TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00069

N° RG 25/01127 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F3JB

Le 05 JANVIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 27 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2026 et prorogée au 16 FEVRIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le seize Février deux mil vingt six

ENTRE :

S.A. [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [G], directrice d’agence

ET :

Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 4]

Comparant, assisté de L’UDAF 22

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 16 novembre 2016, prenant effet le 23 novembre 2016, la S.A d’habitations à loyer modéré d'[Localité 3] (dénommée ci-après « ARMORIQUE HABITAT ») a donné en location à Monsieur [P] [R] un logement d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 308,53 € outre un loyer au titre du garage de 9,96 €.

Suite à un premier contentieux pour impayés en 2019/2020, un second contrat de bail a été régularisé entre les parties le 1er juin 2021, pour le logement situé [Adresse 6] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 317,18 € outre un loyer au titre du garage de 10,24 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, un commandement de payer la somme de 1 467,53 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [R] (acte déposé à l’étude).

Par acte en date du 15 mai 2025, ARMORIQUE HABITAT a fait assigner Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et la résiliation de l’engagement de caution,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 6] Publique,

— Condamner Monsieur [R] au paiement de la dette locative de 1 836,95 €, somme à parfaire,

— Condamner Monsieur [R] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, jusqu’à la date de la libération effective des lieux

— Condamner le même au paiement d’une somme de 150 € sur le fondement de l’article 1153 paragraphe 4 du code civil,

— Condamner le même au paiement d’une somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner le même aux dépens de l’instance,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 octobre 2025.

À cette date, ARMORIQUE HABITAT représenté par Madame [G], a exposé que l’arriéré locatif était désormais de 1 869,73 € et que le loyer actuel était de 431,32 € charges comprises.

Monsieur [R] a comparu, accompagné par l’UDAF 22 (en charge d’une MASP simple).

Les parties ont été invitées à rencontrer le conciliateur de justice, présent au tribunal.

Au terme de cette conciliation déléguée, les parties ont formalisé un constat d’accord portant sur le rééchelonnement des sommes restant dues et ont demandé à la juridiction de donner force exécutoire à leur accord.

Madame [G] a expressément indiqué que l’office HLM renonçait aux demandes de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction.

Il a confirmé qu’une mesure MASP était ouverte depuis août 2025 ; que Monsieur [R] avait repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2025 et qu’un dossier FSL était en cours de constitution ; que Monsieur [R] souhaitait rester dans les lieux.

MOTIFS :

Sur la recevabilité

ARMORIQUE HABITAT justifie avoir saisi la CAF le 30 janvier 2025 et une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 16 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du contrat, prévoit que « toutes clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »;

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire selon laquelle, en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer et des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer et resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Il est établi que Monsieur [R] n’a pas procédé de façon régulière au paiement du loyer et des charges et que le commandement de payer délivré le 11 février 2025, rappelant la clause résolutoire du bail, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de sa signification.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et donc la résiliation du bail à compter du 12 avril 2025.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter de la résiliation, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre et il est donc redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours.

Il ressort du constat d’accord entre les parties que la créance locative de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 1 869,73 €, selon le décompte arrêté au 6 octobre 2025.

Cette dette n’est contestée ni dans son principe, ni dans son montant par Monsieur [R].

Monsieur [R] sera donc condamné au paiement de ladite somme.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.. » et VII " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Avec l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [R] et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

En effet, il ressort du constat d’accord des parties élaboré au terme de la conciliation judiciaire déléguée, que Monsieur [R] a proposé de rembourser l’arriéré locatif à raison de mensualités de 50 € à compter du 6 novembre 2025 et jusqu’à épuisement de la dette.

Il convient de reprendre les termes de cet accord.

Monsieur [R] pourra donc s’acquitter de sa dette de loyers et charges et indemnités d’occupation de 1 869,73 € par le versement de mensualités de 50 € en plus du loyer courant au plus tard le 6 de chaque mois et ce jusqu’à extinction de la dette, conformément à l’accord intervenu entre les parties.

A défaut de règlement d’une seule échéance, et quinze jours après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Sur l’expulsion

En cas de non-respect des délais de paiement octroyé, le contrat de bail de Monsieur [R] étant résilié, celui-ci devra libérer l’immeuble tant de son chef que de ses biens et de tout occupant de son chef.

Faute par lui de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [R], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à ARMORIQUE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 431,32 € par mois à compter du 7 octobre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les dommages et intérêts et les frais irrépétibles

Il convient de constater que la partie demanderesse a expressément renoncé à ces deux demandes indemnitaires.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens

Monsieur [R] partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le procès-verbal de constat d’accord du conciliateur de justice en date du 27 octobre 2025,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail concernant le logement situé [Adresse 7] à [Localité 5] sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du contrat de bail à la date du 12 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [R] à payer à la S.A d’habitations à loyer modéré d'[Localité 3] la somme de 1 869,73 € au titre de l’arriéré locatif selon le décompte arrêté au 6 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [R] à payer à la S.A d’habitations à loyer modéré d'[Localité 3] la somme de 431,32 € par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 7 octobre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

ACCORDE à Monsieur [P] [R] un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément au constat d’accord formalisé par les parties au terme d’une conciliation judiciaire déléguée en date du 27 octobre 2025 ;

DIT que Monsieur [P] [R] pourra s’acquitter de sa dette de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 1 869,73 € en principal par le versement de mensualités de 50 €, en plus du loyer courant, au plus tard le 6 de chaque mois et ce jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’en cas de respect de toutes les échéances, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas de non-respect des délais de paiements octroyés, Monsieur [P] [R] devra libérer les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 5], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

ORDONNE, à défaut de libérer les lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [R] tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est ;

CONSTATE que la S.A d’habitations à loyer modéré d'[Localité 3] a renoncé à ses demandes de dommages et intérêts et fondée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [P] [R] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame Béatrice BREARD, juge des contentieux de la protection et par Madame Lydie CHEVREL, greffière présente lors de son prononcé.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS/par dépôt en case

à S.A. ARMORIQUE HABITAT

—  1 CCC par LS/dépôt en case

à [P] [R]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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