TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Annexe 2

[Adresse 3]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00049

N° RG 25/01723 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F5R4

Le 26 JANVIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Novembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2026 et prorogée au 26 JANVIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt six Janvier deux mil vingt six

ENTRE :

S.C.I. JAMI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par M. [S] [N], gérant de la SCI

ET :

Monsieur [C] [X], demeurant [Adresse 6]

Comparant, assisté de Maître Christa NAOUR LE DU de la SCP CABEL-MANANT-NAOUR LE DU-MINGAM, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 mars 2016, ayant pris effet le 14 mars 2016, rédigé par l’intermédiaire de la SARL [I] immobilier, la SCI JAMI a donné en location à Monsieur [C] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Adresse 8] (22000), moyennant un loyer d’un montant de 241 € par mois, outre une provision sur charges de 29 € par mois, soit la somme totale de 270 € par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la SCI JAMI a donné congé du logement à Monsieur [X] (acte déposé à l’étude).

Elle a indiqué que ce congé était fondé sur des motifs légitimes et sérieux tenant notamment à des retards dans le paiement des loyers, à un défaut d’assurance, ainsi qu’à des dégradations des parties communes.

La SCI JAMI a en conséquence sollicité la libération des lieux pour le 13 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la SCI JAMI a fait signifier à Monsieur [X] une sommation de quitter les lieux (acte déposé à l’étude).

Par acte du 16 juillet 2025, la SCI JAMI a fait assigner Monsieur [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— DECLARER valable au fond et en la forme le congé qui a été signifié le 10 septembre 2024 ;

— DECLARER Monsieur [X] occupant sans droit ni titre des locaux et ORDONNER en conséquence son expulsion desdits lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier, de déménageurs et de la force publique ;

— CONDAMNER Monsieur [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, soumise à indexation, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER Monsieur [X] au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 du Code Civil,

— CONDAMNER Monsieur [X] au paiement de la somme de 500 € en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Monsieur [X] au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion ;

— NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après un renvoi à la demande du conseil de Monsieur [X], l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

A cette date, la SCI JAMI, représentée par Monsieur [S] [N], son gérant, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Monsieur [N] a fait valoir que si l’arriéré locatif était modique, les retards de paiement étaient récurrents et les troubles de voisinage générés par Monsieur [X] et ses fréquentations étaient réguliers et que certains voisins de Monsieur [X] avaient déménagé à cause de ces troubles (poubelles devant la porte du logement, fréquentations alcoolisées).

Au terme de ses conclusions écrites, développées oralement, Monsieur [X], assisté par son conseil, a demandé à la juridiction de :

— DEBOUTER la SCI JAMI de ses demandes, fins et conclusions ;

— DIRE en tout état de cause qu’il pourra s’acquitter de la dette locative par mensualités de 80 €;

— DIRE qu’il pourra bénéficier des délais prévus aux articles L 412-2, L 412-3, L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution et a minima de 3 mois pour quitter les lieux ;

— STATUER ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de sa position, Monsieur [X] a exposé que les griefs relatifs aux troubles de voisinage, au demeurant non visés dans le congé, n’étaient pas démontrés et qu’il justifiait avoir assuré le logement contre les risques locatifs ; que l’arriéré locatif, de 436 € seulement, ne pouvait être considéré comme un motif sérieux de congé.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 29 septembre 2025.

Il en ressort que Monsieur [X], né en 1969, est célibataire et sans enfant à charge ; qu’il perçoit l’AAH (1 016 €) et des APL (283 €) ; qu’il propose de régler l’arriéré locatif en versant une somme de 80 € par mois en plus du loyer courant et qu’il ne souhaite pas rester dans les lieux ; qu’une demande de logement social est en cours.

Comme y étant expressément invitée, la SCI JAMI a transmis en cours de délibéré un extrait Kbis de son immatriculation au RCS de Saint-Brieuc.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur le bail

Selon les dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, "lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié ..soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ..le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur…

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par acte d’huissier .. ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués".

L’appréciation du motif légitime et sérieux relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Il résulte des pièces versées aux débats que le contrat de location, qui a pris effet le 14 mars 2016, a été stipulé pour une durée contractuelle de 3 années, renouvelable tacitement.

Le bail a donc été renouvelé les 14 mars 2019 et 14 mars 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la SCI JAMI a donné congé à Monsieur [X] pour le 13 mars 2025, soit en respectant le délai de préavis de 6 mois avant le terme du contrat renouvelé.

Le congé délivré est donc valable en la forme.

Au fond, le congé donné par la SCI JAMI le 10 septembre 2024 « pour motifs sérieux et légitimes » vise les motifs suivants :

— " Impayés de loyers récurrents depuis janvier 2023,

— Défaut d’assurance habitation contre les risques locatifs, malgré rappel en date du 17 juin 2024,

— Détériorations anormales et défaut d’entretien de l’appartement,

— Mauvais état sanitaire de l’appartement,

— Dégradation des parties communes de l’immeuble de votre fait ou de vos fréquentations ".

La SCI JAMI ne verse aucune pièce probante au soutien de sa position, sauf le contrat de bail, le congé délivré le 10 septembre 2024 et la sommation interpellative délivrée le 2 avril 2025.

Monsieur [X] produit, quant à lui, deux attestations d’assurance émanant de la SASU KLIAN, intermédiaire d’assurance, selon lesquelles il était assuré contre les risques locatifs pour les périodes des 01/03/24 au 28/02/25 et 01/03/25 au 28/02/26.

Si Monsieur [X] ne justifie pas avoir transmis ces attestations d’assurance à son bailleur dans les délais convenus, il n’en demeure pas moins qu’il démontre qu’il était valablement assuré au moment de la délivrance du congé.

Dès lors, ce motif de congé n’est pas fondé.

S’agissant des motifs relatifs aux « détériorations anormales et défaut d’entretien de l’appartement, mauvais état sanitaire de l’appartement et dégradations des parties communes », force est de constater qu’ils ne sont pas démontrés par la SCI JAMI.

L’attestation de Monsieur [I], gestionnaire du cabinet IMMO PLUS, syndic de copropriété, en date du 26 juin 2025, qui relate des troubles et dégradations dans l’immeuble ne permet en aucune façon d’imputer la responsabilité desdits troubles (à les supposer avérés) à Monsieur [X] puisqu’il est évoqué d’une part, des " troubles occasionnés dans l’immeuble par d’autres locataires, plus particulièrement par Monsieur [X] « et d’autre part, » un terme au bail d’un locataire (personne sous tutelle) qui devrait permettre à l’immeuble de retrouver une certaine quiétude ".

Aucun élément probant, tels des témoignages, photographies ou constats de commissaire de justice ou de police, n’est communiqué par la SCI JAMI au soutien de ses allégations concernant les troubles de voisinage qu’elle impute à Monsieur [X].

Dès lors, ces motifs ne peuvent valablement fonder le congé délivré.

S’agissant du grief tiré des « impayés de loyers récurrents depuis le mois de janvier 2023 », force est de constater que l’historique comptable démontre en effet que le compte locataire est constamment débiteur depuis le mois d’octobre 2021, et notamment du 1er janvier 2023 au 10 septembre 2024, date de délivrance du congé.

Le manquement répété de Monsieur [X] au respect de son obligation légale et contractuelle de payer intégralement son loyer, sur une longue période de temps, non régularisé postérieurement à la date de délivrance du congé, constitue incontestablement un motif légitime et sérieux de congé au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé et justifie le congé donné par la SCI JAMI, 6 mois avant le terme du contrat de bail arrivant à échéance le 13 mars 2025.

Il convient dans ces conditions de dire que le congé délivré le 10 septembre 2024 par la SCI JAMI est valable et qu’il a pris effet le 14 mars 2025, date à partir de laquelle Monsieur [X] a été déchu de tout titre d’occupation sur l’immeuble situé [Adresse 7].

Il y a lieu, en tant que de besoin et à défaut de départ volontaire, de prononcer l’expulsion de Monsieur [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les termes du dispositif ci-après.

Il n’y a pas lieu, à ce stade de la procédure, de condamner Monsieur [X] à supporter des frais de déménagement.

Eu égard aux délais de la présente procédure et à la date d’effet du congé, il n’y a pas lieu non plus d’accorder à Monsieur [X] un délai de 3 mois pour quitter les lieux.

Il devra quitter les lieux dans le délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux par application des dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les loyers et indemnités d’occupation et les délais de paiement

Après la résiliation du bail, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre, et son maintien dans les lieux cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer de son bien pour le relouer.

Il est donc redevable d’une somme équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la restitution des lieux.

En outre, le décompte locatif s’établit à la somme de 436,07 € en principal (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés /cf décompte arrêté au 23 septembre 2025 (1 524,69 € – 580,96 € (frais procédure) – 507,66 € (frais procédure)).

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [X] à payer ladite somme à La SCI JAMI et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Monsieur [X] sera en outre condamné à verser la somme de 322,92 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle (276,92 € + 46 €), à compter du 24 septembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus), outre la revalorisation légale et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Monsieur [X] sollicite des délais de paiement et propose de rembourser sa dette à hauteur de 80 € par mois.

Il résulte du diagnostic social et financier que Monsieur [X] perçoit des ressources de 1 299 € (AAH et APL) et qu’il bénéficie d’un reste à vivre mensuel de 752,05 €.

Compte tenu de sa situation économique, il y a lieu de lui octroyer des délais de paiement en l’autorisant à s’acquitter de sa dette, arrêtée au 23 septembre 2025, en 5 mensualités de 80 € chacune, et une 6eme mensualité réduite à concurrence du solde de la dette en principal, soit la somme de 36,07 €.

Sur les dommages et intérêts

La SCI JAMI ne justifie pas d’un préjudice indépendant qui n’est pas déjà réparé par les sommes allouées au terme de la présente décision.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

Sur les frais irrépétibles

Succombant à l’instance, Monsieur [X] sera condamné à verser à la SCI JAMI la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [X], comprenant notamment le coût du congé du 10 septembre 2024 et de la sommation interpellative du 2 avril 2025.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE valable en la forme et fondé le congé pour motif légitime et sérieux délivré par la SCI JAMI à Monsieur [C] [X] pour le 13 mars 2025 ;

DECLARE Monsieur [C] [X] déchu de tout titre d’occupation sur l’immeuble situé [Adresse 7], et ce, à compter du 14 mars 2025 ;

ORDONNE, en tant que de besoin et à défaut de départ volontaire au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion de Monsieur [C] [X] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à payer à la SCI JAMI les sommes suivantes :

—  436,07 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 23 septembre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

—  322,92 € au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours, outre la revalorisation légale le cas échéant, à compter du 24 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

AUTORISE Monsieur [C] [X] à s’acquitter de la somme de 436,07 € en 5 mensualités de 80 € chacune, et une 6ème mensualité de 36,07 € et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du jugement, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’en cas de non versement des mensualités ainsi fixées, la totalité des sommes dues deviendra exigible ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à payer à la SCI JAMI la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI JAMI du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du congé du 10 septembre 2024 et de la sommation interpellative du 2 avril 2025 ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 26 janvier 2025.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS

à S.C.I. JAMI

—  1 CCC par dépôt en case

à SCP CABEL-MANANT-NAOUR LE DU-MINGAM

—  1 CCC au dossier

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