TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-BRIEUC

Annexe 2

[Adresse 5]

[Localité 7]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00371

N° RG 25/00866 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F2OG

Le 08 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire et Madame ROUGEAU, Auditrice de justice

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 23 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 08 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le huit Septembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Katell GOURGAND, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Madame [J] [O],

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Rozenn DELPIERRE, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-22278-2025-1419 du 26/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Le 24 septembre 2021, un contrat de bail sous seing privé a été conclu entre l’office publique de l’habitat TERRES D’ARMOR HABITAT et Madame [J] [O] portant sur un appartement de type 3, situé [Adresse 2], à [Localité 7].

Le loyer mensuel initial a été fixé à la somme de 284,57 € et la provision pour charges à la somme de 88,54 € par mois, soit la somme totale de 373,11 € par mois.

Le bail a pris effet le 7 octobre 2021.

Par courriers en date des 27 juin 2023 et 8 octobre 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a rappelé à Madame [O] la nécessité de respecter les dispositions du règlement intérieur.

Finalement, par acte de commissaire de justice délivré le 9 avril 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir :

Au visa des articles 6b et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 1729 et 1735 du code civil ;

— Constater l’existence de troubles anormaux de voisinage ;

En conséquence,

— Prononcer la résiliation du contrat de bail,

— Ordonner en tant que de besoin le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers lui appartenant et / ou garnissant les lieux dans un garde meubles que le Juge désignera ou dans tout autre lieu aux frais du locataire,

— Ordonner l’expulsion de Madame [O] et de tout occupant de son chef du logement d’habitation, huit jours après le prononcé de la décision,

— Condamner Madame [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,

— Condamner la même à lui verser la somme de 900 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [O] aux dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 juin 2025.

A cette date, l’office HLM TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance.

Au soutien de sa position, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT a exposé que Madame [O] vivait en concubinage avec Monsieur [B] [L] et que le couple avait 2 enfants nés en 2020 et 2023 ; que Madame [O] était enceinte d’un 3ème enfant ; que les salariés de la Régie du quartier, en charge de l’entretien des bâtiments, avaient exprimé, à plusieurs reprises, un fort sentiment d’insécurité tant dans l’exercice de leur mission que dans leur vie privée du fait du comportement de Monsieur [L], à tel point qu’un droit de retrait avait été exercé ; que Monsieur [L] entreposait de nombreux encombrants dans les parties communes de l’immeuble ; que de même, ce dernier créait un sentiment d’insécurité par la virulence de ses propos et sa gestuelle lors de ses passages à l’accueil de l’agence de l’office ; que la situation était connue des différents interlocuteurs de la ville et n’était plus supportable pour le voisinage, les membres de la Régie et le personnel de TERRES D’ARMOR HABITAT.

L’office TERRES D’ARMOR HABITAT a précisé qu’une demande de mutation a été faite par Madame [O], sans suite à ce jour.

Au terme de ses conclusions écrites, développées oralement, Madame [O], représentée par son conseil, a demandé au tribunal de débouter l’office TERRES D’ARMOR HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de le condamner à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile combiné avec l’article 37 de la loi de 1991.

Subsidiairement, elle a sollicité un délai de 3 mois pour libérer les lieux.

Au soutien de sa position, elle a estimé qu’il n’existait aucun fondement juridique pour solliciter la résiliation du bail en faisant valoir qu’aucun reproche n’était formulé à son encontre et que les manquements dénoncés concernaient son compagnon, Monsieur [L], lequel n’était pas signataire du contrat de bail ; qu’elle ne pouvait être tenue pour responsable des troubles du voisinage imputés à Monsieur [L].

Elle a indiqué qu’elle avait des enfants en bas âge et elle a sollicité, à titre subsidiaire, la prorogation du délai prévu à l’article L 412-1 du CPCE pour quitter les lieux.

MOTIFS

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 6 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est obligé d’assurer la jouissance paisible du logement ».

L’article 6-1 de la même loi ajoute ainsi qu’après « mise en demeure dûment motivée, les propriétaires de locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

Aux termes de l’article 7 b de ladite loi, « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

La notion d’usage paisible interdit au locataire tout comportement susceptible de causer un trouble ou une gêne excessive aux autres occupants de l’immeuble ou au voisinage, notamment par des voies de fait ou encore des violences.

La responsabilité du locataire se trouve également engagée pour les troubles causés par les occupants de son chef, qu’ils soient mineurs ou majeurs.

L’article 1729 du code civil dispose que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

L’article 1741 prévoit en outre que « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Enfin, l’article 1224 du code civil conditionne la résolution du contrat à l’application d’une clause résolutoire ou à une « inexécution suffisamment grave ».

En application de l’article 9 du code de procédure civile, selon lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il revient à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT de démontrer que Madame [O] n’a pas usé des locaux conformément aux stipulations contractuelles et aux dispositions légales et que la gravité des manquements justifie la résiliation du bail.

La gravité du manquement est appréciée souverainement par la juridiction.

En l’espèce, il ressort de l’article 2-1 du règlement intérieur (annexé au contrat de bail conclu entre les parties), intitulé « incivilités », que « Le locataire s’engage à :

— s’interdire, en toute circonstance, de troubler la tranquillité, la sécurité, l’hygiène et la propreté de l’immeuble ou du quartier. Les violences, tapage et toutes autres nuisances sonores provoquées par le locataire ou toutes les personnes vivant et accueillies dans les biens loués … constitueront autant de causes de résiliation du bail,

— s’assurer que ses enfants ou tiers accueillis ne troublent pas la tranquillité des autres locataires, et en veillant à ce qu’ils ne salissent pas les escaliers, ni les murs extérieurs et intérieurs des immeubles.. ».

Aux termes de l’article 1-7 de ce même règlement, il est interdit aux locataires d’entreposer des encombrants dans les parties communes.

Madame [O] est seule signataire du contrat de bail du logement situé [Adresse 2], mais il est constant que Monsieur [B] [L] est son concubin et qu’elle l’héberge dans l’appartement qu’elle loue.

L’office TERRES D’ARMOR HABITAT reproche à sa locataire, Madame [O], des troubles de jouissance imputables à un occupant de son chef, en l’occurrence Monsieur [L], son concubin.

Sur ce,

Les mails de la directrice de la Régie de quartier et de la responsable SISAL de TERRES D’ARMOR HABITAT en date du 26 juin 2023, ainsi que la photographie annexée, ne permettent pas démontrer que les moutons trouvés dans le local d’accès aux caves de l’immeuble, en violation du règlement intérieur, et ayant nécessité l’intervention des forces de l’ordre, appartenaient à Madame [O] ou à Monsieur [L], son compagnon.

Egalement, l’attestation de Madame [D] [Y] en date du 23 septembre 2024 faisant état de certains comportements inadaptés « d’un locataire » du bâtiment, notamment « la présence d’encombrants et d’urine dans les parties communes, le fait qu’il branche la trottinette sur le secteur électrique de l’immeuble, qu’il jette ses ordures par la fenêtre et rabaisse les personnes en charge de l’entretien », sans nommer la personne mise en cause, ne peut être retenue comme un élément de preuve d’un manquement de la locataire ou d’un occupant de son chef aux obligations locatives.

En revanche, il ressort des mails en date des 15 avril 2024, 4 octobre 2024 et 11 octobre 2024, que la directrice de la Régie de Quartier, en charge de l’entretien des bâtiments, a expressément signalé à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT les éléments suivants :

— Monsieur « [B] [L] » (occupant du logement n° 11) a déposé des encombrants (cartons vides, meubles, chaises, bouteilles de gaz..) dans les parties communes de l’immeuble (faits récurrents) ;

— Monsieur [L] a « menacé et intimidé les équipes lorsqu’elles procédaient à leur enlèvement » ;

— Il a « volontairement bloqué la porte du local technique dans le hall du [Adresse 3] avec sa trottinette alors qu’un agent se trouvait à l’intérieur » et cela est « récurrent et interroge particulièrement la sécurité des agents qui pourraient se trouver enfermés dans le local si une situation d’urgence se présentait » ;

— Le 4 octobre 2024, la décision a été prise d’arrêter « toute prestation d’enlèvement des encombrants à cette adresse tant qu’il n’y aurait pas un agent de l’office TERRES D’ARMOR HABITAT permettant aux agents d’intervenir en toute sécurité » ;

— Le 11 octobre 2024, Monsieur [L] a « menacé de mort un de ses agents au [Adresse 2] » et « il est ensuite venu à la Régie se plaindre que l’entretien n’était pas effectué dans le hall et les a menacé également » ; « la police venait de passer dans leur locaux ».

Egalement, il résulte d’une plainte en date du 15 octobre 2024, que Monsieur [U] [S], salarié à la régie de quartier, a dénoncé avoir été victime de violences de la part de Monsieur [L], ce dernier, accompagné par un tiers, l’ayant attendu à la sortie de son travail et suivi dans la rue en direction de son domicile puis, l’ayant agressé en lui « vidant une bombe lacrymogène sur le visage et en lui assénant des coups de pied sur tout le corps », les faits ayant entraîné une interruption totale de travail de 3 jours.

De même, il ressort d’une main-courante déposée par la directrice de la régie de quartier le 15 octobre 2024 en suite de la plainte de Monsieur [S] que l’individu en cause dans l’agression, résidant au [Adresse 2], avait « menacé plusieurs de ses employés ; semblait complètement instable ; faisait une fixation sur Monsieur [S] et globalement sur tous les salariés de la régie car ils avaient nettoyé l’immeuble dans lequel il vivait et retiré les cartons et autres choses qu’il laissait traîner dans les parties communes.. ».

En outre, Monsieur [X], responsable de l’agence [Localité 7] Est de l’office TERRES D’ARMOR HABITAT, a acté, au terme d’un mail en date du 23 janvier 2025, que Monsieur [L] est passé à l’accueil de l’agence le jour-même pour signaler qu’il n’avait plus de chauffage ni d’eau chaude et qu’il a été « à nouveau menaçant avec [G] (insultes, coups de tête dans les murs ) et a menacé de mettre le feu au bâtiment ou de le faire exploser » ; qu’il avait appelé le commissariat et qu’une « nouvelle fiche incident allait être faite » (fiche non jointe au dossier remis au tribunal).

Enfin, il ressort de la délibération du bureau du conseil d’administration de l’office TERRES D’ARMOR HABITAT en date du 19 novembre 2024 que le 2 avril 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a envoyé un courrier à Madame [O] suite à l’intrusion de Monsieur [L] dans un autre logement que le sien (en passant par la fenêtre) « pour menacer avec un couteau un technicien qui y travaillait avant de repartir ».

Il résulte de ce qui précède que le non-respect du règlement intérieur, les comportements inadaptés et agressifs répétés à l’égard des agents de la régie de quartier qui réalisent des interventions pour le compte du bailleur, ainsi que les propos réitérés intimidants et menaçants de la part de Monsieur [L], dont il est établi qu’il occupe l’appartement loué à Madame [O], constituent des manquements particulièrement graves aux obligations du locataire et justifient que soit prononcée la résiliation du bail consenti à Madame [O].

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de l’office TERRES D’ARMOR HABITAT et de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [O].

Sur l’expulsion :

Le bail étant résilié au jour du présent jugement, Madame [J] [O] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’appartement n° 11 situé [Adresse 2] à [Localité 7] (22).

À défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [O] ainsi que de tous occupants du logement de son chef et de ses biens, sous réserve des dispositions du code des procédures civiles d’exécution ci-dessous.

Selon l’article L 412-1 du code de procédure civile d’exécution, « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Compte tenu des nuisances importantes et de la durée de ses nuisances, il convient de réduire le délai à 6 semaines après la notification du jugement avec commandement de quitter les lieux.

Par voie de conséquence, Madame [O] est déboutée de sa demande d’octroi d’un délai de 3 mois.

Il convient également de débouter l’office TERRES D’ARMOR HABITAT de sa demande d’autorisation de transfert et de séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant ou garnissant les lieux dans un garde meubles de son choix et aux frais de Madame [O].

Cette demande est prématurée à ce stade de la procédure.

Sur l’indemnité d’occupation :

Occupante sans droit ni titre d’occupation de l’immeuble à compter de la résiliation, Madame [O] cause un préjudice au bailleur, qui ne peut louer à nouveau ce bien.

Madame [O] sera condamnée à verser à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du prononcé du présent jugement et ce jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Succombant à l’instance, Madame [O] sera condamnée à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 400 € au titre des frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Madame [O] sera condamnée aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation en date du 9 avril 2025.

Elle sera en revanche déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence de troubles anormaux de voisinage ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [J] [O] à compter du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [J] [O] et de tout occupant et biens meubles de son chef du logement d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] (22) (appartement n° 11), dans un délai de 6 semaines suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [O] à payer à l’office HLM TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du présent jugement et jusqu’à la complète libération des lieux loués ;

CONDAMNE Madame [J] [O] à verser à l’office HLM TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [O] aux entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 8 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à M^e GOURGAND

—  1 CCC par dépôt en case à M^e DELPIERRE

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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