DOSSIER N° RG 23/04224 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YUWS

Jugement du :

24/11/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

[F] [O]

C/

[Z] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e WERQUIN

Expédition délivrée

le :

à : M^e MAILLY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Lundi vingt quatre Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER lors des débats : DE L’ESPINAY Noélie

GREFFIER lors du délibéré : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [O]

né le 04 Octobre 1950 à SAINT MANDE (94160), demeurant 120 rue de la Pagère – 69500 BRON

représenté par M^e Cyble MAILLY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1678

d’une part,

DEFENDEURS

Madame [Z] [X], demeurant 7 place Vaclav Havel – 69007 LYON

représentée par M^e Denis WERQUIN, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1813

Monsieur [B] [N], demeurant 7 place Vaclav Havel – 69007 LYON

représentée par M^e Denis WERQUIN, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1813

respectivement cités à personne et à l’étude étude par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023.

d’autre part

Date de la première audience : 12/12/2023

Date de la mise en délibéré : 14/04/2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mai 2017, monsieur [F] [O] a donné à bail à madame [Z] [X] et monsieur [B] [N], pour une durée de 3 ans renouvelable, un appartement non meublé à usage d’habitation situé au 14 allée Léopold Sedar Senghor à LYON (69007) moyennant un loyer mensuel de 1.275 euros, outre 100 euros de charges et le versement d’un dépôt de garantie de 1.275 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 4 mai 2017.

Durant l’exécution du bail, un dysfonctionnement du lave-vaisselle a conduit à une première réparation puis à son remplacement par un équipement neuf et des fissures sont apparues sur le carrelage du séjour.

Prétendant que les locataires refusaient de prendre en charge la réparation des fissures du carrelage, liée à un dégât des eaux, et de lui rembourser les frais de changement du lave-vaisselle, monsieur [F] [O] a saisi la commission départementale de conciliation des baux d’habitation du département du RHÔNE, laquelle a rendu un avis de non-conciliation le 17 décembre 2020.

Par lettre recommandée du 18 décembre 2020, monsieur [F] [O] a mis en demeure madame [Z] [X] et monsieur [B] [N] de lui régler la somme de 147,50 euros, correspondant à la moitié des frais de remplacement du lave-vaisselle, ainsi que la somme de 95,21 euros au titre du dégât des eaux et des réparations réalisées.

Par lettre recommandée du 19 avril 2021, monsieur [F] [O] a de nouveau mis en demeure ses locataires de lui régler notamment la somme de 294,99 euros au titre du remplacement du lave-vaisselle et de procéder au changement du carrelage du séjour.

Par courrier du 14 avril 2022, madame [Z] [X] et monsieur [B] [N] ont donné congé et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par un commissaire de justice le 16 mai 2022.

Par courriel de son mandataire de gestion du 16 juillet 2022, monsieur [F] [O] a adressé à madame [X] et monsieur [N] un devis daté du 13 juin 2022 estimant le coût des réparations du carrelage du séjour à la somme de 8.283 euros.

Monsieur [F] [O] a vendu l’appartement par acte notarié du 1er septembre 2022.

Prétendant qu’en dépit de ses mises en demeure de payer et après échec de la tentative de règlement amiable, les locataires restaient redevables de réparations locatives, monsieur [F] [O] a, par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023, fait assigner madame [Z] [X] et monsieur [B] [N] devant le tribunal judiciaire de LYON aux fins de voir ces derniers condamnés à lui verser les sommes suivantes :

8.283 euros au titre des dégradations affectant le carrelage du séjour, outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, 372,99 euros au titre de la réparation et du remplacement du lave-vaisselle, outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, 1.873,87 euros au titre des réparations locatives suite à l’état des lieux de sortie, 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Les dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Cybèle MAILLY, avocat sur son affirmation de droit.

L’affaire a été enrôlée à l’audience du 26 octobre 2023.

Par application de l’article 82-1 du code de procédure civile, la 9e chambre civile du tribunal judiciaire de LYON, prenant acte de la compétence exclusive du juge des contentieux et de la protection pour connaître des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion (en vertu de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire), a relevé son incompétence et s’est dessaisi au profit du pôle de la proximité et de la protection du tribunal judiciaire de LYON, par mention au dossier.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection, les parties ayant été dûment convoquées par le greffe. Suivant plusieurs renvois à la demande des parties afin de conclure dans le respect du contradictoire, l’affaire a finalement été appelée et retenue à l’audience du 14 avril 2025.

***

A cette audience, monsieur [F] [O], représenté par son conseil, a déposé un dossier de plaidoirie auprès du greffe et formulé des observations orales.

Se référant à ses dernières écritures (« conclusions récapitulatives n°2 »), il maintient l’intégralité de ses demandes, sollicitant les sommes de :

8.283 euros au titre des dégradations affectant le carrelage du séjour, assortie des intérêts au taux légal et avec capitalisation des intérêts,372,99 euros au titre de la réparation et du remplacement du lave-vaisselle, assortie des intérêts au taux légal et avec capitalisation des intérêts,1.873,87 euros au titre des réparations locatives suite à l’état des lieux de sortie,3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Cybèle MAILLY, avocat sur son affirmation de droit.Il sollicite au surplus le rejet de l’ensemble des demandes de madame [Z] [X] et monsieur [B] [N].

A titre liminaire et en réponse à la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs s’agissant de l’absence d’intérêt à agir, monsieur [F] [O] fait d’abord observer que la cession de son bien n’emporte pas cession de plein droit au profit de l’acquéreur des droits et actions ouverts au profit du vendeur en raison des dégradations locatives affectant le bien avant sa cession. Il ajoute que l’acte de vente du 1er septembre 2022 stipule qu’il subroge l’acquéreur dans tous ses droits et actions relatifs au bien de sorte qu’il bénéficie d’un intérêt direct et certain à agir et que son action doit être jugée recevable.

A l’appui de ses demandes et au visa des articles 7 et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, 1er du décret du 26 août 1987, 2 du décret du 31 juillet 2015 et, 1217 du code civil, monsieur [F] [O] soutient qu’outre les réparations locatives dues suite à l’état des lieux de sortie, les défendeurs lui sont redevables au titre de la dégradation du carrelage du séjour et du remplacement du lave-vaisselle.

Quant au carrelage du séjour, il indique qu’un rapport d’expertise du 9 octobre 2020, dressé par la société 3C, objective que les fissures résultent d’un dégât des eaux dans la salle de bain, lequel a été causé par un défaut d’entretien du joint en silicone de la baignoire par les locataires.

En réponse aux moyens soulevés par madame [X] et monsieur [N], monsieur [O] fait observer que, s’ils contestent les conclusions de l’expertise, ils ne se sont pas présentés à une seconde expertise au mois de juin 2022 malgré leur convocation et, qu’ils se sont également abstenus de diligenter une mesure d’expertise judiciaire.

En outre, monsieur [O] souligne que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie démontre que les fissures sont apparues pendant leur occupation de sorte que cette dégradation leur est imputable et, que l’absence de réalisation effective des travaux par le bailleur ne les exonère pas de leur responsabilité, de même que l’absence de prise en charge du sinistre par leur assurance.

Quant au lave-vaisselle, monsieur [F] [O] indique avoir supporté la charge financière de sa réparation et de son remplacement, à la demande insistante des locataires, alors qu’il n’y était pas tenu puisque le logement avait été loué non meublé et que l’équipement avait été mis à disposition gracieusement de sorte que le coût de son remplacement incombe en définitive aux locataires au titre de leur obligation d’entretien.

En réponse aux moyens soulevés par les défendeurs quant aux réparations locatives dues suite à l’état des lieux de sortie, monsieur [O] souligne que sa demande procède de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie, que l’absence de photographie annexée à l’état des lieux de sortie est sans incidence dès lors qu’il a été dressé contradictoirement, par commissaire de justice et, que les intéressés n’ont formulé aucune objection. Il ajoute que la demande des défendeurs tendant à la production de l’état des lieux de sortie des précédents locataires est inopportune dès lors que celui-ci a été dressé concomitamment à l’état des lieux d’entrée de madame [X] et monsieur [N] et que le document a été signé par les locataires sortants, le bailleur (monsieur [F] [O]) et les locataires entrants (madame [X] et monsieur [N]).

Madame [Z] [X] et monsieur [B] [N], représentés par leur conseil, ont également déposé un dossier de plaidoirie auprès du greffe, sans formuler d’observation orale.

Se référant à leurs dernières écritures (« conclusions devant le tribunal judiciaire de Lyon »), ils sollicitent, outre le rejet de l’ensemble des demandes de monsieur [F] [O], du juge des contentieux de la protection de :

Condamner monsieur [F] [O] à leur payer la somme de 1.275 euros au titre du dépôt de garantie, outre une majoration de 127,50 euros mensuels dus par mois à compter du 17 juin 2022 jusqu’à complet paiement, A titre subsidiaire, ordonner la compensation des créances entre les parties, Condamner monsieur [F] [O] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A titre liminaire et au visa de l’article 31 du code de procédure civile, madame [Z] [X] et monsieur [B] [N] soutiennent que les demandes formulées par monsieur [O] sont irrecevables, soulignant que ce dernier a vendu l’appartement de sorte que les droits et obligations issues du contrat de location attachés au bien ne lui appartiennent plus et sont transférés au nouveau propriétaire.

Quant au carrelage du séjour et au visa de l’article 1353 du code civil, madame [X] et monsieur [N] soutiennent que le demandeur échoue à rapporter la preuve que sa réparation leur est imputable. En ce sens, ils font observer que le rapport d’expertise amiable du 9 octobre 2020 dressé par la société 3C, à la demande de la compagnie d’assurance SMABTP (dans le cadre de l’assurance dommage-ouvrage), est insuffisamment probant dès lors qu’il met en exergue des dégâts des eaux avant la prise à bail du logement en 2017, que le dégât des eaux durant leur occupation en 2018 n’est pas directement mis en cause et, que l’expert procède seulement par hypothèse sans qu’il ne soit possible de déterminer les responsabilités quant à l’origine des fissures du carrelage.

Ils ajoutent que leur propre compagnie d’assurance, la MAIF, a informé monsieur [O] que ce rapport d’expertise ne démontrait aucun lien de causalité entre le dégât des eaux de 2018 et les fissures du carrelage et qu’il lui appartenait de se rapprocher de sa propre compagnie d’assurance. Enfin, ils font observer que le demandeur ne justifie pas du refus de la prise en charge du sinistre par sa compagnie d’assurance ni de la réalisation des travaux dont il demande le paiement.

Quant au lave-vaisselle, ils expliquent que cet équipement est inclus dans la location de sorte qu’il est régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 imposant au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Ils affirment que le choix de procéder à son remplacement plutôt qu’à sa réparation a été fait par monsieur [O] seul, qu’ils ont proposé d’acheter eux-mêmes un nouveau lave-vaisselle et qu’ils ont été surpris d’apprendre que monsieur [O] en avait pris l’initiative. Ils estiment que rien ne démontre un défaut d’usage de leur part.

Quant aux réparations locatives suite à l’état des lieux de sortie, les défendeurs font observer une différence de formalisme entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, puisque le premier a été dressé entre les parties tandis que celui de sortie a été dressé par commissaire de justice, relevant par ailleurs qu’aucune photographie n’y est annexée.

Il conteste les dégradations locatives mises à leur charge.

Enfin, ils estiment que la demande indemnitaire de monsieur [O] ne peut être fondée uniquement sur des devis, lesquels ne démontrent pas la réalité des dépenses engagées par le bailleur au titre de la remise en état du logement.

A titre reconventionnel et au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, prétendant que monsieur [O] ne leur a jamais restitué leur dépôt de garantie, et, estimant n’être redevables d’aucune somme après l’état des lieux de sortie, ils sollicitent le bénéfice de la majoration de 10% du montant du loyer par mois de retard prévue par cet article.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé du litige et des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025, prorogée à ce jour.

MOTIFS

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, compte tenu du montant des demandes, le présent jugement est contradictoire et rendu en premier ressort.

***

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la recevabilité des demandes indemnitaires au titre des réparations locatives :

L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code dispose que « toute action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

En l’espèce, il est constant que madame [Z] [X] et monsieur [B] [N] ont donné congé par courrier du 14 avril 2022, qu’un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 16 mai 2022 et que monsieur [F] [O] a vendu l’appartement le 1er septembre 2022 (attestation notariée et acte de vente du 1er septembre 2022).

Etant rappelé que l’existence du droit d’agir en justice s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance, il y a lieu de relever qu’au jour de son assignation du 27 septembre 2023, monsieur [F] [O] n’était plus propriétaire du bien suite à sa vente le 1er septembre 2022.

Néanmoins, ce seul constat est insuffisant pour juger irrecevable la demande de monsieur [O] dès lors qu’il ne fait pas obstacle à ce que ce dernier puisse valablement justifier d’un intérêt direct et personnel à agir.

A cet égard, le demandeur justifie qu’il était propriétaire du bien loué durant l’intégralité de la période d’exécution du bail (soit du 3 mai 2017 au 16 mai 2022) et, que la cession de son bien immobilier n’est intervenue que postérieurement à la libération des lieux par les locataires (le 1er septembre 2022), de sorte que le contrat de bail n’a pas été transféré au nouveau propriétaire mais qu’il est arrivé à son terme avant la cession. Partant, comme le soutient monsieur [O], la cession de son bien n’emporte pas cession de plein droit au profit de l’acquéreur des droits et actions ouverts au profit du vendeur, notamment s’agissant en l’espèce d’une action en réparation d’un éventuel préjudice purement personnel au vendeur.

Dès lors, monsieur [O], en sa qualité de propriétaire exclusif durant la période d’occupation du bien par madame [X] et monsieur [N], bénéficie d’un intérêt légitime à agir en réparation de son éventuel préjudice né des manquements des locataires à leurs obligations.

En conséquence, les demandes indemnitaires de monsieur [F] [O] fondées sur les manquements des locataires à leurs obligations durant l’exécution du contrat de bail seront jugées recevables.

Sur les demandes indemnitaires fondées sur les dégradations locatives :

* Sur le carrelage et les frais de remise en état suite à la restitution de l’appartement

En application de l’article 7-c) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7-d) de cette même loi prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de la lecture combinée des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile que chaque partie doit rapporter les preuves nécessaires au succès de ses prétentions.

***

Il est constant que madame [X] et monsieur [N] ont occupé le logement situé au 14 allée Léopold Sedar Senghor à LYON (69007) pendant la période du 3 mai 2017 au 16 mai 2022 et, que monsieur [F] [O], bailleur, a vendu cet appartement quelques mois après la restitution des lieux, soit le 1er septembre 2022.

Or, il résulte de la combinaison des textes susvisés que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Néanmoins, tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles que la relocation, la vente ou la démolition.

Dès lors, il est constant qu’il appartient donc au propriétaire, monsieur [O], de rapporter la preuve d’un préjudice résultant du manquement des locataires à leur obligation de restituer les locaux en bon état de réparation et ce, eu égard la vente de son bien immobilier quatre mois après la libération effectivement des lieux loués par madame [X] et monsieur [N].

Pourtant, il sera relevé que monsieur [F] [O] se contente de soutenir qu’il a subi un préjudice résultant des dégradations locatives constatées lors de la restitution de l’appartement, produisant en ce sens deux devis en date du 25 mai 2022 d’un montant de 900 euros et de 650 euros, et résultant de la dégradation du carrelage pendant l’occupation des lieux par les locataires, produisant en ce sens un devis en date du 13 juin 2022 pour un montant de 8.283 euros.

S’il résulte en l’espèce de la comparaison des états des lieux que le carrelage, non fissuré à l’entrée dans les lieux, présentait des fissures lors de l’état des lieux de sortie, force est de constater que les autres pièces produites, dont le rapport unique dommages-ouvrage du 09 octobre 2020 (CEREC EXPERTISES) ne permettent pas de mettre en exergue avec certitude la responsabilité des locataires dans la réalisation de ces fissures, alors qu’il n’a pas été établi que le dégât des eaux qui en serait à l’origine proviendrait d’un défaut d’entretien par les locataires du joint de la baignoire.

Quand bien même la responsabilité des défendeurs serait établie, tant s’agissant du carrelage que des frais de remise en état dont il réclame la prise en charge, le seul constat des dégradations et leur évaluation par des devis sont insuffisants à caractériser le préjudice de monsieur [O] dans la mesure où le bien a été vendu, où il ne justifie pas avoir fait procéder à des travaux en amont de la vente, qui a eu lieu quatre mois après l’état des lieux de sortie, et où il ne se prévaut pas d’une éventuelle moins-value lors de la vente de son bien immobilier.

Par conséquent, faute de caractériser son préjudice, monsieur [F] [O] sera débouté de ses demandes indemnitaires au titre des dégradations affectant le carrelage du séjour et des réparations locatives suite à l’état des lieux de sortie.

* Quant au lave-vaisselle

En application de l’article 7-d) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit de façon non exhaustive la liste des réparations à caractère locatif. Il précise dans son article 1 que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret ».

L’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 dresse la liste du mobilier minimum que doit comporter un logement meublé.

En outre, l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Aussi, il résulte des textes précités que le preneur ne saurait être tenu de remplacer ou remettre à neuf ce qui, malgré l’entretien convenable, a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée, ou la vétusté.

En l’espèce, il convient d’abord de relever que le logement a valablement été loué non-meublé, puisque s’il comporte certains équipements privatifs mentionnés au contrat de bail (décrivant d’ailleurs expressément l’appartement comme loué non meublé), tel que le lave-vaisselle, il ne bénéficie pas du mobilier strictement nécessaire pour un logement meublé conformément au décret du 31 juillet 2015 précité.

Aussi, contrairement à ce que prétend monsieur [O], le lave-vaisselle n’est pas un élément « mis à la disposition de ses locataires à titre gracieux », mais constitue un équipement à usage privatif intégré au contrat de bail du 3 mai 2017 et dont les obligations d’entretien et de réparation répondent aux dispositions précitées.

Ainsi, tandis que monsieur [O] argue d’un défaut d’entretien par les locataires pour justifier de la nécessité du remplacement de l’équipement par un neuf, il ne produit aucun élément probant de nature à caractériser les manquements allégués. La nécessité de changer un équipement ne peut laisser présumer un défaut d’entretien de la part de l’usager.

A fortiori, l’état des lieux d’entrée dressé le 4 mai 2017 ne comporte que la mention « OK » quant à l’état du lave-vaisselle, de sorte qu’il ne peut s’en déduire que l’équipement était neuf lors de la prise à bail et que sa panne un an plus tard résulterait à l’évidence d’un défaut d’entretien par les locataires.

En outre, monsieur [O] ne justifie pas plus avoir pris à sa charge la somme de 78 euros au titre d’une première réparation du lave-vaisselle. S’il se prévaut des courriels échangés avec madame [X] et monsieur [N] et produits par ces derniers, cette correspondance fait uniquement mention d’une facturation de 78 euros pour un diagnostic par le « SAV ELECTROLUX » sans qu’il ne puisse en être déduit que cette intervention a effectivement eu lieu et que monsieur [O] en a supporté la charge financière.

En conséquence, monsieur [F] [O] sera débouté de sa demande indemnitaire au titre de la réparation et du remplacement du lave-vaisselle.

* Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Tandis que monsieur [F] [O] sollicite des dommages et intérêts pour résistance abusive de ses anciens locataires, soulignant qu’il a été contraint de multiplier les démarches amiables puis de saisir la justice pour recouvrer les sommes dues au titre des dégradations locatives, le demandeur a été débouté de l’ensemble de ses demandes.

Dès lors, il sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de madame [X] et monsieur [N].

Sur les demandes reconventionnelles :

* Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

[…]

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

[…]

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

[…] ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que madame [Z] [X] et monsieur [B] [N] ont versé, lors de la prise à bail, un dépôt de garantie de 1.275 euros. Il n’est pas non plus contesté que l’intégralité du dépôt de garantie, soit la somme de 1.275 euros, a été conservée par monsieur [F] [O], bailleur des défendeurs, après la remise des clefs par ces derniers.

Or, au regard de l’article 22 précité, dès lors que le dépôt de garantie vise garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, le bailleur est en droit de retenir les sommes qui lui restent dues ou les sommes dont il pourrait être tenu en lieu et place des locataires. Partant, tandis que monsieur [F] [O] a été débouté de l’ensemble de ses demandes indemnitaires fondées sur les manquements des locataires à leurs obligations, il apparaît infondé à retenir le dépôt de garantie.

Par conséquent, monsieur [F] [O] sera condamné à payer à madame [Z] [X] et monsieur [B] [N] la somme de 1.275 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

* Sur la demande au titre des majorations

A défaut de restitution du dépôt de garantie par le bailleur suite à la remise des clefs, les locataires sont fondés à réclamer les majorations prévues à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera rappelé que cet article prévoit que le dépôt de garantie, lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu’elles soient dûment justifiées et qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Ainsi, le bailleur qui entend retenir une partie du montant du dépôt de n’est pas dispensé malgré le désaccord entre les parties sur le montant des sommes restant dues d’en restituer le solde, et est tenu à la majoration légale s’il retient de manière infondée soit la totalité du dépôt de garantie soit une partie du dépôt de garantie excédant les sommes qui lui sont accordées au titre des réparations locatives.

En l’espèce, il convient de constater que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, a minima en ce qui concerne l’état du carrelage dont les parties s’accordent à dire qu’il est fissuré, de sorte que monsieur [F] [O] pouvait légitimement penser que ses locataires lui seraient redevables de certaines sommes et qu’il était ainsi en droit de retenir le dépôt de garantie.

Aussi, étant relevé que la vente de son appartement par monsieur [O] a été retenue comme la circonstance faisant obstacle au succès de ses demandes, puisqu’il ne justifie plus d’un préjudice ouvrant droit à indemnisation au titre des éventuels manquements de ses locataires, comme exposé précédemment, il apparaît que la rétention du dépôt de garantie ne peut être qualifiée d’infondée eu égard à l’absence de conformité entre l’état des lieux de sortie et celui d’entrée.

Dès lors, il y a lieu de considérer que les locataires ne sont pas fondés à solliciter la pénalisation de monsieur [F] [O] par une majoration au titre du retard de la restitution du dépôt de garantie. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les autres demandes :

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [F] [O], partie succombante, est condamné aux dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner monsieur [F] [O] à payer à madame [Z] [X] et monsieur [B] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande réciproque de monsieur [O] à ce titre.

* Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les demandes indemnitaires de monsieur [F] [O] au titre des réparations locatives,

DÉBOUTE monsieur [F] [O] de sa demande indemnitaire fondée sur les dégradations affectant le carrelage du séjour,

DÉBOUTE monsieur [F] [O] de sa demande indemnitaire fondée sur les frais de remise en état suite à l’état des lieux de sortie,

DÉBOUTE monsieur [F] [O] de sa demande indemnitaire fondée sur la réparation et le remplacement du lave-vaisselle,

DÉBOUTE monsieur [F] [O] de sa demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE monsieur [F] [O] à payer à madame [Z] [X] et monsieur [B] [N] la somme de 1.275€ (MILLE-DEUX-CENT-SOIXANTE-QUINZE EUROS) au titre de la restitution du dépôt de garantie,

DÉBOUTE madame [Z] [X] et monsieur [B] [N] de leur demande au titre des majorations de 10% pour le retard dans la restitution de dépôt de garantie,

CONDAMNE monsieur [F] [O] à payer à madame [Z] [X] et monsieur [B] [N] la somme 500€ (CINQ-CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE monsieur [F] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code procédure civile,

CONDAMNE monsieur [F] [O] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT