RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00660 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZHZ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 18 NOVEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [G] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4] ([Localité 8])

représenté par BOURBON AVOCATS, prise en la personne de M^e Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [T] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5] ([Localité 8])

comparant en personne

Madame [R] [O] [N] épouse [B]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4] ([Localité 8])

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Septembre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [G] [P] a, par l’intermédiaire de son mandataire, l’agence OFIM, donné à bail à Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] (épouse [B]) une maison à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 10] par contrat du 31 mars 2010, pour un loyer mensuel stipulé révisable, actualisé à la somme de 862,30 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [P] a fait signifier à chaque locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 avril 2024 pour un montant en principal de 3449,20 euros.

Faute d’apurement de la dette dans le délai de deux mois, Monsieur [G] [P] a ensuite fait assigner Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] de la Réunion par actes d’huissiers du 09 juillet 2024 aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; en conséquence,

ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreinte de 50 euros par jour de retard; dire que Monsieur [G] [P] sera autorisé à enlever tous les meubles laissés dans le logement aux frais et risques de Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] ; fixer le montant de l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du 20 juin 2024 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges ; condamner solidairement Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ; condamner solidairement Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] à verser à Monsieur [G] [P] la somme de 4311,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayées augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3449,20 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due ; somme à parfaire des indemnités d’occupation échues jusqu’à complet délaissement ; ordonner une clause de caducité sans mise en demeure préalable en cas d’octroi de délais de paiement ;Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties pour défaut de paiement des loyers et allouer à Monsieur [G] [P] le bénéfice des mêmes demandes ;

en tout état de cause,

condamner solidairement Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 19 avril 2024, outre les coûts afférents à la signification de l’assignation au défendeur et au Préfet ;

condamner solidairement Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] à verser à Monsieur [G] [P] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 septembre 2024, Monsieur [G] [P] – représenté par son conseil Bourbon Avocat – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 4311,50 euros en tenant compte d’un paiement de 862,30 euros n’apparaissant pas sur le décompte, dont le débiteur donne la preuve lors de l’audience.

S’agissant des délais de paiement non suspensifs sollicités par Monsieur [B], le bailleur donne son accord.

Convoqué par actes de commissaire de Justice signifié le 09 juillet 2024 à étude, Monsieur [E] [T] [B] est présent à l’audience. Il ne conteste pas la dette, l’explique par des difficultés économiques liées à la liquidation de son entreprise ; il déclare être séparé de Madame [M] épouse [B] qui ne demeure plus dans le logement, et souhaite quitter le logement qu’il ne peut plus assumer seul.

Il sollicite des délais de paiement pour apurer la dette à hauteur de 600 euros par mois, mais ne sollicite pas la suspension de la clause résolutoire.

Madame [R] [O] [N], également citée à étude, n’est ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024, par voie de mise à disposition en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, si l’un d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En outre, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable depuis le 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;

Ainsi, et bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d’un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 31 mars 2010 contient une clause résolutoire (article X du bail) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 3449,20 euros.

Bien qu’impartissant un délai de 6 semaines au débiteur pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 20 juin 2024.

Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] devront restituer le logement dès signification du présent jugement, et à défaut de libération volontaire, Monsieur [G] [P] sera autorisée à procéder à leur expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans le logement de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

En revanche, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire à l’exécution du présent jugement qui autorise le bailleur à faire procéder à l’expulsion et qui fixe une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux.

La demande sera rejetée.

III. sur l’indemnité d’occupation

Se trouvant depuis la résiliation du bail le 20 juin 2024 occupants sans droit ni titre du logement, ils sont solidairement redevables d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actuels, 862,30 euros, et révisable dans les mêmes conditions que si le contrat s’était poursuivi.

Elle est due depuis la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire en mains propres ou par LRAR.

Il sera relevé que si Monsieur [E] [T] [B] déclare à l’audience qu’ils sont en instance de divorce et que Madame [N] ne vit plus dans le logement, aucun élément versé au dossier ne permet d’établir cette situation de manière certaine, de sorte qu’elle sera également condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation.

Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] seront donc condamnés solidairement (tant par l’effet du bail que par le fait de la solidarité des dettes ménagères) au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

IV. Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Monsieur [G] [P] produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] restaient devoir la somme de 4311,50 euros à la date du 11 septembre 2024, après prise en compte d’un paiement justifié à l’audience à hauteur de 862,30 euros.

Monsieur [E] [T] [B] ne conteste pas la dette et Madame [R] [O] [N] ne comparait pas, de sorte que la créance est justifiée dans son montant.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 4311,50 euros, avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 3449,20 euros à compter du commandement de payer (19 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement non suspensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, il peut être constaté que Monsieur [E] [T] [B] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’il est en situation de régler sa dette en moins de 36 mois compte tenu d’une capacité de remboursement à hauteur de 600 euros.

Il sera par conséquent autorisé à se libérer de sa dette sur 8 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Ces délais de paiement ne suspendent pas le jeu de la clause résolutoire qui demeure acquise au bailleur.

V. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [G] [P], Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] seront condamnés in solidum à lui régler la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature de l’affaire et l’ancienneté de la dette conduisent à ne pas écarter l’exécution provisoire attachée de plein droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2010 entre Monsieur [G] [P] d’une part et Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] d’autre part concernant la maison à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies et que le bail s’est trouvé résilié à compter du 20 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] à verser à Monsieur [G] [P] la somme de 4311,50 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 11 septembre 2024, (comprenant l’échéance de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024 sur la somme de 3449,20 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation dont Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] sont redevables envers Monsieur [G] [P] au montant du loyer et des charges, soit 862,30 euros au jour du présent jugement, cette indemnité étant indexée et suivant l’évolution des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

Et CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] à payer cette indemnité d’occupation à Monsieur [G] [P] à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [T] [B] et Madame [R] [O] [N] à verser à Monsieur [G] [P] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière, présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection