TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 24/01579 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZS23

Minute : 24/00675

Madame [S] [P] épouse [C]

Représentant : SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de Bordeaux,

Monsieur [Y] [C]

Représentant : SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de Bordeaux,

C/

Madame [U] [W]

Monsieur [D] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEURS :

Madame [S] [P] épouse [C]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [Y] [C]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par Maître Samira MAHI, substituant la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de Bordeaux

DÉFENDEURS :

Madame [U] [W]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [W]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date des 13 et 21 avril 2023, à effet au 15 avril 2023, M, [Y] [C] et Mme [S] [C], représentés par leur mandataire la société Pichet immobilier services, ont donné à bail à M. [D] [W] et Mme [U] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 929 euros, outre 145 euros de provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2023, M. [Y] [C] et Mme [S] [C] ont fait signifier à M. [D] [W] et Mme [U] [W] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme de 2 203 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, M. [Y] [C] et Mme [S] [C] ont fait signifier à M. [D] [W] et Mme [U] [W] un deuxième commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans un délai de deux mois, la somme de 2143,07 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, M. [Y] [C] et Mme [S] [C] ont fait signifier à M. [D] [W] et Mme [U] [W] un troisième commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans un délai de deux mois, la somme de 3378,67 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, M. [Y] [C] et Mme [S] [P] épouse [C] ont fait assigner Mme [U] [W] et M. [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024 aux fins de :

Constater la résiliation du bail à effet au 13 juin 2024, par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de Mme [U] [W] et M. [D] [W] et de toute personne présente de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier et le transport des meubles dans tel garde-meubles désigné par les bailleurs ou à défaut le tribunal,Condamner solidairement à titre provisionnel Mme [U] [W] et M. [D] [W] à payer en deniers ou quittances à Mme [S] [C] et M. [Y] [C] une somme de 3 314,42 euros correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 18 juin 2024,Condamner solidairement à titre provisionnel Mme [U] [W] et M. [D] [W], au paiement à compter du 1er juillet 2024 d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,Condamner solidairement Mme [U] [W] et M. [D] [W] à payer à Mme [S] [C] et M. [Y] [C] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Mme [U] [W] et M. [D] [W] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment les frais des trois commandements, de la notification à Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie et tous les frais d’exécution.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 3 juillet 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, M. et Mme [C], qui se sont fait représenter par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Mme [U] [W] et M. [D] [W], régulièrement assignés à personne et à domicile, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [U] [W] et M. [D] [W] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé les 13 et 21 avril 2023, du commandement de payer délivré le 12 avril 2024 et du décompte de la créance arrêté au 18 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, que les bailleurs rapportent la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 3 314,42 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [U] [W] et M. [D] [W] à payer la somme provisionnelle de 3 314,42 euros à Mme [S] [P] épouse [C] et à M. [Y] [C] et ce avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date de l’assignation.

Le bail stipule que « les copreneurs (…) seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat » Il convient donc de condamner Mme [U] [W] et M. [D] [W] à payer solidairement cette somme provisionnelle de 3 314,42 euros.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. et Mme [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à son article VIII une clause qui prévoit : « le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat. »

M. et Mme [C] ont fait signifier le 12 avril 2024 à Mme [U] [W] et M. [D] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 378,67 euros en principal dans un délai de deux mois.

Le commandement de payer du 12 avril 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que le bail est résilié à la date du 13 juin 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [W] et M. [D] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre, qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [U] [W] et M. [D] [W] devenus occupants sans droit ni titre depuis le 13 juin 2024, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser M. et Mme [C] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence ils seront condamnés, in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 13 juin 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, y compris la taxe sur les ordures ménagères, et révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [W] et M. [D] [W], qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront le coût du commandement de payer du 12 avril 2024 de l’assignation, de la notification de l’assignation à la Préfecture et du droit de plaidoirie, mais ne comprendront pas le coût des commandements de payer des 16 août 2023 et 20 novembre 2023, non nécessaires à la procédure. Ils ne comprendront pas non plus les frais d’exécution puisque ceux-ci ne sont pas des frais compris dans les dépens et que leur charge est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [C] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [U] [W] et M. [D] [W] seront condamnés in sodium à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [S] [P] épouse [C] et de M. [Y] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail des 13 et 21 avril 2023 entre Mme [S] [P] épouse [C] et M. [Y] [C] d’une part et Mme [U] [W] et M. [D] [W] d’autrepart, concernant un local à usage d’habitation situé, [Adresse 5], sont réunies à la date du 13 juin 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement Mme [U] [W] et M. [D] [W] à payer à Mme [S] [P] épouse [C] et M. [Y] [C] la somme provisionnelle de 3 314,42 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 18 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date de l’assignation,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 5], de Mme [U] [W] et M. [D] [W], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [U] [W] et M. [D] [W] à compter du 13 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges, y compris la taxe sur ordures ménagères, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne à titre provisionnel et in solidum Mme [U] [W] et M. [D] [W] à payer à Mme [S] [P] épouse [C] et à M. [Y] [C] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 juin 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

Condamne in solidum Mme [U] [W] et M. [D] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 avril 2024, de l’assignation du 3 juillet 2024, de la notification de l’assignation à la Préfecture et du droit de plaidoirie, mais ne comprendront pas le coût des commandements de payer des 16 août 2023 et 20 novembre 2023, ni le coût de l’exécution forcée,

Condamne in solidum Mme [U] [W] et M. [D] [W] à payer à Mme [S] [P] épouse [C] et à M. [Y] [C] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge