TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT BRIEUC

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [K] / S.C.I. LISA

N° RG 25/00419 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F7KZ

Jugement de procédure accélérée au fond du : 05 Mars 2026

N° minute

JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Copie exécutoire

le :

à :

Rendu le CINQ MARS DEUX MIL VINGT SIX

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffier, lors des débats et de Madame Catherine THEPAULT, Greffier, lors de la mise à disposition ;

ENTRE

DEMANDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [K], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA BREIZH (GENERALE IMMOBILIERE), immatriculée au RCS de BREST sous le n° 317 839 397 dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentant : Maître Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, avocats au barreau de BREST, avocat plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

S.C.I. LISA, immatriculée au RCS de SAINT-BRIEUC sous le n° 535 023 33, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentant : Maître Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocat plaidant, substitué par Maître Lucas GERGAUD, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

D’AUTRE PART,

FAITS PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [K] sise [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Breizh (ci-après le Syndicat des copropriétaires), a assigné la SCI Lisa à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant selon la procédure accélérée au fond, et a formé les prétentions suivantes :

Prononcer la déchéance du terme du fait du défaut de paiement de la SCI Lisa des autres provisions non encore échues du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 par l’Assemblée générale des copropriétaires ; Condamner la SCI Lisa à régler au Syndicat des copropriétaires la somme de 16 975,95 euros, au titre des créances du Syndicat des copropriétaires, représentant sa quote-part totale et correspondant aux sommes appelées et restant dues au titre des exercices précédents, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 8 septembre 2025 ; Condamner la SCI Lisa à régler au Syndicat des copropriétaires la somme de 983,29 euros au titre des frais exposés par le syndicat pour tenter de recouvrer la dette de copropriété ; Condamner la SCI Lisa à régler au Syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner la SCI Lisa à régler au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner la SCI Lisa aux entiers dépens de la présente instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 février 2026.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires s’en tient à ses écritures.

La SCI Lisa, représentée, renvoie à ses conclusions n°1 notifiées le 21 janvier 2026 aux termes desquelles elle forme les prétentions suivantes :

Déclarer irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires en ce qu’elle porte sur le paiement de charges de copropriété, faute pour la mise en demeure du syndicat de respecter les exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;Déclarer irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires en ce qu’elle porte sur le paiement de dommages et intérêts au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété et au titre d’un préjudice issu d’une faute contractuelle ;Condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Lisa la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;Ecarter l’exécution provisoire.

Pour plus ample exposé sur les faits, moyens et prétentions de parties il conviendra de s’en rapporter à l’assignation, aux conclusions et pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les termes de l’article 839, alinéa 1er du même code, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile prévoit les conditions dans lesquelles la demande en présence d’une procédure accélérée au fond est mise en œuvre, à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon ce type de procédure.

Enfin, selon les termes de l’article L.213-2 du code de l’organisation judiciaire, en toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou sur requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond.

Sur les demandes de paiement :

Au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], dénommé Résidence [K], est soumis au statut de la copropriété prévu à la loi du 10 juillet 1965. Son syndic en exercice est la société Foncia Breizh, élue par procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juillet 2025, à compter du 1er octobre 2025 jusqu’au 30 septembre 2026.

La SCI Lisa est propriétaire au sein de cet immeuble des lots 1, 2, 3, 4, 13, 14, 15, 22 et 23.

Le requérant soutient que depuis le mois de juillet 2024, la SCI Lisa ne règle plus ses charges de copropriété.

Au soutien de ses prétentions, le requérant verse aux débats :

— une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 3 703,83 euros (3 649,83 euros au titre du « montant précédemment dû » + 54 euros de frais de recouvrement) en date du 31 janvier 2025,

— une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 2 084,02 euros (2 030,02 euros au titre du « montant précédemment dû » + 54 euros de frais de recouvrement) en date du 31 janvier 2025,

— une sommation de payer la somme de 8 241,23 euros (7 595,18 euros au titre des « charges de copropriété impayées au 13/05/2025 » + 476,76 euros de frais de recouvrement + 169,29 euros relatif au coût de l’acte) en date du 20 mai 2025,

— une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 16 975,95 euros au titre des « provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et des sommes exigibles au titre des exercices antérieurs » en date du 8 septembre 2025.

Le requérant affirme qu’il est recevable et bienfondé à réclamer toutes les sommes dues au titre de l’appel du fonds de travaux visé à l’article 14-2 et les appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent du budget prévisionnel régulièrement voté par l’Assemblée générale.

Le requérant demande donc que le tribunal constate la déchéance du terme du fait du défaut de paiement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 voté par l’Assemblée générale des copropriétaires.

Il convient de préciser que le requérant verse aux débats le PV d’Assemblée générale du 31 juillet 2024 portant approbation du budget prévisionnel de 2025 et le PV d’Assemblée générale du 18 juillet 2025 portant approbation de l’ajustement du budget prévisionnel de 2025.

En défense, SCI Lisa fait valoir que la demande du Syndicat des copropriétaires est irrecevable aux motifs que la mise en demeure du 8 septembre 2025 ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La défenderesse soutient, d’une part, que la mise en demeure ne porte pas sur un appel provisionnel distingué, identifié et quantifié, pour un paiement dans un délai de trente jours et, d’autre part, que la mise en demeure ne permet pas à son destinataire de comprendre que la procédure mentionnée sera inapplicable s’il paie l’appel provisionnel visé.

Aux termes de la mise en demeure du 8 septembre 2025, reçue par la défenderesse le 11 septembre 2025, le Conseil du Syndicat des copropriétaires a distingué les « provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours -1er avril 2025 au 31 mars 2026 (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965) » pour un total de 8 423,79 euros et les « arriérés de charges de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 (budget antérieur approuvé) » pour un total de 8 552,16 euros.

Bien que la mise en demeure de payer vise la somme globale de 16 975,95 euros, son destinataire pouvait facilement identifier et quantifier les sommes dues au titre de l’appel provisionnel dès lors que ces sommes ont été détaillées par le Conseil du Syndicat des copropriétaires.

Les arguments de la défenderesse seront donc rejetés.

Compte tenu de ces éléments, le tribunal prononcera la déchéance du terme du fait du défaut de paiement de la SCI Lisa des autres provisions non encore échues du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 par l’Assemblée générale des copropriétaires.

La SCI Lisa sera par conséquent condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 16 975,95 euros, au titre des créances du Syndicat des copropriétaires, représentant sa quote-part totale et correspondant aux sommes appelées et restant dues au titre des exercices précédents, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 8 septembre 2025.

Sur la demande de condamnation au titre des frais exposés par le Syndicat :

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires expose qu’il a engagé des frais pour tenter de recouvrer les charges de copropriété incombant à la SCI Lisa.

Il indique avoir engagé la somme de 983,29 euros de la manière suivante :

— mise en demeure du 31 janvier 2025 (54 euros)

— constitution du dossier transmis au commissaire de justice (380 euros)

— constitution du dossier transmis à l’avocat (380 euros)

— sommation de payer les charges de copropriété (169,29 euros)

Les frais engagés avant toute saisine du tribunal relèvement du recouvrement amiable et restent à la charge du créancier.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de condamnation au titre des frais exposés par lui.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que la dette de la SCI Lisa à l’égard du Syndicat des copropriétaires s’accumule depuis plus d’un an et demi. Les autres copropriétaires ont ainsi dû palier et financer le trou de trésorerie imputable à la défenderesse.

La situation a ainsi créé un préjudice au Syndicat des copropriétaires de la résidence [K] sise [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Breizh. Ce préjudice est justifié à hauteur de 500 euros.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts formulée à ce titre par le requérant.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité commande le versement d’une somme de 1 500 euros par la SCI Lisa au Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Vu l’article 696, les dépens sont à la charge de la SCI Lisa, partie succombante.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Nous, Myriam Bendaoud, présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe,

PRONONCONS la déchéance du terme du fait du défaut de paiement de la SCI Lisa des autres provisions non encore échues du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 par l’Assemblée générale des copropriétaires ;

CONDAMNONS la SCI Lisa à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [K] sise [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Breizh, la somme de 16 975,95 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 8 septembre 2025 ;

DÉBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de la résidence [K] sise [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Breizh, de sa demande de condamnation au titre des frais exposés par le Syndicat pour tenter de recouvrer la dette de copropriété ;

CONDAMNONS la SCI Lisa à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [K] sise [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Breizh, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la SCI Lisa à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [K] sise [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Breizh la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI Lisa, partie succombante, aux entiers dépens ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 5 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS