TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00328 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWNW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. [U], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M [G] [P] et Mme [O] [D] co-gérant

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [I]

né le 28 Juillet 1982 à [Localité 4] (ESSONNE), demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [A] épouse [I]

née le 27 Novembre 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 8 octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025 puis prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2015, M. et Mme [V] [E] [U] -venant aux droits de Monsieur et Madame [V] [H] suite à la vente de l’immeuble le 1er avril 2019- a donné à bail à Monsieur [W] [I] et à Madame [N] [A], épouse [I], un local à usage d’habitation de type F4 avec cave et parking situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 550,00 euros, majoré d’une provision pour charges de 45,00 €, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs depuis le mois d’octobre 2023, la SCI [U] a fait délivrer par acte d’huissier du 19 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [W] [I] et à Madame [N] [A], épouse [I] – dénoncé par voie électronique le 20 février 2024 à la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret – lequel portait sur la somme principale de 3.209,84 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés pour la période d’octobre 2023 à février 2024 inclus.

La SCI [U] a ensuite fait assigner en référé Monsieur [W] [I] et à Madame [N] [I] – par actes d’huissier signifiés à personne et à domicile le 25 avril 2024, puis dénoncés par voie électronique le 26 avril 2024 auprès de la Préfecture du Loiret- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater que le bail intervenu entre les parties le 5 décembre 2015 se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

En conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [I] et de Madame [N] [I] de l’appartement qu’ils occupent au [Adresse 2], et celle de tous occupants de leur chef dans les délais légaux, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [N] [I] à payer à titre provisionnel la somme principale de 4.518,46 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

Condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [N] [I] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majorés des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, en réparation du préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément à l’article 1760 du code civil ;

Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [W] [I] et Madame [N] [I] au paiement de la somme de 500,00 €, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [W] [I] et Madame [N] [I] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 8 octobre 2024 où Monsieur [G] [P] et Madame [O] [D], co-gérants de la SCI [U], et Madame [N] [I] ont comparu en personne, Monsieur [W] [I] étant non comparant.

Madame [N] [I] a déclaré être au chômage avec un revenu de 900 €, tandis que son époux est salarié avec un revenu de 2000 € à 2300 € par mois, et qu’une dette qui s’élève à 20.000 € ou 25.000 € reste due par ce dernier depuis 15 ans. Elle ajoute qu’une demande d’aide financière auprès d’une association serait en cours.

Les co-gérants de la SCI [U], se sont opposés à tous délais de paiement, et ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, en précisant avoir obtenu un jugement de condamnation en paiement du 30 novembre 2023 qu’ils ne parviennent cependant pas à exécuter. Le bailleur a, en outre, précisé qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement du loyer courant des locataires, et que leur dette locative en constante augmentation s’élevait désormais à la somme de 7.790,01 €, selon décompte actualisé en date du 8 octobre 2024 remis à l’audience (échéance de septembre 2024 incluse).

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025 prorogé au 20 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 474 du Code de procédure civile, « en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. »

En l’espèce, l’ordonnance est réputée contradictoire du seul fait qu’elle soit susceptible d’appel, au vu de l’absence de l’un des défendeurs à l’audience publique.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 avril 2024 soit plus de deux mois avant l’audience du 8 octobre 2024.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir régulièrement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 20 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par la bailleresse la SCI [U] est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 -modifié par la loi du 27 juillet 2023- tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que si semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois en l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en § 2.11 de ses conditions particulières, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 février 2024, pour la somme en principal de 3.209,84 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [W] [I] et Madame [N] [I] disposaient donc d’un délai expirant le 19 avril 2024 à 24 heures pour régler cette somme, et ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 avril 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [I] et Madame [N] [I] restent redevables des loyers et charges jusqu’au 19 avril 2024 et, à compter du 20 avril 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [W] [I] et Madame [N] [I], occupants sans droit ni titre depuis le 20 avril 2024 causent un préjudice à la SCI [U] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [N] [I] à payer à la SCI [U] une indemnité d’occupation provisionnelle calculée sur la base des loyers et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail survenue le 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par Monsieur [W] [I] et Madame [N] [I].

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 19 avril 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [I] et de Madame [N] [I] ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI [U]-venant aux droits de Monsieur et Madame [V] [H] suite à la vente de l’immeuble le 1er avril 2019- verse aux débats l’acte de bail d’origine daté du 5 décembre 2015, ainsi que le décompte détaillé des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte actualisé arrêté au 8 octobre 2024) pour un montant de 7.790,01 € -hors frais de poursuites- afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution.

Madame [N] [I], comparant en personne à l’audience, ne conteste pas, ni le principe, ni le montant de la dette locative du couple.

Enfin, Monsieur [W] [I] et Madame [N] [I] ne rapportent aucunement au tribunal la moindre preuve d’une reprise du paiement de leur loyer courant ou d’un paiement substantiel, ou d’un fait susceptible de produire l’extinction de leurs obligations de locataire, ou enfin, d’un engagement qui pourrait être de nature à permettre l’apurement de leur dette locative dont la charge -il convient de le rappeler- est supportée exclusivement et anormalement par la SCI bailleresse.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [N] [I] au paiement à titre provisionnel de la somme de 7.790,01 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte actualisé du 8 octobre 2024), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [I] et Madame [N] [I], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation introductive d’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [U], Monsieur [W] [I] et Madame [N] [I] seront solidairement condamnés à titre provisionnel à lui verser la somme de 250,00 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action aux fins de constat de la résiliation du bail recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 décembre 2015 entre la SCI [U] -venant aux droits de Monsieur et Madame [V] [H]- d’une part, et Monsieur [W] [I] et Madame [N] [A], épouse [I], d’autre part, concernant un local à usage d’habitation avec cave et parking situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 avril 2024 ;

DISONS que Monsieur [W] [I] et Madame [N] [A], épouse [I] devront par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 2], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [W] [I] et de Madame [N] [A], épouse [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [W] [I] et Madame [N] [A], épouse [I], à verser à la SCI [U] la somme provisionnelle de 7.790,01 € (sept mille sept cent quatre vingt dix euros et un centime) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 8 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [W] [I] et Madame [N] [A], épouse [I], à verser à la SCI [U] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation calculée sur la base du loyer et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail, laquelle s’appliquera à compter du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [W] [I] et Madame [N] [A], épouse [I], à payer à la SCI [U] la somme de 250,00 € (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [W] [I] et Madame [N] [A], épouse [I], aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation introductive d’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 20 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,