [B] [R] à lui payer la somme de 150 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

● Condamner Monsieur [B] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de la présente assignation.

● Demander à Monsieur [B] [R] de fournir une attestation d’assurance habitation en cours de validité,

● Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 23 juin 2025.

A cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT représenté par Madame [E], suivant pouvoir écrit du directeur général de l’office HLM en date du 12 mai 2025, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation, tout en actualisant la dette locative à la somme de 7 906,99 €, dont la somme de 3 848,65 € au titre du Supplément de loyer (SLS), suivant décompte arrêté au 12 juin 2025.

Le bailleur social a indiqué que les impayés remontaient au mois de mai 2023 (16 loyers impayés) et que le dernier paiement avait eu lieu en février 2025 ; que l’assurance n’était plus à jour depuis le 18 novembre 2023 ; que la situation sociale et financière de Monsieur [B] [R] nécessitait un accompagnement social soutenu mais que ce dernier n’avait pas donné suite à plusieurs propositions d’aides.

Monsieur [B] [R], comparant en personne, n’a pas contesté le montant de la dette locative. Il a précisé qu’il était au RSA (560 €) et qu’il ne pouvait pas travailler, « faute de moyen de locomotion » ; qu’il n’avait pas la capacité financière de payer son loyer et qu’il souhaitait déménager en raison de problèmes de voisinage (nuisances) ; qu’il avait des dettes pénales à régler (jours-amende) ; qu’il était suivi par France Travail et qu’il avait fait un dossier de surendettement.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il confirme les éléments exposés à l’audience.

Le signalement de l’impayé a été transmis à la CCAPEX le 21 novembre 2024 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 19 février 2025.

En cours de délibéré, par un courriel en date du 1er août 2025 expressément autorisé, TERRES D’ARMOR HABITAT a précisé que Monsieur [B] [R] n’avait pas repris le paiement du loyer courant depuis l’audience, ni fourni une attestation d’assurance à jour et a fourni un décompte actualisé de la dette locative, déduction faite du SLS.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 19 novembre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [B] [R] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 19 janvier 2025.

Sur les loyers, charges et l’indemnité d’occupation

Selon le décompte produit par TERRES D’ARMOR HABITAT en cours du délibéré et arrêté au 31 juillet 2025, la dette locative s’élève à la somme de 4 434,84 € en principal (échéance du mois de juillet 2025 incluse), hors frais de procédure qui seront compris dans les dépens (frais de commandement de payer et d’assignation et notifications CCAPEX et préfecture) (= 4 687,95 € – 253,11 €).

Monsieur [B] [R] sera ainsi condamné à payer TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 4 434,84 € au titre de l’arriéré locatif.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit par TERRES D’ARMOR HABITAT et arrêté au 31 juillet 2025 que Monsieur [B] [R] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

En effet, Monsieur [B] [R] est en impayé depuis le mois de mai 2023 ; les derniers paiements remontent au 8 janvier 2025 (441,14 €) et 10 février 2025 (311,82 €) ; aucun versement n’a été effectué depuis le mois de février 2025.

De plus, Monsieur [B] [R] ne justifie d’aucune capacité financière permettant l’apurement de sa dette locative au regard du montant élevé de celle-ci.

En effet, il a indiqué percevoir des ressources limitées, composées uniquement du RSA.

Dès lors, l’absence de reprise intégrale du loyer courant et le montant élevé de la dette locative au regard de la capacité financière de Monsieur [B] [R] ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement pour lui permettre de régler l’arriéré dans un délai de 36 mois (délai maximum pouvant être accordé par le tribunal).

Les modalités de rééchelonnement de la dette seront déterminées le cas échéant par la commission de surendettement.

L’expulsion et l’indemnité d’occupation

Au regard de ce qui précède, et à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [R] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

Monsieur [B] [R], devenu occupant sans droit ni titre, sera en outre condamné à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 282,28 € par mois, à compter du 1er août 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles :

Eu égard à la situation économique de Monsieur [B] [R], il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de TERRES D’ARMOR HABITAT ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [B] [R], comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 19 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 4 434,84 € au titre de l’arriéré locatif selon le décompte arrêté au 31 juillet 2025 (échéance de juillet 2025 incluse) ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 10], deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [B] [R] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 282,28 € par mois, à compter du 1er août 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DEBOUTE TERRES D’ARMOR HABITAT de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 3 novembre 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à l’Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS à [B] [R]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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