TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N°

N° RG 25/02196 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F7CO

Le 29 MAI 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Monsieur DANTON lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Mars 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 29 MAI 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt neuf Mai deux mil vingt six

ENTRE :

S.A.R.L. SIMEA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Laëtitia SIBILLOTTE de la SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparant ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 12 mai 2018, la société civile immobilière SORIL’IC a consenti un bail d’habitation à M. [G] [H], pour un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 350 euros. Un état des lieux d’entrée a été réalisé le même jour.

Par acte authentique du 16 septembre 2022, l’appartement a été vendu à la société à responsabilité limitée SIMEA (ci-après désignée la société SIMEA) et le bail nové par changement de contractant.

M. [G] [H] ayant notifié son congé, un état des lieux de sortie a été effectué le 29 mars 2025. Se plaignant de dégradations dans le logement, la société SIMEA a établi une facture de remise en état d’un montant de 3 176,79 euros adressée à M. [G] [H].

Aucun règlement n’étant intervenu, la société SIMEA a saisi son assureur de protection juridique qui a mis M. [G] [H] en demeure de lui payer la facture, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 17 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, la société SIMEA a fait assigner M. [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en paiement des dégradations et des charges récupérables restants dues.

L’affaire a été appelée et retenue le 16 mars 2026.

A l’audience, la société SIMEA représentée par son conseil reprend ses demandes contenues dans l’assignation. Elle sollicite ainsi du juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Condamner M. [G] [H] à lui payer la somme de 2 826,79 euros au titre des dégradations survenues, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

— Condamner M. [G] [H] à lui payer la somme de 105,31 euros au titre des charges récupérables, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner M. [G] [H] aux dépens ;

— Condamner M. [G] [H] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en paiement des dégradations, se fondant sur les articles 1730 et 1732 du code civil, l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 7) du bail d’habitation, la société SIMEA explique que M. [G] [H] a rendu l’appartement en très mauvais état, ce qui a nécessité des frais devant être mis à sa charge, déduction faite du montant du dépôt de garantie retenu.

Au soutien de sa demande en paiement des charges récupérables, se fondant sur l’article 1728 du code civil, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, l’annexe du décret du 26 août 1987 et l’article 9) du contrat de bail, la société SIMEA indique que M. [G] [H] n’a pas payé sa consommation d’eau et la quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [G] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il n’a pas justifié de son absence.

MOTIFS

Aux termes de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

M. [G] [H] n’ayant pas comparu suite à son assignation à étude et le montant des demandes étant inférieur au taux du ressort de 5000 euros, le jugement est rendu par défaut.

1 – Sur la demande en paiement des charges récupérables

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le décret n°82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l’article L442-3 du code de la construction et de l’habitation, fixe la liste des charges récupérables et mentionne notamment la redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

L’annexe du décret du 26 août 1987 précise que les dépenses relatives à la consommation d’eau et la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères sont des charges récupérables.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, l’article 9) du bail d’habitation liant M. [G] [H] prévoit que « le locataire est tenu de rembourser au bailleur les charges dites récupérables », dont les dépenses relatives à la consommation d’eau et la quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères font partie.

La société SIMEA demande la condamnation de M. [G] [H] au paiement de la somme de 105,31 euros correspondant à :

—  17,31 euros au titre de sa consommation d’eau ;

—  88 euros au titre de la quote-part de la taxe d’ordures ménagères.

Concernant la demande relative à la consommation d’eau

Si le bailleur produit la preuve d’un relevé du compteur et une facture d’un montant de 17,31 euros qu’il a adressé à son locataire, force est de constater qu’aucun détail n’est fourni pour justifier le montant réclamé (preuve de la consommation, prix de l’abonnement, prix de l’eau).

Dès lors le juge n’est pas mis en mesure de vérifier le bien-fondé de la demande.

Concernant la demande relative à la quote-part de taxe d’ordures ménagères

Si le bailleur justifie du principe de la taxe d’ordures ménagères avec la production du relevé de propriété, il ne produit pas d’explication concernant le montant appliqué à Monsieur [G] [H] (88 euros sur la somme de 3855 euros).

En conséquence, le juge n’est pas en capacité de vérifier le bien-fondé de la somme réclamée.

La société SIMEA est déboutée de sa demande en paiement des charges récupérables.

Elle l’est également de sa demande de capitalisation des intérêts.

2 – Sur la demande en paiement des réparations locatives

L’article 1730 du code civil dispose que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 mars 2016, l’état des lieux comporte au moins " 1° A l’entrée et à la sortie du logement : a) Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ; (…) i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ".

Pour avoir valeur probante, l’état des lieux par acte sous seing privé doit nécessairement être établi en présence des deux parties au contrat.

En l’espèce, pour mettre les frais de remise en état du logement à la charge de M. [G] [H], la société SIMEA s’appuie sur les constatations faites lors des états des lieux, auxquels elle renvoie en pièces 2 et 9. Il apparaît que ces pièces correspondent au même document et que les constatations faites à l’entrée et à la sortie ont été mentionnées sur un seul acte.

Si la société SIMEA indique que les deux états des lieux ont été réalisés contradictoirement, la signature de M. [G] [H] n’apparaît qu’une seule fois sur l’acte, à côté de celle du bailleur initial. Le fait que M. [G] [H] ait signé le 12 février 2025 un document confirmant le rendez-vous d’état des lieux de sortie ne permet pas de prouver qu’il ait bien été présent. En outre, la signature de la société SIMEA ne figure pas sur l’acte. Le caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie n’est donc pas démontré, ce qui ne permet pas d’imputer les dégradations du logement à M. [G] [H].

Les photographies produites par la société SIMEA sont elles aussi insuffisantes, étant donné qu’elles ne sont pas datées, qu’il n’est pas prouvé qu’elles soient celles du logement loué et qu’elles ne permettent pas de comparer l’état de l’appartement à l’entrée et à la sortie du locataire.

En conséquence, la société SIMEA est déboutée de sa demande en paiement des frais de remise en état du logement formée contre M. [G] [H].

3 – Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société SIMEA, qui succombe à l’instance, est condamnée aux dépens. Par suite, sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute la SARL SIMEA de sa demande en paiement formée contre M. [G] [H] au titre des charges récupérables ;

Déboute la SARL SIMEA de sa demande en paiement formée contre M. [G] [H] au titre des dégradations survenues dans le logement ;

Déboute la SARL SIMEA de sa demande de capitalisation des intérêts ;

Condamne la SARL SIMEA aux dépens ;

Déboute la SARL SIMEA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 29 mai 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

Minute n°

le :

—  1CCC par LS à M^e SIBILLOTTE

—  1 CCC par LS à [G] [H]

—  1 CCC au dossier

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