MINUTE N° : 25/00199

DÉCISION DU : 20 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00377 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DDRH

NAC : 5AA

AFFAIRE : [Adresse 12] C/ [X] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant les fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDERESSE

TARN HABITAT – OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL D’HLM DU TARN

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Luc RIMAILLOT de la SELARL ALARY FEMENIA RIMAILLOT, avocats au barreau D’ALBI

DEFENDERESSE

Madame [X] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

comparante en personne

Débats tenus à l’audience du : 16 Octobre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

Le

ccc délivrées

cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 22 janvier 2021, l'[Adresse 13] a donné bail à Mme [X] [U] un appartement sis à [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 308,05 euros, outre une provision pour charges de 21,27 euros.

L’acte comporte une clause de résiliation de plein droit du bail en cas d’impayés de loyers ou charges, au terme d’un délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer.

Par acte du 29 janvier 2021, l’Office public départemental d’HLM du Tarn a donné à bail à Mme [X] [U] un garage sis à [Adresse 9] – n°010767 lot 03850066, moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 28,01 euros.

L’acte comporte une clause de résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer, huit jours après sommation restée infructueuse de payer les sommes dues.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 8 août 2024, l’Office public départemental d’HLM du Tarn a fait signifier à Mme [X] [U] un commandement de payer la somme de 886,57 euros au titre de loyers impayés de l’appartement.

Par acte du 18 juillet 2024, l'[Adresse 13] a mis en demeure Mme [X] [U] de payer l’arriéré puis par acte de commissaire de justice du 7 août 2024 il lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 469,74 euros au titre de loyers impayés du garage.

Par acte du 13 août 2025, dénoncé le 13 août 2025, par voie électronique au représentant de l’État dans le département, l’Office public départemental d’HLM du Tarn a fait assigner Mme [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du logement à la date du 8 octobre 2024,

la condamnation de Mme [X] [U] au paiement par provision de la somme de 1.633,53 euros au titre des loyers et charges arriérés,

l’expulsion des lieux loués de tous occupants de son chef,

la condamnation de Mme [X] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux,

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du garage à la date du 16 août 2024,

la condamnation de Mme [X] [U] au paiement par provision de la somme de 586,81 euros due au titre des loyers et charges arriérés,

l’expulsion des lieux loués de la locataire et de tous occupants de son chef,

la condamnation de Mme [X] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux,

la condamnation de Mme [X] [U] aux entiers dépens ,

la condamnation de Mme [X] [U] au paiement de la somme de 261,40 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L'[Adresse 13], représenté par son conseil, explique que Mme [X] [U], bien que bénéficiaire de l’Aide Personnalisée au Logement ne paie pas régulièrement le loyer résiduel et que des mises en demeure lui ont été adressées demeurées vaines.

Des paiements récents ont été opérés en septembre après les commandements.

Il maintient ses demandes initiales telles que visées dans l’acte d’introductif d’instance sauf à actualiser la dette.

Mme [X] [U], comparante en personne reconnaît le principe et le montant de sa dette et déclare avoir repris le paiement du loyer de septembre. Elle n’a pu respecter l’échéancier de règlement parce qu’elle a été hospitalisée en soins intensifs durant l’été avec une perte d’autonomie et de ressources importantes. Elle a sollicité des aides afin de pouvoir demeurer dans son logement.

Elle demande des délais de paiement pour apurer sa dette .

MOTIVATION

Sur la recevabilité :

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides mentionnées à l’article L 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (article 24 III).

En l’espèce, l'[Adresse 13], personne morale, a notifié à la CCAPEX le commandement de payer délivré le 7 août 2024, par acte du 8 août 2024 (accusé de réception électronique produit aux débats).

L’assignation aux fins de résiliation des baux, signifiée le 13 août 2025, a été notifiée au Préfet du département du TARN le 13 août 2025, l’accusé de réception électronique étant également produit aux débats.

L’affaire a été appelée à l’audience le 16 octobre 2025.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

1°/ L’appartement:

Le bail du logement est antérieur à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il mentionne un délai de deux mois entre la délivrance du commandement et les effets de la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, l’Office public départemental d’HLM du Tarn a fait signifier à Mme [X] [U] un commandement de payer la somme de 886,57 euros représentant des loyers impayés de l’appartement mis en location.

La situation n’a pas été régularisée dans les deux mois suivant le commandement.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire sont en acquis à la date du 8 octobre 2024.

2°/ Le garage:

Le bail comporte une clause de résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer, 8 jours après sommation infructueuse de payer les sommes dues.

L'[Adresse 13] a mis en demeure la locataire par acte du 18 juillet 2024, de régulariser l’impayé de loyer, puis par acte de commissaire de justice du 7 août 2024 il a fait signifier à Mme [X] [U] un commandement de payer la somme de 469,74 euros représentant les loyers impayés du garage mis en location.

La situation n’a pas été régularisée dans les délais requis, soit 8 jours après une mise en demeure de payer restée infructueuse.

En conséquence, conformément au contrat de bail, les effets de la clause résolutoire sont acquis à la date du 16 juillet 2024.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 Mme [X] [U] est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’Office public départemental d’HLM du Tarn justifie de sa demande en paiement par provision de l’arriéré locatif en produisant, tant pour la location de l’appartement que pour la location du garage, le contrat de bail signé, la mise en demeure, le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et un décompte actualisé des sommes dues.

Ainsi, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à Mme [X] [U] au titre des deux baux qu’elle a souscrits n’est pas sérieusement contestable, ni contestée.

Suivant le décompte arrêté au 10 octobre 2025, la dette locative de l’appartement s’élève à la somme de 1.979,84 euros.

Suivant le décompte arrêté au 30 septembre 2025, la dette locative du garage s’élève à la somme de 711, 37 euros.

Par conséquent, Mme [X] [U] sera condamnée au paiement desdites sommes, à titre de provision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise pour sa part que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire , et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

La condition pour qu’il soit fait application des dispositions rappelées ci-dessus est celle de la reprise du versement intégral du loyer courant par le locataire avant la date de l’audience.

Or en l’espèce, Mme [X] [U] ne justifie que des versements suivants :

— concernant le garage : un seul versement de 100 euros en régularisation de l’arriéré, en mars 2025,

et aucun versement depuis le mois d’avril 2024,

— concernant l’appartement : deux versements de 299 euros et de 68 euros effectués respectivement les 11 et 17 septembre 2025 ainsi que le 10 octobre 2025.

Ces versements partiels ne s’analysent pas en une reprise effective du paiement intégral du loyer courant.

Mme [X] [U] déclare être en situation de régler sa dette locative. Elle évoque le recours à des aides et des difficultés financières seulement momentanées qui devraient être surmontées, selon elle, ce dont elle ne justifie cependant pas.

Aucune pièce venant accréditer ses dires n’est versée au dossier.

Dans ces conditions, la demande de délais ne peut qu’être rejetée et la résiliation des baux doit être constatée conformément au dispositif ci-après.

Sur la demande d’expulsion et l’indemnité d’occupation:

A défaut de départ volontaire, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [X] [U] et de tous occupants de son fait, en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 13 août 2024, Mme [X] [U] cause un préjudice à l’Office public départemental d’HLM du Tarn qui est réparé par sa condamnation au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 308,05 euros pour l’appartement et celle de 28,01 euros pour le garage.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [U] supportera les entiers dépens de l’instance.

L’équité commande que soit allouée à l'[Adresse 13] une somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

VII-Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé et en premier ressort par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire,

DÉCLARE l’Office public départemental d’HLM du Tarn recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 janvier 2021 entre, d’une part, l’Office public départemental d’HLM du Tarn, d’autre part, Mme [X] [U], portant sur un appartement sis à [Adresse 8], sont réunies à la date du 8 octobre 2024,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 janvier 2021 entre, d’une part, l’Office public départemental d’HLM du Tarn, d’autre part, Mme [X] [U], portant sur un garage sis à [Adresse 7] ([Adresse 6] – n°010767 lot 03850066, sont réunies à la date du 16 juillet 2024,

DÉBOUTE Mme [X] [U] de sa demande reconventionnelle aux fins d’obtenir des délais de paiement,

ORDONNE l’expulsion de Mme [X] [U] et de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail sis à [Adresse 7] ([Adresse 5] avec, le cas échéant, le concours de la [Localité 11] publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

ORDONNE l’expulsion de Mme [X] [U] et de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail sis à [Adresse 9] – n°010767 lot 03850066 avec, le cas échéant, le concours de la [Localité 11] publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DIT qu’à défaut par Mme [X] [U] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leur frais ;

CONDAMNE Mme [X] [U] à payer à l'[Adresse 13], à titre provisionnel la somme de 2 691,21 euros représentant l’arriéré locatif total échu et impayé;

CONDAMNE Mme [X] [U] à payer à l’Office public départemental d’HLM du Tarn une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, soit 308,05 euros pour l’appartement et 28,01 euros pour le garage;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Mme [X] [U] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer ;

CONDAMNE Mme [X] [U] à payer à l'[Adresse 13] une somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge