TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 02 MARS 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 02 Mars 2026

N° RG 24/01571 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FSUE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente, statuant à juge unique (article 813 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au deux Mars deux mil vingt six par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rendu le deux Mars deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

LA SOCIÉTÉ PENVEN SCI, dont le siège social est sis rue du 11 Novembre 22580 – 22580 PLOUH, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

Madame [Q] [B], née le 05 Mars 1985 à PAIMPOL (22500), demeurant 63 rue de La Corderie – 22000 SAINT BRIEUC

Représentant : Maître Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Monsieur [M] [Z], né le 05 Avril 1971 à SAINT-BRIEUC (22500), demeurant 8 Allée du Bois Dormant – 22860 PLOURIVO

Représentant : Maître Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Monsieur [W] [J], né le 05 Avril 1971 à SAINT BRIEUC (22000), demeurant Périmorvan – 22290 PLUDUAL

défaillant

Par compromis en date du 26 octobre 2019 la SCI Penven s’est engagée à vendre à M. [M] [Z], M. [W] [J] et Mme [Q] [B] un bâtiment à usage de bureau situé rue du 11 novembre 22 580 Plouha moyennant paiement du prix de 475 000 euros sous condition suspensive notamment que les acquéreurs obtiennent une ou plusieurs offres de prêt d’un montant de 509 700 euros remboursable sur 13 ans moyennant un taux maximal de 1 % et que la SELARL du Goëlo et de Penthièvre soit nommée notaire à la résidence de Plouha en remplacement de la SCP [W] [J] et [S] [P], la réitération devant intervenir au plus tard le 31 janvier 2020.

Par arrêté du 27 janvier 2020 la SELARL « office notarial du Goëlo et de Penthièvre » constituée pour exercer la profession de notaire a été nommée notaire à la résidence de Plouha.

Par courrier du 3 décembre 2021 la SCI Penven a mis en demeure M. [M] [Z] et Mme [Q] [B] de justifier des démarches entreprises pour obtenir un prêt bancaire.

La SCI Penven a réitéré sa demande par courrier recommandé du 15 janvier 2022.

Se prévalant de la perfection de la vente, le conseil de la SCI Penven a mis en demeure Mme [B], M. [J] et M. [Z] d’avoir à réitérer la vente pardevant maître [R] notaire à Perros-Guirec.

Par courrier officiel de leur conseil, envoyé à la SCI Penven, Mme [B] et M. [Z] ont déclaré être disposés à réitérer la vente fin octobre 2023 mais ont formulé des demandes d’éclaircissement.

Par actes séparés du 18 juillet 2024 la SCI Penven a attrait Mme [B], M. [J] et M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de réitération de la vente sous astreinte et de paiement de la somme de 47 500 euros à titre de clause pénale.

M. [J] n’a pas constitué avocat.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 15 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SCI Penven réitère les termes de son assignation.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 18 décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développées, Mme [Q] [B] et M. [M] [Z] demandent au tribunal de débouter la SCI Penven de toutes ses demandes et de la condamner in solidum avec M. [J] au paiement de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Entre temps Mme [Q] [B] et M. [M] [Z] ont signifié des conclusions le 24 mars 2025 à M. [J].

Par ordonnance du juge de la mise en état du 29 septembre 2025 l’ordonnance de clôture a été révoquée.

L’affaire a été clôturée à l’audience et mise en délibéré.

SUR CE :

La SCI Penven prétend à la réitération forcée de la vente au visa des articles 1589 alinéa 1 et 1217 du code civil au motif que cette dernière est parfaite par l’accord des parties sur la chose et sur le prix.

Elle fait valoir d’une part que la condition suspensive portant sur la nomination de la SELARL du Goelo et de Penthièvre a été réalisée et que d’autre part les démarches destinées à obtenir un prêt n’ont pas été mises en œuvre dans le délai du compromis.

Se prévalant de la qualité de notaire des assignés, elle expose que ces derniers connaissent la valeur d’un compromis et qu’ils développement des moyens ineptes pour tenter de s’opposer à la réitération et partant de soutenir la caducité de cet acte. Elle fait remarquer qu’en réalité ils ont changé de projet après la signature du compromis et qu’ils ont décidé sans se soucier du respect de leur engagement de transférer l’étude notariale dans un bâtiment neuf et qu’ils ont créé la SCI Madéra à cette fin.

Elle fait valoir que c’est à tort que les assignés prétendent à la caducité du compromis au visa de l’article 1186 du code civil en ce que la circonstance que M. [J] a été suspendu n’a pas entrainé la disparition de la SELARL mais uniquement la révocation du mandat de co-gérant et que le moyen tiré des difficultés économiques est totalement inopérant et au demeurant inexact.

Elle ajoute que la vente de l’immeuble était indépendant de la cession par la SCP à la SELARL sinon à suivre le raisonnement des assignés la caducité du compromis aurait pour conséquence celle de la cession.

Elle affirme que les poursuites dont fait l’objet M. [J] ne privent pas les assignés de respecter les engagements pris à l’endroit de la SCI personne morale distincte de ses associés.

Subsidiairement, elle fait valoir que les acquéreurs n’ont pas, volontairement levé la conditions suspensive relative au financement de sorte qu’elle est réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil.

Mme [Q] [B] et M. [M] [Z] prétendent au débouté des demandes de la SCI demanderesse au motif à titre principal que le compromis serait caduc en application de l’article 1186 du code civil.

Ils font valoir que l’acquisition de l’immeuble appartenant à la SCI Penven s’inscrivait dans le cadre d’un projet plus global de titularisation de l’office notarial de Plouha dans laquelle ils devaient exercer à trois et que ce projet d’exercice en commun n’a pas pu aboutir en raison de manquements professionnels commis par M. [J].

Ils ajoutent que si la SELARL constituée entre eux a pu être nommée et exercer, en pratique ils n’ont jamais pu exercer à trois, que le chiffre d’affaires était réalisé par deux associés, qu’elle a traversé des difficultés financières et qu’en tout état de cause l’affectio societatis n’existait plus.

Ils s’étonnent de la position de la SCI représentée par M. [J] sur les suites en cas de réitération.

Ils précisent que face aux incertitudes judiciaires et à la situation dans laquelle se trouvait M. [J] ils ne pouvaient pas attendre et devaient assurer un cadre immobilier stable à l’activité de l’étude dont l’image se dégradait. Ils craignaient par ailleurs la possible résiliation du bail professionnel dans ce contexte particulier et ont fait le choix d’investir dans un autre projet immobilier.

Ils confortent leur choix à raison de la destitution de M. [J] le 27 mai 2025 par la chambre de discipline des notaires de Rennes.

Subsidiairement ils demandent de constater la caducité du compromis à raison de la non obtention du prêt.

La demande de réitération de la vente

Aux termes de l’article 1589 la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

Selon l’article 1217 La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1186 dispose qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

L’article 1304-3 prescrit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

A titre liminaire le tribunal observe que l’immeuble de bureaux objet du compromis litigieux qui appartient à la SCI Penven constitue le lieu d’exercice de la SELARL« office notarial du Goëlo et de Penthièvre ».

En l’espèce il ressort du compromis de vente immobilière que les parties se sont mises d’accord sur la chose et sur le prix, que la vente était classiquement passée sous conditions suspensive d’obtention d’un prêt recouvrant certains caractéristiques, que les acheteurs se sont engagés à justifier de toute acceptation ou refus motivé de prêt au plus tard le 28 décembre 2019 et de réitérer au plus tard le 31 janvier 2020. La vente était également conditionnée à ce que la SELARL du Goëlo et de Penthièvre constituée pour l’exercice de la profession de notaire en remplacement de la SCP [J]-[P] soit nommée.

Des pièces il est établi que par arrêté du 27 janvier 2020 la SELARL « office notarial du Goëlo et de Penthièvre » constituée pour exercer la profession de notaire a été nommée notaire à la résidence de Plouha et que les acheteurs n’ont pas justifiés auprès du vendeur de toute acceptation ou refus motivé de prêt au plus tard le 28 décembre 2019 de sorte que par application combinée des articles 1589, 1217 et 1304-3 du code civil la vente est parfaite en théorie et le vendeur peut demander l’exécution forcée de la vente.

Aucun élément essentiel du contrat n’a disparu dans les délais du compromis et la SELARL dénommée plus haut exerce la profession de notaire depuis l’arrêté nonobstant les difficultés rencontrées par un des associés.

D’ailleurs, le 5 et le 6 octobre 2020, soit deux jours avant que je luge des libertés et de la détention ordonne l’interdiction d’exercer de M. [J] au demeurant levée par la cour d’appel par arrêt de la chambre de l’instruction du 27 novembre 2020, Mme [B] relançait le Crédit mutuel de Bretagne pour connaître l’état d’avancement du dépôt du dossier de financement auprès de sa conseillère en déclarant « nous passons directement à la vente, l’avant contrat a été préparé, pouvez-vous me confirmer que vous lancez ce dossier sans ce document », ce à quoi la représentante de la banque répondait qu’elle ne pouvait en l’état obtenir l’accord de prêt sans les bilans au moins prévisionnels d’une des études (la SELARL étant constituée de deux études, celle de Plouha et celle à Saint-Alban).

Ces éléments démontrent que la situation de M. [J] n’était pas un frein au moins pour Mme [B] à la réalisation de l’opération immobilière dans la mesure où la SELARL exerçait la profession de notaire et que si la crise sanitaire a pu ralentir les démarches d’obtention du financement, la vente demeurait d’actualité.

En conséquence Mme [B] et M. [Z] ne peuvent se prévaloir d’une quelconque caducité du compromis dans leur relation avec la SCI Penven.

D’ailleurs le 13 juillet 2023 ils écrivaient via leur conseil être disposés à réitérer la vente fin octobre 2023, et alors que M. [J] n’exerçait plus l’activité de notaire, circonstance démontrant que selon eux le compromis n’était pas caduc.

Si l’exploitation de la SELARL n’a pas dû être simple et source de difficultés indéniables voir de conflits entre associés, la vente de l’immeuble de la SCI Penven était indépendante de la création de la SELARL et de son exploitation qui était effective et l’est toujours s’agissant d’une personne morale indépendante de ses associés, des décisions de gestion devant être prises en pareille hypothèse.

C’est d’ailleurs ce qu’ont fait Mme [B] et M. [Z] qui ont fait le choix notamment de renoncer à ce projet immobilier d’acquisition dans un premier temps et de faire construire un autre immeuble professionnel via une SCI fin 2021 et d’en informer M. [P] (un des associés et co-gérant de la SCI Penven) en janvier 2022 tout en soutenant en 2023 être finalement en mesure de réitérer la vente.

Enfin, Mme [B] et M. [Z] ne justifient pas d’une décision de la banque leur ayant refusé un financement à raison de la situation de M. [J] ou pour tout autre motif et il ressort d’ailleurs des pièces que la banque n’a pas pu instruire le dossier de financement uniquement parque qu’il se trouvait incomplet.

Par ailleurs M. [J] qui n’a pas constitué avocat n’émet aucune opposition à la réitération.

Mme [B], M. [Z] et M. [J] ont empêché l’accomplissement de la vente au profit de la SCI Penven et ne peuvent se prévaloir de l’échec de la condition suspensive de financement pour prétendre voir constater la caducité du compromis.

La vente étant parfaite il convient de condamner solidairement Mme [Q] [B], M. [M] [Z] et M. [W] [J] à réitérer la vente de l’immeuble objet du compromis pardevant maître [R] notaire à Perros-Guirec dans les quatre mois suivant la signification du jugement.

Il n’est pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

La demande en paiement de la clause pénale

La SCI Penven demande la condamnation au paiement de la clause pénale telle que prévue au compromis.

Mme [B] et M. [Z] qui concluent au débouté de toutes demandes plus amples ou contraires ne développent aucun moyen pour s’opposer à cette demande en paiement.

Comme décidé plus haut la vente est parfaite et la caducité du compromis opposée mal fondée.

Le compromis prévoit qu’à défaut de régularisation de l’acte authentique par quelconque des parties, elle devra verser à l’autre à titre de pénalité la somme de 47 500 euros sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la cession.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Les circonstances sus décrites justifient que le juge se saisisse d’office de son pouvoir modérateur de sorte que la clause pénale est ramenée à la somme de 20 000 euros.

En conséquence il convient de condamner solidairement M. [J], Mme [B] et M. [Z] à payer à la SCI Penven la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale.

Les demandes accessoires

Parties succombantes Mme [B] et M. [Z] sont déboutés, de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre la SCI Penven, au titre du caractère abusif de la procédure.

Défendeur au même titre qu’eux il n’y a pas lieu de condamner M. [J] qui n’a pas engagé la procédure mais la SCI Penven dans la mesure où il importe peu qu’il en soit associé, la réitération bénéficiant à la personne morale dont il n’est pas l’unique associé.

Mme [B], M. [Z] et M. [J] qui succombent supportent les dépens et sont condamnés in solidum à payer à la SCI Penven la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances, ne justifient pas que soit écartées l’exécution provisoire de droit, les succombants en cas d’appel étant susceptibles de saisir le premier président pour la voir suspendre s’ils font la démonstration de moyens sérieux d’annulation ou de réformation ou des risques susceptibles d’entraîner des conséquences manifestement excessifs pour eux.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;

Condamne solidairement Mme [Q] [B], M. [M] [Z] et M. [W] [J] à réitérer la vente de l’immeuble objet du compromis situé rue du 11 novembre 22 580 Plouha, pardevant maître [R] notaire à Perros-Guirec dans les quatre mois (4) suivant la signification du jugement ;

Dit n’y avoir lieu à assortir la condamnation d’une astreinte ;

Condamne solidairement Mme [Q] [B], M. [M] [Z] et M. [W] [J] à payer à la SCI Penven la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale ;

Déboute Mme [Q] [B] et M. [M] [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum Mme [Q] [B], M. [M] [Z] et M. [W] [J] à supporter les dépens et à payer à la SCI Penven la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE