TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : S.C.I. SCI [O] / Société EUROSTOCKLOTS LIMITED

N° RG 25/00465 – N° Portalis DBXM-W-B7J-GAPD

Ordonnance de référé du : 05 Février 2026

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffier ;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.C.I. [O], inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 378 551 568, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentant : Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Patrick GEANTY, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

Société EUROSTOCKLOTS LIMITED, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 790 290 696, dont le siège social est sis [Adresse 2]

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Le 23 juin 2017, un bail commercial a été conclu entre la Société civile immobilière (SCI) [O], bailleur, et la société Eurostocks limited, preneur, pour des locaux situés [Adresse 3], consistant en partie d’un entrepôt d’une surface d’environ 470 m², le tout cadastré section AB numéro [Cadastre 1], moyennant un loyer annuel de 9 600 euros HT, payable par terme d’avance le premier jour de chaque mois, soit pour chaque terme, la somme de 800 euros HT.

Aux termes de l’article 9 « Impôts et taxes », il est stipulé que « La taxe foncière des locaux loués sera à la charge exclusive du PRENEUR au prorata de la surface louée ».

Aux termes de l’article 10 « Abonnements et branchements », il est stipulé que « Le PRENEUR fera son affaire personnelle de tous les abonnements et branchements pour les fournitures d’eau, électricité, gaz, téléphone, assainissement etc…, et des mises aux normes futures, qui lui incomberont ».

Un commandement de payer la somme de 12 361 euros au titre des loyers impayés, d’une facture d’eau impayée et de provisions de taxe foncière impayées depuis mai 2025, suivant décompte arrêté au 5 octobre 2025 et visant la clause résolutoire a été signifié au preneur le 29 octobre 2025.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, la SCI [O] a assigné la société Eurostocklots limited à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes :

¤ S’entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial en date du 23 juin 2017, régularisé avec la société Eurostocklots Limited, société commerciale étrangère immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 720 290 696, et portant sur les locaux situés [Adresse 3], consistant en partie d’un entrepôt d’une surface d’environ 470 m², le tout cadastré section AB numéro [Cadastre 1] ;

¤ S’entendre constater la résiliation du bail avec effet au 1er décembre 2025 avec toutes les conséquences de droit ;

¤ S’entendre ordonner l’expulsion de la société Eurostocklots Limited, et de tous occupants de son chef, et de ses biens dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec au besoin, l’assistance de la force publique ;

¤ S’entendre condamner la société Eurostocklots Limited à payer à la SCI [O] à titre provisionnel, la somme de 16.982 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 3 décembre 2025, outre une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 500 euros, jusqu’à libération complète des lieux ;

¤ Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

¤ S’entendre condamner la société Eurostocklots Limited à payer à la SCI [O], à titre provisionnel, une indemnité égale à 200 % du dernier loyer par jour de retard, en cas de non-délaissement immédiat faisant suite au constat de la résiliation du bail, et à la signification de l’ordonnance à intervenir ;

¤ S’entendre condamner la société Eurostocklots Limited à payer à la SCI [O], la somme de

3 500 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile ;

¤ S’entendre condamner la société aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 octobre 2025, et les frais d’exécution subséquents.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 janvier 2026.

A cette audience, la SCI [O] s’en est tenue à ses écritures.

La société Eurostocklots limited, bien que régulièrement convoquée, n’est pas représentée et n’a pas justifié des motifs de sa carence.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Les mesures sollicitées par la demanderesse entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Il sera notamment rappelé que l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que ce juge peut accorder une provision au créancier, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Sur les demandes de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-17, I-1° du code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectué par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.”

En outre, l’article L 145-41 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

A l’appui de sa demande, la requérante produit notamment :

— le bail commercial du 23 juin 2017,

— le commandement de payer du 29 octobre 2025,

— un écrit manuscrit de M. [O] intitulé « Etat des retards de paiements des loyers et taxes foncières » du 3 décembre 2025, d’un montant de 16 982 euros.

En l’état des éléments du dossier, il résulte du commandement de payer du 29 octobre 2025 que :

le montant des loyers impayés de mai à octobre 2025 s’élevait à 9 315 euros TTC,le montant d’une facture d’eau impayée de mai 2025 s’élevait à 88 euros TTC, le montant des provisions de taxe foncière impayées de mai à octobre 2025 s’élevait à 2 958 euros TTC.

Sont annexés au commandement de payer :

un écrit manuscrit de M. [O] intitulé « Etat des retards de paiements des loyers et taxes foncières » du 5 octobre 2025, d’un montant de 12 361 euros, une facture de la SCI [O] dont le montant de loyer est de 1 400 euros HT pour le mois de mai 2025, soit 1 680 euros TTC (et non 1 785,60 euros TTC comme mentionné sur la facture),des factures de la SCI [O] dont le montant de loyer est de 1 488 euros HT, soit 1 785,60 euros TTC pour les mois de juin à octobre 2025,un document intitulé « refacturation taxes foncières 2024 » d’un montant de 4 931 euros HT, soit 5 917,20 euros TTC.

Il convient de rappeler qu’un commandement de payer qui vise la clause résolutoire d’un bail doit, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance y réclamée, ce, de manière à permettre au preneur de vérifier dans le délai dont il dispose pour saisir la juridiction ou pour payer, la réalité de cette créance, ce délai étant contractuellement fixé en l’espèce à un mois ; que cette exigence de précision se justifie au regard des conséquences d’une particulière gravité puisque la clause résolutoire, à elle seule, peut entraîner la constatation de la résiliation du bail.

Au cas présent, si le décompte comporte bien, pour chaque mois, le montant du loyer ou du solde du loyer appelé et le montant des charges réclamées (facture d’eau et provision pour la taxe foncière 2024), force est d’admettre qu’aucun élément ne permet d’expliquer le montant total retenu.

S’agissant du paiement des loyers, le juge des référés relève une difficulté pour le mois de mai 2025.

En effet, aux termes de sa facture annexée au commandement de payer, le bailleur mentionne un loyer de 1 400 euros HT, soit 1 680 euros TTC (et non 1 785,60 euros TTC comme indiqué).

Il résulte du document manuscrit établi par le bailleur (pièce n°5) que le preneur a réglé la somme de 1 395 euros pour le mois de mai 2025.

Or, le commandement de payer fait mention d’un solde impayé pour mai 2025 d’un montant de 390 euros alors que montant réclamé ne peut en réalité dépasser 285 euros (1 680 euros – 1 395 euros déjà payé).

En tout état de cause, le montant réclamé au titre des loyers impayés visé au commandement de payer et mentionné dans l’assignation souffre d’une contestation sérieuse dès lors qu’il est réclamé un loyer de 1 400 euros HT (mai 2025) puis 1 488 euros HT (de juin à octobre 2025) alors que le bail commercial stipule un loyer de 800 euros HT et qu’aucun document ne permet de justifier une telle différence de montant.

S’agissant du paiement de la facture d’eau, aucun justificatif n’est, ni annexé au commandement de payer, ni produit aux débats, alors même que le bail stipule que le preneur fera son affaire personnelle de tous les abonnements et branchements pour les fournitures d’eau. Le montant de la facture d’eau réclamé apparait donc sérieusement contestable.

S’agissant du paiement de la provision sur la taxe foncière 2024, cette dernière n’est, ni annexée au commandement de payer, ni produite aux débats, de sorte que le montant de la taxe foncière réclamé apparait sérieusement contestable.

Bien qu’il résulte du décompte signé contradictoirement par les parties le 2 septembre 2025 que le preneur n’a pas respecté l’engagement de remboursement promis avant fin août, le défaut de détail du montant réclamé par le commandement de payer cause nécessairement un grief au locataire dès lors qu’il ne lui permet pas de vérifier l’étendue de la dette.

En conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 octobre 2025 ne peut produire aucun effet.

Compte tenu des contestations sérieuses quant à la validité et aux effets du commandement de payer du 29 octobre 2025, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer litigieux et toutes celles en découlant.

Sur la demande de condamnation au titre des loyers et charges impayés :

Le principe d’une dette locative n’est pas contestable sauf pour ce qui concerne les sommes facturées au titre des commandements de payer dont la validité est contestée et ceux dont il n’est pas justifié.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement des loyers et charges impayés.

Sur les dépens :

La SCI [O], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam Bendaoud, présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

DISONS n’y a avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer litigieux et toutes celles en découlant ;

DEBOUTONS la SCI [O] de sa demande de condamnation au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNONS la SCI [O], partie succombante, aux entiers dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ou contraires.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 5 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS