TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 19 MAI 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 19 Mai 2026

N° RG 24/00514 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FPJP

AV

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame ROUSSEL, Juge

GREFFIER. : Madame VERDURE, Greffier lors de l’audience et Madame DUJARDIN, Greffier pour la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Mars 2026.

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le dix neuf Mai deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

Date indiquée à l’issue des débats .

ENTRE :

La S.A.R.L. LA P’TITE ROBE, dont le siège social est sis 7 rue Saint Guillaume – 22000 SAINT-BRIEUC agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège – Représentant : Maître Caroline DUFFIN de la SELAS LTG & ASSOCIÉS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

La SCI AR BREIZH dont le siège social est sis 1 B impasse Rabelais – 22000 SAINT-BRIEUC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège – Représentant : Maître Chrystelle MARION de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2017, la SARL La P’tite Robe et la SCI AR Breizh ont conclu un bail commercial portant sur local commercial situé au centre-ville de Saint-Brieuc. Le bail a été conclu pour une durée de 9 années et arrive à échéance le 30 septembre 2026.

Le loyer a été fixé à 12 000 euros par an.

Mme [K] [Q] et Mme [E] [P] étaient les co-gérantes de la SARL la P’tite Robe qu’elles ont créée en 2017 pour exploiter un fonds de commerce d’habillement et de vente d’articles de mode. Le magasin a ouvert ses portes le 20 novembre 2017.

La SCI AR Breizh, créée en 2005 par M. [R] [G] qui en est le gérant, est propriétaire depuis 2017 de l’immeuble situé 17 rue Saint-Guillaume à Saint-Brieuc dans lequel est situé le local en question.

Par assignation en date du 19 juillet 2018, la SARL La P’tite Robe a attrait la SCI AR Breizh devant le président du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc afin qu’il lui soit fait injonction de réaliser les travaux mis à sa charge par le bail commercial.

Le juge des référés a fait droit à cette demande et ordonné à la SCI AR Breizh de procéder aux travaux afférents à la vitrine du local commercial conformément aux clauses du bail.

Par exploit en date du 6 décembre 2019, la SARL La P’tite Robe a assigné la SCI AR Breizh afin qu’une expertise judiciaire soit ordonnée. Le juge des référés par une ordonnance en date du 29 octobre 2020 a missionné M. [U].

La SARL a saisi le juge de l’exécution afin d’être autorisée à prendre une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier à hauteur de 155 000 euros. Le juge a fait droit à cette demande par une ordonnance du 1er septembre 2021.

Par assignation délivrée le 30 septembre 2021, la SARL La P’tite Robe a attrait devant la présente juridiction la SCI AR Breizh en condamnation de son bailleur au paiement de diverses sommes au visa de son manquement à son obligation de délivrance.

Compte tenu de l’expertise judiciaire en cours, le juge de la mise en état a, à la demande de la SCI, ordonné qu’il soit sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, condamné la SCI à payer la somme de 9000 euros à la SARL à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance, ainsi que 5000 euros de provision à valoir sur le procès, ordonné que le loyer de 1000 euros par mois soit séquestré jusqu’au jugement.

Par conclusions notifiées le 4 mars 2024, la SARL La P’tite Robe a souhaité reprendre l’instance.

Le 1er juillet 2024, la SCI AR Breizh a déposé des conclusions d’incident afin qu’une médiation judiciaire soit ordonnée et diverses pièces communiquées. La SARL a sollicité le débouté de ces demandes et demandé à ce que son contradicteur soit condamné au paiement d’une amende civile.

Dans son ordonnance datée du 28 janvier 2025, le juge de la mise en état a notamment débouté la SCI de ses demandes et rejeté la demande de condamnation à une amende civile.

Par conclusions notifiées le 6 octobre 2025, et expurgées des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, la SARL La P’tite Robe demande

Vu l’article 1719 du Code civil,

Vu l’article 1222 du Code civil,

Vu les articles 1231 et suivants du Code civil, de:

— Condamner la SCI AR BREIZH à payer à la SARL LA P’TITE ROBE la somme de 56 400 € au titre des travaux de mise en conformité du local commercial, avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 1er août 2022, date du rapport d’expertise, et le jugement à intervenir ;

— Autoriser la SARL LA P’TITE ROBE à faire réaliser les travaux préconisés par l’Expert judiciaire en lieu et place de la SCI AR BREIZH ;

— Condamner la SCI AR BREIZH à payer à la SARL LA P’TITE ROBE la somme de 16 296 € au titre des préjudices financiers qu’elle subira pendant la période de travaux ;

— Condamner la SCI AR BREIZH à payer à la SARL LA P’TITE ROBE la somme de 588 € au titre des travaux réalisés en ses lieux et place ;

— Condamner la SCI AR BREIZH à payer à la SARL LA P’TITE ROBE la somme totale de 50.127

€ au titre des loyers trop payés entre le 1er novembre 2017 et le 31 octobre 2025 ;

— Réduire à la somme de 500 € HT le montant du loyer mensuel dû par la SARL LA P’TITEROBE à compter du 1er novembre 2025 tant que les travaux préconisés par l’Expert,nécessaires à la mise en conformité du local, n’ont pas été intégralement réalisés ;

— Condamner la SCI AR BREIZH à payer à la SARL LA P’TITE ROBE la somme de 4 927,04€ au titre de sa surconsommation en électricité ;

— Condamner la SCI AR BREIZH à payer à la SARL LA P’TITE ROBE la somme de 329 650 €au titre de ses pertes de marge subies entre le 1er novembre 2017 et le 30 juillet 2024 ;

— Condamner la SCI AR BREIZH à payer à la SARL LA P’TITE ROBE la somme de 3.924,41 €par mois à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la réalisation complète des travaux, au titre de ses pertes de marge ;

— A titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire et désigner pour y procéder un expert spécialisé dans le chiffrage des préjudices économiques, avec pour mission de donner son avis sur les pertes de gains invoquées par la SARL LA P’TITE ROBE et les chiffrer ;

— A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal jugerait qu’il ne lui est pas possible en l’état de statuer sur les pertes de gains invoquées par la SARL LA P’TITE ROBE tant que les travaux de reprise préconisés par l’Expert judiciaire n’ont pas été réalisés, ordonner un sursis à statuer sur l’évaluation d’un tel préjudice dans l’attente de la réalisation des travaux ;

— Condamner la SCI AR BREIZH à payer à la SARL LA P’TITE ROBE la somme de 12.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SCI AR BREIZH aux entiers dépens incluant les frais d’expertise et d’hypothèque judiciaire ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Par conclusions notifiées le 20 juin 2025 et expurgées des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, la SCI AR Breizh demande

Sur la demande de condamnation aux travaux,

A titre principal,

— ENJOINDRE la SARL LA P’TITE ROBE de communiquer l’ensemble des éléments relatifs aux travaux réparatoires suite à l’incendie intervenu en 2023 ;

— DIRE que la SARL LA P’TITE ROBE est tenue des travaux relatifs à la climatisation ;

— DECERNER ACTE à la SCI AR BREIZH de ce que les travaux au titre de la vitrine sont en cours ;

A titre subsidiaire,

— JUGER que les loyers séquestrés devront être libérés pour permettre la réalisation des travaux restant, l’exploitation du fonds de commerce n’ayant jamais cessé ;

Sur la demande indemnitaire,

— DEBOUTER la SARL LA P’TITE ROBE de sa demande de remboursement au titre des loyers payés ;

— DEBOUTER la SARL LA P’TITE ROBE de sa demande de réduction des loyers à venir ;

— DEBOUTER la SARL LA P’TITE ROBE de sa demande au titre de la perte de ses chiffres d’affaires ;

— La CONDAMNER aux dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre liminaire, sur les demandes dépourvues d’effet ou de donner acte, l’article 12 du Code de Procédure Civile dispose que « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. »

Les demandes dépourvues d’effet en ce qu’elles renferment un simple moyen au soutien d’une prétention, ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge, qui est tenu de trancher un litige, doit se prononcer au sens de l’article 12 du code de procédure civile.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Seules les prétentions des parties seront tranchées en application des textes en vigueur.

Il convient de rappeler en outre que le tribunal ne doit répondre qu’aux demandes qui figurent au sein du dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur la demande de condamnation aux travaux de mise en conformité du local commercial et des préjudices en découlant

La SARL La P’tite Robe fait valoir que la SCI n’a jamais effectué les travaux mis à sa charge par le contrat de bail, alors que la SARL s’est exécutée pour réaliser les travaux qui lui incombaient entre le 1er octobre 2017 et le 20 novembre 2017. La SCI a déposé selon la demanderesse plusieurs déclarations de travaux qui ont toutes été refusées dans la mesure où la SCI a formé des demandes incohérentes qu’elle savait vouées à l’échec, dans le seul but de gagner du temps pour ne pas avoir à réaliser les travaux. Or les conclusions de l’expert judiciaire sont claires : le local est impropre à sa destination, non-conforme, et ne devrait pas être ouvert au public. Conformément aux conséquences liées à l’obligation de délivrance du bailleur, la SARL est donc fondée à solliciter la réparation intégrale de ses préjudices tels qu’ évalués et chiffrés par l’expert.

Au surplus, elle souligne que les expertises amiable et judiciaire démontrent que la vitrine n’est pas conforme et ne permet pas d’assurer la sécurité, de même que des infiltrations dans le plafond du magasin, et des défauts de mise en œuvre du faux

plafond. Elle argue également que le cabinet Polyexpert a constaté de surcroît que les parties communes et antennes TVs des logements étaient raccordés sur le tableau électrique du local commercial de la P’tite Robe qui réglait donc la consommation de tous les habitants.

Par ailleurs, selon la demanderesse, la SCI n’a pas collaboré aux opérations d’expertise adoptant une attitude dilatoire. Ce manque de diligence et les coûts engendrés supplémentaires ont été soulignés par l’expert judiciaire. Ce comportement a eu pour conséquence de provoquer le départ de la gérance de Mme [D]. Mme [Q] est depuis seule pour assumer la totalité des procédures.

En réponse aux moyens de la SCI aux termes desquels la SARL n’aurait pas cessé d’exploiter le local et aurait attendu deux années entre le dépôt du rapport d’expertise et ses conclusions de reprise d’instance, la SARL soutient que le caractère urgent de la réalisation des travaux s’infère des conclusions de l’expert judiciaire. En outre, la SARL n’a cessé de tenter d’obtenir la réalisation spontanée des travaux par son bailleur. Enfin, elle a été contrainte de changer de conseil en cours de procédure.

Contrairement à ce que prétend la SCI AR Breizh, la demanderesse argue qu’aucun travaux n’est en cours sur la vitrine, la SCI n’ayant réalisé que des travaux d’habillage sans lien avec ceux préconisés par l’expert, et ce en septembre 2024 et uniquement à la demande de la mairie de Saint-Brieuc qui avait lancé une procédure de mise en conformité de l’ensemble des menuiseries de l’immeuble à l’encontre de la SCI.

En réponse, la SCI AR Breizh soutient que les positions de chacun se sont cristallisées. Le positionnement de la société La P 'tite Robe est « intéressant » et ressort notamment des ordonnances du juge des référés ainsi que de la temporalité du dossier. La SARL fonde ses demandes sur des rapports et constats réalisés en 2019 et 2021 et a attendu 2024 pour introduire la reprise de l’instance. Il n’y a du reste pas eu d’arrêt de l’exploitation et au demeurant l’expert ne préconise aucune mesure conservatoire. La SARL n’a pas davantage initié de procédure d’urgence. Ainsi, contrairement à ce qu’insinue la demanderesse, le local n’est pas impropre à sa destination. Le juge des référés a d’ailleurs refusé d’ordonner les travaux sollicités au vu des demandes incohérentes de la demanderesse et sans rapport avec le contrat de bail.

S’agissant des demandes afférentes aux travaux, la SCI estime que la demande ne porte pas sur la résiliation du bail mais sur une demande de condamnation au prix des travaux. Or, s’agissant du faux plafond un incendie a eu lieu en 2023 et il appartient à la demanderesse de justifier des travaux réalisés. Les loyers sont de toutes façons séquestrés depuis 2022 à hauteur de 1000 euros par mois.

****

Aux termes de l’article 1719 du code civil : " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

La sanction de ces obligations sont celles issues du droit commun et notamment de l’article 1231-1 qui dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 1222 du code civil prévoit : " Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction ".

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail conclu le 1er septembre 2017 entre les parties prévoit que la SCI Ar Breizh devait au plus tard pour le jour de l’ouverture du magasin au public :

— Poser un lave-mains,

— Poser un flocage coupe-feu sur le plafond du magasin,

— Installer des dalles plafonds techniques au-dessous du flocage sur le plafond de la réserve à la vitrine et un placo coupe-feu sous l’escalier allant au 1er étage,

— Faire installer la vitrine par un artisan dès livraison à ce dernier du matériel et remettre en état la vitrine,

— Installer des points d’éclairage et des prises électriques dans la boutique.

La preneuse du bail estime que son loueur n’a pas fait réaliser les travaux et après l’échec d’une phase amiable a saisi le juge des référés. Ce juge, dans son ordonnance du 10 janvier 2019 a fait injonction à la SCI AR Breizh de procéder aux travaux de remise en état de la vitrine, mais a constaté, pour les autres travaux sollicités par la SARL La P’tite Robe dans son assignation, qu’ils étaient différents de ceux mis à la charge du loueur dans le contrat de bail, ou que le constat d’huissier produit et datant de plus d’un an ne constituait pas preuve suffisante pour démontrer que ces travaux devaient être ordonnés sans débat devant la juridiction du fond. En aucun cas, ce magistrat, contrairement à ce qu’en déduit la SCI Ar Breizh dans ses écritures, n’a relevé un comportement inapproprié de la SARL. Il a simplement rappelé qu’il est le juge de l’évidence et ne peut trancher des débats de fond.

En tout état de cause, la SCI AR Breizh ne démontre nullement avoir réalisé les travaux mis à sa charge par le contrat de bail, et notamment d’avoir fait réparer la vitrine. Au contraire, M. [U] dans son rapport a relevé les désordres suivants :

— Non-conformité de la vitrine du magasin, qui n’est pas achevée et ne peut rester en l’état. Les travaux n’ont pas été terminés suite à un abandon de chantier. Par ailleurs, les règles d’accessibilité au local ne sont pas respectées puisqu’il n’existe pas d’issue de secours et la « vitrine est au nu extérieur sur la voie publique ». L’immeuble « est impropre à sa destination car non-conforme en termes d’accessibilité, ni réglementaire puisque contrevenant aux règles d’urbanismes applicables ». La vitrine devrait en outre prévoir une grille d’entrée d’air pour permettre un fonctionnement efficace de la VMC.

Cette obligation de réaliser les travaux est prévue au bail.

— Non- conformité du faux plafond du magasin, dont les finitions ne sont pas fixées et créent un danger potentiel de chute des ossatures sur les clients. Une exploitation dans des conditions normales est donc exclue. Le faux plafond n’a pas de pose rectiligne.

— Non -conformité de l’isolation au feu : le local n’est pas conforme en matière de réglementation incendie. Le flocage n’est pas conforme.

— Non-conformité du système de chauffage : l’installation au jour de l’expertise est réglée à 30 degrés mais la température dans le magasin n’atteint pas les 19 degrés requis dans ce type d’établissement.

Cette obligation résulte du contrat de bail.

— Non-conformité de l’installation électrique : anomalies sur le réseau. Au départ les réseaux des parties communes et celui du magasin n’étaient pas séparés. « là encore le bailleur a mis beaucoup de temps à réaliser la séparation des réseaux ». La séparation n’a été effective qu’en novembre 2021, alors qu’elle aurait dû l’être dès 2017, engendrant des surcoûts pour la SARL.

La reprise de l’installation électrique et notamment la pose de prises et d’éclairage est prévue au contrat de bail.Des anomalies au niveau de la protection du compteur électrique ont été constatées. La niche enfermant le tableau électrique permet le passage direct du feu entre le local et le logement supérieur.

— Non-conformité du local de la réglementation portant sur l’accessibilité ;

— Infiltrations provenant du toit-terrasse « en très mauvais état d’entretien » dans le local commercial, notamment au droit d’une ancienne verrière dans la partie magasin, ainsi que des entrées d’eau créées en cours de ravalement de la façade arrière. Des traces de remontées humides ont été constatées. La terrasse est qualifiée d’infiltrante par l’expert et la reprise de son étanchéité s’impose pour mettre un terme aux entrées d’eau.

Il résulte de ces constatations et conclusions que le local n’est conforme ni au contrat de bail, ni aux normes réglementaires exigées pour l’ouverture et la mise à disposition d’un local commercial. Le local loué par la SCI Ar Breizh contrevient donc tant aux dispositions contractuelles qu’aux textes réglementaires. Or, l’obligation de délivrance couvre la conformité au contrat mais également et évidemment la conformité aux dispositions légales. Les constats de l’expert judiciaire ne sont d’ailleurs pas contestés par la défenderesse.

Sur ces points et s’agissant plus spécifiquement de la vitrine, la défenderesse produit l’arrêté de non-opposition de la mairie de Saint-Brieuc suite à déclaration préalable de travaux en date du 19 mars 2024. Mais elle ne produit pas les devis ou factures des artisans intervenus à la suite de cet arrêté. Elle ne produit qu’une photographie non datée de la vitrine du magasin qui n’a aucune valeur probante en l’absence de tout élément venant corroborer ou étayer son allégation. Dans ses écritures, la SCI est totalement taisante sur l’avancée de ces travaux. Il est même établi au contraire par les pièces de la procédure que la SCI a fait réaliser des travaux qui ne sont conformes à aucune autorisation. Le représentant de la mairie de Saint-Brieuc, présent au cours des opérations d’expertise, est allé jusqu’à souligner que les travaux réalisés en l’état étaient susceptibles de poursuites judiciaires par la ville.

Par ailleurs, l’expert note au sujet de l’attitude de la SCI Ar Breizh qu’en raison de son manque de diligence, ou de sa réalisation « approximative » de certains travaux (« convecteurs non tous posés, pas aux endroits pourtant clairement définis » à titre d’exemple) en violation de toute mise au point réglementaire, « y compris d’urbanisme » a causé « le coût important du traitement judiciaire ».

Par suite, la SCI Ar Breizh fait montre de mauvaise foi lorsqu’elle se contente de produire toujours la même pièce, l’arrêté de non-opposition, sans l’étayer d’éléments qui permettraient au tribunal de juger le point de savoir si des travaux ont été réalisés, et en ce en conformité avec le contrat de bail et les dispositions réglementaires. Elle ne peut davantage arguer que les constats produits par la demanderesse au soutien de ses prétentions sont datés et demandent à être actualisés puisqu’elle ne démontre pas s’être libérée de ses obligations contractuelles et avoir réparé ses manquements depuis que ces constats ont été effectués. Par ailleurs, reprocher à la SARL le temps écoulé entre le dépôt du rapport d’expertise et ses conclusions de reprise d’instance pour insinuer qu’elle est attentiste et en déduire que le local est parfaitement exploitable, et ce en contradiction manifeste avec les conclusions de l’expert, illustre là encore la mauvaise foi contractuelle du bailleur.

Au surplus, il n’est nullement démontré que l’incendie évoqué dans les écritures a nécessité des travaux d’ampleur. Au demeurant, au regard des non-conformités relevées par l’expert judiciaire notamment, les conséquences d’un feu dans le local que le bailleur n’a jamais mis en conformité auraient été de la responsabilité de la SCI Ar Breizh. La production des pièces sollicitée doit donc être rejetée.

La SARL La P’tite Robe prouve quant à elle que ses constats sont confortés par un constat d’huissier, une expertise amiable, une expertise judiciaire et des témoignages des commerçants alentours. Elle démontre aussi avoir tenté de résoudre amiablement ce litige jusqu’à un certain point. Il ne saurait se déduire de son absence de demande de résiliation du bail, qui en tout état de cause arrive à échéance dans quelques mois en septembre 2026, une quelconque duplicité ou exagération des désordres du local.

Enfin, il ne peut qu’être noté que bien qu’ayant été condamnée par la justice à réaliser les travaux de la vitrine, la SCI Ar Briezh ne s’est pas plus exécutée que lorsque ses seules obligations contractuelles l’y obligeant. La possibilité de poursuites judiciaires de la ville de Saint-Brieuc au motif d’une contravention aux règles d’urbanisme n’a pas davantage provoqué une attitude réparatrice pour se mettre en conformité avec ces différentes sources d’obligations.

Il s’infère de tous ces éléments que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance, contrevenant tant au contrat de bail, qu’à la loi.La SARL La P’Tite Robe est donc fondée à solliciter la condamnation de son bailleur à l’indemniser du coût des travaux de même qu’à être autorisée à les faire réaliser en lieu et place de son bailleur.

S’agissant du coût des travaux, le chiffrage résulte des calculs et estimations de l’expert judiciaire ne sont nullement contestées dans leur montant.

Puis, en application de l’article R 145-35 du code de commerce ne peuvent désormais être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du code civil ni les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué dès lors cependant qu’ils relèvent des grosses réparations.

Ne sont pas cependant compris les travaux d’embellissement excédant le coût d’un simple remplacement. Les travaux concernant la climatisation sont de la responsabilité de la SARL La P’tite Robe uniquement s’agissant de l’entretien de celle-ci et non de sa mise en conformité. La demande de la SCI Ar Breizh sur ce point doit être rejetée.

Ainsi , la SCI Ar Breizh sera condamnée à payer à la demanderesse la somme de 56 400 € au titre des travaux de mise en conformité du local commercial, avec

actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 1er août 2022, date du rapport d’expertise, et le présent jugement.

La SARL La P’tite Robe sera autorisée à faire réaliser les travaux préconisés par l’Expert judiciaire en lieu et place de la SCI AR BREIZH.

S’agissant du sort des loyers séquestrés, l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 23 octobre 2022, a d’ores et déjà statué sur ce point puisque les loyers doivent être séquestrés jusqu’au présent jugement. Il n’y a donc pas lieu à statuer à nouveau, et la SCI AR Breizh sera libre , si elle le souhaite, de réemployer ces loyers pour financer les sommes auxquelles elle est condamnée, sans qu’une décision du présent tribunal sur ce point ne soit nécessaire.

Sur les demandes indemnitaires

Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La SARL La P’tite Robe sollicite l’indemnisation des préjudices découlant de la violation par son bailleur de son obligation de délivrance conforme.

Sur la somme de 16 296 euros au titre des préjudices financiers qu’elle subira pendant la période de travaux

La SARL demande à être indemnisée de son préjudice de jouissance résultant de la réalisation des travaux. La SCI Ar Breizh ne conclut pas sur ce point.

L’expert judiciaire a chiffré ce poste de préjudice en évaluant la perte engendrée par la fermeture du magasin pendant les travaux pour une durée de trois mois, le coût du déménagement du réaménagement, " autres … ".

Au vu de ces éléments, il y a lieu de condamner le bailleur à indemniser le locataire de son préjudice de jouissance évalué à la somme de 16 296 euros.

Sur la somme de 588 euros au titre des travaux réalisés en ses lieux et place

La SARL explique que ces sommes correspondent aux dépenses liées à la recherche de fuites suite aux infiltrations.

La SCI Ar Breizh ne conclut pas sur ce point.

Conformément au principe de la réparation intégrale, il y a lieu de faire droit à la demande.

Sur la somme totale de 50.127 euros au titre des loyers trop payés entre le 1er novembre 2017 et le 31 octobre 2025

La SARL La P’tite Robe soutient que l’absence de mise en œuvre des travaux lui créé un préjudice dans la mesure où la devanture de son magasin laisse penser qu’il s’agit d’une friperie, qu’il y fait froid, humide. Elle estime ne pas avoir reçu la pleine contrepartie du paiement de ses loyers, ne pouvant jouir correctement de son local. Elle produit nombre d’attestations de ses clientes.

La SCI Ar Breizh rétorque que la SARL n’a jamais cessé d’exploiter son commerce et que cette continuité d’exploitation fait obstacle à une réduction de moitié des

loyers. La SARL ne justifie pas de ce que le local serait impropre à sa destination.

Or, sur ce point, l’expert a conclu que l’immeuble est impropre à sa destination n’étant ni hors d’air ni hors d’eau et n’assurant pas la sécurité des personnes.

S’il est exact que la SARL a continué à exploiter son commerce pendant toute la durée de la procédure, il est en revanche faux de soutenir qu’elle l’a fait dans des conditions d’exploitation normales. Il est également établi que l’exploitation des deux activités n’a été possible qu’au prix d’un entretien lourd par la preneuse pour rendre sa boutique attrayante malgré les odeurs, les tâches d’humidité et la vitrine abîmée.

Néanmoins si la SCI Ar Breizh a manqué à ses obligations, et que ce manquement ouvre droit à des indemnisations matérielles et immatérielles durant le temps du bail mais également durant le temps des travaux comme décidé plus haut, ce manquement n’ouvre pas le droit à la demande de suspension du paiement des loyers même partielle, au titre de l’exception d’inexécution, car il n’est pas démontré que la SARL la P’tite Robe a été privée de la possibilité d’exploiter l’activité, certes au prix d’importants efforts.

Admettre une diminution de loyer sur la période considérée par la preneuse n’aurait comme conséquence comptable que d’augmenter le résultat d’exploitation par réduction des charges d’exploitation et partant de réduire l’indemnisation tirée de la perte d’exploitation.

La SARL doit être déboutée de sa demande.

Sur la réduction à la somme de 500 euros HT le montant du loyer mensuel dû par la SARL à compter du 1er novembre 2025 tant que les travaux préconisés par l’Expert, nécessaires à la mise en conformité du local, n’ont pas été intégralement réalisés

Pour les mêmes motifs, cette demande ne peut aboutir. La SARL en sera déboutée.

Sur la somme de 4 927,04 euros au titre de sa surconsommation en électricité

En raison d’une absence de séparation des compteurs et au regard de la non-conformité de l’installation de chauffage, la SARL chiffre un surcoût de consommation électrique.

La SCI ne conteste nullement ce point.

L’expertise, qui n’est pas critiquée sur ce point par le bailleur, a chiffré ce surcoût à la somme de 4927, 04 euros. En application du principe de la réparation intégrale, il convient d’y faire droit.

Sur la perte d’exploitation

Pour rappel, la perte d’exploitation constitue un préjudice de jouissance rentrant dans la catégorie du préjudice matériel consistant en la perte de bénéfices que l’entreprise pouvait légitimement espérer réaliser, en raison de l’interruption ou de la réduction de son activité à la suite d’un fait. Elle implique une diminution du chiffre d’affaires, déduction faite des charges évitées et doit être justifiée par des éléments comptables.

Sur la somme de 329 650 euros au titre de ses pertes de marge subies entre le 1er novembre 2017 et le 30 juillet 2024

La SARL soutient éléments de son cabinet comptable à l’appui que la comparaison

entre le prévisionnel et les résultats effectivement réalisés permet de chiffrer une perte de marge sur cette période de 329 650 euros. Les pertes de marge liées à la pandémie, les aides et subventions perçues en ont été déduites. Contrairement à ce que soutient l’expert ce prévisionnel aurait été établi par un expert-comptable sérieux avant l’ouverture de la boutique en tenant compte de son emplacement dans la rue la plus commerçante de la ville. En comparaison le commerce voisin a réalisé en 2015 un chiffre d’affaires annuel de 412 000 euros, de sorte que la prévision de 150 000 euros de chiffre d’affaires était totalement réalisable.

En réponse, la SCI soutient que la chute de la commercialité est flagrante dans tout le centre-ville et que la période concernée a été affectée par la pandémie de Covid 19. Le chiffre d’affaires s’est élevé à la somme de 73 600, 70 euros avant toute procédure, soit moitié moins que le prévisionnel.

L’expert quant à lui, ayant refusé de s’adjoindre un sapiteur comptable, estime que le chiffre d’affaires prévisionnel est irréaliste. En outre, la période de la pandémie a été une période d’activité commerciale nulle. Le chiffre d’affaires de 100 000 euros annuels produit dans le dire récapitulatif du 28 juin 2022 par la SARL lui semble plus proche de la réalité.

L’expert indique cependant que le commerce « ne devrait pas être ouvert au public », de sorte que la poursuite de l’exploitation n’a pu se faire qu’au prix d’un effort et d’une stratégie commerciale importante de la part de la preneuse. Il ne peut qu’être souligné que sur les deux co-gérantes de départ, l’une s’est découragée.

Il est certain que l’état de la vitrine et du magasin, encore une fois attesté par l’expert judiciaire, des photographies et des témoignages, a pu décourager des clients et constituer une perte de chance de constituer du chiffre.

Au demeurant, si avant la procédure le chiffre d’affaires a été de 73 600, 70 euros, il ne peut qu’être souligné que dès son ouverture le magasin a souffert d’une vitrine non conforme et d’un local « impropre à sa destination » qui « ne devrait pas être ouvert au public », le bailleur ayant dès l’origine manqué à son obligation contractuelle de réaliser les travaux prévus et à son obligation de délivrance. La chute de la commercialité en centre-ville de Saint-Brieuc invoquée par le bailleur est due à des causes multiples, dont le manque d’attractivité visuelle des boutiques peut en constituer l’une. En tout état de cause, ces considérations générales ne sont que des appréciations subjectives dont il ne peut être tiré aucune conséquence juridique et encore moins comptable en l’absence d’éléments venant les étayer.

Le lien de causalité entre l’état du local et la perte de chiffre d’affaires est donc caractérisé.

Néanmoins, au vu des éléments comptables variables produits et de la coïncidence entre l’ouverture du magasin et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, la somme de 329 650 euros est surévaluée Au demeurant, si les clientes notent l’état de stress de la gérante ainsi que la vitrine abîmée, elles indiquent également qu’elles trouvent leur compte dans les propositions commerciales et que l’état du local ne les empêchent pas de s’y rendre pour réaliser des achats qui leur donnent pleine satisfaction.

Considérant l’ensemble de ces éléments, la perte d’exploitation doit être évaluée à la somme de 10 000 euros par an, soit 75 000 euros entre le 1er novembre 2017 et le 30 juillet 2024.

Sur la somme de 3.924,41 euros par mois à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la réalisation complète des travaux, au titre de ses pertes de marge

Cette demande n’est étayée par aucun élément comptable supplémentaire, de même que la date du 1er août 2024 n’est pas spécifiquement justifiée.

Au vu de la carence probatoire de la SARL La P’tite Robe sur ce point, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande et elle doit en être déboutée.

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens.

La SCI AR Breizh succombant à la présente instance, elle sera condamnée à supporter les entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles engagés du fait de la présente procédure et la défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 10 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition ;

Condamne la SCI Ar Breizh prise en la personne de son représentant légal à payer à SARL la P’tite Robe prise en la personne de son représentant légal la somme de 56 400 € au titre des travaux de mise en conformité du local commercial, avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 1er août 2022, date du rapport d’expertise, et le présent jugement :

Autorise la SARL la P’tite Robe prise en la personne de son représentant légal à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire en lieu et place de la SCI Ar Breizh ;

Condamne la SCI Ar Breizh prise en la personne de son représentant légal à payer à la SARL la P’tite Robe prise en la personne de son représentant légal les sommes suivantes :

—  16 296 euros au titre des préjudices financiers qu’elle subira pendant la période de travaux ;

—  588 euros au titre des travaux réalisés en ses lieux et place du bailleur ;

—  4 927,04 euros au titre de sa surconsommation en électricité ;

—  75 000 euros entre le 1er novembre 2017 et le 30 juillet 2024 au titre de sa perte d’exploitation ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les sorts des loyers séquestrés ;

Déboute la SCI Ar Breizh prise en la personne de son représentant légal de ses demandes de production de pièces quant à l’incendie, ainsi que sur les travaux afférents à la climatisation ;

Déboute la SARL la P’tite Robe prise en la personne de son représentant légal de ses demandes d’indemnisation portant sur le remboursement des loyers et la baisse du prix du loyer jusqu’ à la réalisation des travaux, ainsi que la somme de 3.924,41 euros par mois au titre de sa perte de marge depuis le 1er aout 2024 ;

Condamne la SCI Ar Breizh prise en la personne de son représentant légal aux entiers dépens ;

Condamne la SCI Ar Breizh prise en la personne de son représentant légal à payer à la SARL la P’tite Robe prise en la personne de son représentant légal la somme de 10 000 au titre des frais irrépétibles.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier ;

Le Greffier La Présidente