TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT BRIEUC

Affaire :, [R], [I] /, [P], [Y],, [U], [A], S.A.S. C.P.S. CONTROLE AUDIT IMMOBILIER,, [E], [M],, [O], [H],, [C], [J], [D],

N° RG 25/00441 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F75M

Ordonnance de référé du : 26 Mars 2026

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT SIX

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Catherine THEPAULT, Greffière ;

ENTRE

DEMANDEUR

Monsieur, [R], [I], demeurant, [Adresse 1]

Représentant : Maître Mikaël GUEGAN, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDEURS

Maître, [P], [Y], notaire gérant-associé de la S.E.L.A.R.L. ,“[P], [Y] NOTAIRE” dont le siège est sis, [Adresse 2]

Représentant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée par Maître Constance PARIS, avocate au barreau de RENNES

Maître, [U], [A], notaire gérant-associé de la société S.A.R.L. AUGU, VASSE,, [A], BERTOUNESQUE, POTOCKI, NOTAIRES (BOURLES ET ASSOCIES), dont le siège est sis, [Adresse 3]

Représentant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée par Maître Constance PARIS, avocate au barreau de RENNES

S.A.S. C.P.S. CONTROLE AUDIT IMMOBILIER, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

Représentant : Maître Marie-charlotte JUILLAN de la SELARL QUINTARD-PLAYE – JUILLAN, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant, substituée par Maître Fanny SACHET, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentant : Maître Manuel FURET de la SELARL CLF AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Madame, [E], [M], demeurant, [Adresse 5]

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substitué par Maître Chrystelle MARION, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame, [O], [H], demeurant, [Adresse 6]

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substitué par Maître Chrystelle MARION, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame, [C], [J], [D], demeurant, [Adresse 7]

Représentant : Maître Charlotte LALLEMENT de la SELARL LALLEMENT SOUBEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES, avocat plaidant, substituée par Maître Louis DUVAL, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte notarié en date du 25 juin 2024 dressé par M., [Y], notaire, avec le concours de M., [A], notaire, Mme, [E], [M] veuve, [H] et Mme, [O], [H] ont vendu à M., [I] une propriété à usage d’habitation située, [Adresse 8] à, [Localité 1].

La vente de la propriété a été négociée par Mme, [D], agent commercial mandataire de la société Immowest.

Il résulte de l’acte de vente que la piscine a fait l’objet d’une déclaration préalable déposée à la mairie de, [Localité 1] le 18 juin 2007 ayant fait l’objet d’un arrêté de non opposition à déclaration préalable en date du 3 septembre 2007.

Aux termes de cet acte authentique, il est mentionné que « l’intégralité des diagnostics ont été portés à la connaissance de l’acquéreur qui le reconnaît et dispense le notaire soussigné de les annexer aux présentes déclarant avoir eu toutes explications et informations sur la réglementation qui s’y rapporte ».

Préalablement à la vente, Mmes, [H] ont fait établir un diagnostic de performance énergétique par la société Contrôle audit immobilier, laquelle a, le 11 août 2023, classé la maison principale de 180m² en B et la dépendance de 79m² en D pour leur consommation énergétique et climatique.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, 24 novembre 2025 et 25 novembre 2025, M., [I] a assigné :

Mme, [E], [M] veuve, [H], Mme, [O], [H], Mme, [D], M., [Y], notaire, M., [A], notaire, La société Contrôle audit immobilier (CPS),à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et que les dépens soient réservés.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 11 mars 2026, M., [I] demande en outre de débouter Mmes, [H] ainsi que MM., [Y] et, [A], notaires, de leurs demandes de mise hors de cause.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 mars 2026.

A cette audience, M., [I] reprend oralement les termes de ses écritures.

Mme, [D], représentée, renvoie à ses conclusions notifiées le 21 janvier 2026 aux termes desquelles elle forme les prétentions suivantes :

Juger que Mme, [D] s’en rapporte à justice concernant la demande de désignation d’un expert judiciaire formée par M., [I] ;Juger que Mme, [D] formule toutes protestations et réserves à l’encontre de cette demande ;Réserver les dépens.

La société Contrôle audit immobilier (CPS), représentée, renvoie à ses conclusions notifiées le 21 janvier 2026 aux termes desquelles elle forme les prétentions suivantes :

Juger que la mission de l’expert sera ainsi complétée :Dire si le DPE établi par la société Contrôle audit immobilier (CPS) a été établi dans le respect des règles de l’art et de la méthode en vigueur à la date de son établissement ;Dans le cas contraire, estimer, suivant les règles de l’art et méthode en vigueur pour l’établissement d’un DPE à la date du diagnostic contesté, et en se replaçant dans les conditions d’intervention de la société Contrôle audit immobilier, l’étiquette énergétique de l’immeuble ;Le cas échéant, chiffrer le montant des travaux nécessaires pour atteindre la classe énergétique indiquée au sein du DPE critiquée ; Juger que la société Contrôle audit immobilier ne s’oppose pas à la demande d’expertise sous les plus expresses protestations et réserves ;Ordonner les opérations d’expertise aux frais avancés du demandeur ;Réserver les dépens.

MM., [Y] et, [A], notaires, sont représentés et renvoient à leurs conclusions n°2 notifiées le 11 février 2026 aux termes desquelles ils forment les prétentions suivantes :

Dire n’y avoir lieu à expertise à l’égard de MM., [Y] et, [A] ;Débouter M., [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à leur encontre ;

Condamner M., [I] à leur verser une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M., [I] aux dépens.

Mmes, [H], représentées, renvoient à leurs conclusions notifiées le 10 mars 2026 aux termes desquelles elles forment les prétentions suivantes :

Débouter M., [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner M., [I] à payer à M. et Mme, [H] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M., [I] aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expertise judiciaire

En vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, M., [I] expose que depuis son entrée dans les lieux, il a constaté les désordres suivants :

Les défauts relatés lors du diagnostic électricité n’ont pas été corrigés (fils à nu pour l’éclairage à différents endroits et absence d’un disjoncteur différentiel au, [Adresse 9]) ;Un manque d’étanchéité de la porte d’entrée, portes, portes-fenêtres et fenêtres ; Ardoises cassées (au, [Adresse 10]) laissant apparaitre la volige ;Absence de disjoncteur différentiel au, [Adresse 9] ;Absence d’eau chaude sanitaire ;Le disjoncteur de la piscine saute car rempli d’eau ;Les portes des 2 garages sont non fonctionnels ;Le chauffage est hors service (réparations par chauffagiste, non réponses des anciens propriétaires) ;Début décembre la piscine se vide intégralement suite à l’arrêt du remplissage automatique et au constat de 8 fuites par un pisciniste une semaine au préalable ;Chute des températures intérieures constat d’absence d’étanchéité des fenêtres avec passage du vent extérieur ;Le papier peint de l’entrée se décolle et laisse apparaitre moisissures.

Au soutien de ses prétentions, le requérant produit un compte rendu de visite établi par le cabinet A.Ct.e Groupe Ouest-Expertise le 15 février 2025 aux termes duquel l’ingénieur constate :

Des désordres liés à l’humidité de la maçonnerieDes désordres liés à l’isolation et à l’inconfort thermique, précisant que le DPE réalisé parait « ne pas représenter la réalité » compte tenu de la conception de la construction. Des désordres liés au chauffage Des désordres liés à la VMC

Par ailleurs, M., [I] a confié à la société CEDI2M expertises la réalisation d’un nouveau DPE le 25 juin 2025, laquelle a cette fois classé la maison principale de 147,72m² en C et la dépendance de 70,95m² en E pour leur performance énergétique.

Il en résulte une différence relative aux nombres de m² relevés par les deux diagnostiqueurs, la société Contrôle audit immobilier d’une part et la société CEDI2M expertises d’autres part, ainsi qu’une différence sur le classement énergétique de la maison principale et de la dépendance.

M., [I] fait aussi valoir que la société Contrôle audit immobilier n’a pas procédé au diagnostic du local technique de la piscine.

M., [I] a également sollicité la société Socotec le 8 septembre 2025 afin qu’elle donne un avis technique concernant les installations électriques du domaine privatif. Aux termes de son rapport, la société Socotec fait mention de 22 observations, précisant qu’il faut « reprendre l’ensemble des 22 observations du présent rapport, le plus vite possible par un électricien qualifié, car actuellement, la sécurité des personnes et la prévention des risques d’incendie, n’est pas assurée ».

Il résulte en outre des pièces produites que la société Géomat a, le 3 octobre 2025, établi un certificat de superficie privative duquel il résulte que la maison principale est d’une superficie de 152,28m² et la dépendance d’une superficie de 71,95m².

Par ailleurs, cette société indique avoir détecté plusieurs fuites en fond de bassin sur le liner et des fissures, pour lesquelles « des réparations ne sont pas envisageable ».

Aucune solution amiable n’a été trouvée entre les parties.

En réponse à la demande d’expertise judiciaire, MM., [Y] et, [A], notaires, sollicitent aujourd’hui leur mise hors de cause aux motifs qu’il ne peut leur être reproché aucune faute s’agissant de la complétude des diagnostics, qu’ils ne sont pas responsables des métrés indiqués par le diagnostiqueur dans le DPE et qu’ils ne sont pas non plus responsables des désordres et vices qui affecteraient l’immeuble dès lors qu’ils n’ont pas négocié la vente et qu’ils en ignoraient l’existence.

Néanmoins, il est prématuré de faire droit à cette demande à ce stade dès lors que M., [Y], notaire, a dressé l’acte de vente de la maison litigieuse avec le concours de M., [A], notaire. Il appartiendra au juge du fond éventuellement saisi à la suite du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de statuer sur sa responsabilité.

Mmes, [H] demandent quant à elle que M., [I] soit débouté de sa demande d’expertise judiciaire au regard des conditions de réalisation de la vente et de l’intervention des différents professionnels.

Cependant, il convient de rappeler qu’il appartient au juge des référés de s’assurer seulement qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminés et que sa solution puisse dépendre de la mesure sollicitée, ce qui est le cas en l’espèce.

En outre, la participation de Mmes, [H] aux opérations d’expertise est pleinement justifiée dès lors qu’elles ont vendu au requérant le bien litigieux.

Il résulte des arguments développés par le requérant et des pièces produites que le motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile est caractérisé en l’espèce, de sorte que la mesure d’expertise judiciaire sera ordonnée au contradictoire de l’ensemble des parties à la procédure.

Aux termes de ses conclusions, la société Contrôle audit immobilier demande de compléter la mission de l’expert des chefs de mission suivants :

Dire si le DPE établi par la société Contrôle audit immobilier (CPS) a été établi dans le respect des règles de l’art et de la méthode en vigueur à la date de son établissement ;Dans le cas contraire, estimer, suivant les règles de l’art et méthode en vigueur pour l’établissement d’un DPE à la date du diagnostic contesté, et en se replaçant dans les conditions d’intervention de la société Contrôle audit immobilier, l’étiquette énergétique de l’immeuble ;Le cas échéant, chiffrer le montant des travaux nécessaires pour atteindre la classe énergétique indiquée au sein du DPE critiquée

L’expert se verra confier la mission habituelle en la matière, complétée par le chef de mission « Dans le cas où les diagnostics produits à l’acte de vente ne seraient pas conformes aux normes applicables au jour de leur réalisation, estimer si possible, suivant les règles de l’art et méthode en vigueur pour l’établissement d’un DPE à la date du diagnostic contesté, et en se replaçant dans les conditions d’intervention de la société Contrôle audit immobilier, l’étiquette énergétique de l’immeuble ».

Le juge des référés rappelle qu’il entre dans les pouvoirs de l’expert de concilier les parties sur les points relevant de sa mission, conformément à l’article 238 du code de procédure civile.

Cette mesure d’instruction étant diligentée dans le seul intérêt du demandeur, il devra avancer la provision pour l’expert.

Il a été satisfait à la demande de donner acte des protestations et réserves des parties par sa mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

Il a été satisfait à la demande de juger que Mme, [D] s’en rapporte à justice concernant la demande d’expertise judiciaire par sa mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile, il sera statué sur les dépens qui doivent rester à la charge du demandeur dans l’intérêt duquel cette mesure d’expertise est ordonnée.

Sur les frais irrépétibles

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam Bendaoud, présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et assortie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

* M., [Z], [T],

[Adresse 11],

[Localité 2]

Mail :, [Courriel 1]

Port :, [XXXXXXXX01]

Fixe :, [XXXXXXXX02]

DONNONS à l’expert la mission suivante, lequel s’adjoindra si nécessaire, tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne :

Décrire les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités contractuelles allégués dans :l’assignation et les conclusions du demandeur, le compte rendu de visite établi par le cabinet A.Ct.e Groupe Ouest-Expertise le 15 février 2025le diagnostic de performance énergétique réalisé par la société CEDI2 expertises le 25 juin 2025,l’avis technique établi par la société Socotec le 8 septembre 2025les certificats de superficie du cabinet Geomat du 3 octobre 2025et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ; préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter ;

Préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences ; Dire si la présence de ces désordres était décelable par la société Contrôle audit immobilier au moment de la réalisation de sa mission ; Déterminer l’ancienneté des désordres au moyen de critères purement objectifs (telle la datation des matériaux attaqués ou infestés, via, notamment, leur date de fabrication et/ou d’utilisation) ;

Indiquer si les désordres étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence des travaux réalisés par l’acquéreur ; dire s’ils étaient connus des vendeurs ou ne pouvaient manquer de l’être ;

Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité du désordre, notamment si le désordre rend l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement ;

Déterminer la conformité des diagnostics produits à l’acte de vente par rapport aux normes applicables au jour de leur réalisation ;

Dans le cas où les diagnostics produits à l’acte de vente ne seraient pas conformes aux normes applicables au jour de leur réalisation, estimer si possible, suivant les règles de l’art et méthode en vigueur pour l’établissement d’un DPE à la date du diagnostic contesté, et en se replaçant dans les conditions d’intervention de la société Contrôle audit immobilier, l’étiquette énergétique de l’immeuble ;

Décrire, le cas échéant, les travaux réalisés par les vendeurs préalablement à la vente ;

Déterminer la nature des travaux conservatoires entrepris par l’acquéreur depuis la vente ou les effets de l’absence de mesure conservatoire depuis la découverte des désordres ;

Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente au fond de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ;

Décrire et quantifier les dépenses supplémentaires supportées par le demandeur en raison des désordres ;

Décrire et quantifier à l’aide de devis produits par les parties, le coût des réparations éventuellement nécessaires à la réfection des installations ; indiquer leur durée prévisible ; décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour les occupants de l’immeuble ; évaluer les moins-values résultantes des dommages non réparables techniquement ;

Décrire et, si cela apparaît possible, chiffrer les préjudices annexes soufferts par les demandeurs (trouble de jouissance,…) ;

Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

RAPPELONS que l’expert dispose du pouvoir de concilier les parties sur les points relevant de sa mission, en vue de faciliter un règlement amiable du litige ;

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

FIXONS à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par M., [I] entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire, par virement bancaire auprès du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc avant le 9 mai 2026 (IBAN :, [XXXXXXXXXX01]), en précisant le numéro RG du dossier ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc (Contrôle des Expertises), avant le 6 mai 2028, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

DÉBOUTONS MM., [Y] et, [A], notaires, de leur demande de mise hors de cause ;

DISONS que les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de toutes les parties présentes à la procédure ;

DISONS que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE ;

CONDAMNONS M., [I], partie demanderesse, aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 26 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS