N° RG 24/00583 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLX4

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[J] [E]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 07 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT

dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [E]

demeurant 20 rue du Maréchal de Lattre de Tassigny – Bâtiment Ile de France – Logt 38 – 28110 LUCÉ

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de : [Y] [R], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 17 juillet 2023, La SA EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [E] un local à usage d’habitation situé au 2 rue Maréchal de Lattre de Tassigny Bâtiment Ile de France n°38 28110 LUCE, pour un loyer mensuel de 349,20 €.

Des loyers étant demeurés impayés, La SA EURE ET LOIR HABITAT a fait signifier le 22 avril 2024 un commandement de payer la somme de 1042,43 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

La SA EURE ET LOIR HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES en date du 11 juillet 2024, pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [E] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et un serrurier,

— d’autoriser la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du locataire ;

— de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

— de la somme de 1708,29 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 19 novembre 2024, La SA EURE ET LOIR HABITAT – représentée par sonconseil – reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4155,19 €.

A l’appui de ses prétentions, La SA EURE ET LOIR HABITAT fait valoir que Monsieur [J] [E] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il est opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié par à étude le 11 juillet 2024, Monsieur [J] [E] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, La SA EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à laquelle est soumis le présent bail, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bail conclu le 17 juillet 2023 contient une clause résolutoire (l’article concerné est intitulé« CLAUSE RESOLUTOIRE ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 avril 2024, pour la somme en principal de 1042,43 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juin 2024.

Le locataire non comparant n’a par définition apporté aucun élément remettant en cause le principe ou le quantum de la créance.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 23 juin 2024.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant et des charges avant l’audience n’a pas repris ainsi qu’en justifie le bailleur, la dette a même augmenté depuis la délivrance du commandement puis de l’assignation.

Monsieur [J] [E], étant non comparant, il n’apporte par définition aucun élément concernant sa situation.

En outre, si le diagnostic social mentionne qu’il aurait repris son travail après un congé suite à un accident et qu’il s’engage à apurer la dette locative, celle-ci n’a incontestablement cessé d’augmenter comme en justifie le bailleur par le décompte produit.

Les conditions ne sont pas réunies pour pouvoir accorder des délais de paiement ou la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [J] [E] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [J] [E] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, La SA EURE ET LOIR HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [E] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4155,19 € à la date du 19 novembre 2024.

Monsieur [J] [E], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme de 4155,19 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1042,43 € à compter du commandement de payer (26 mars 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l’absence de délais, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer courant et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Monsieur [J] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir La SA EURE ET LOIR HABITAT, Monsieur [J] [E] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2023 entre La SA EURE ET LOIR HABITAT et Monsieur [J] [E] concernant le local à usage d’habitation situé au 2 rue Maréchal de Lattre de Tassigny Bâtiment Ile de France n°38 28110 LUCE sont réunies à la date du 23 juin 2024;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La SA EURE ET LOIR HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à autoriser la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] à verser à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 4.155,19 € (quatre mille cent cinquante cinq euros et dix neuf cents) (décompte arrêté au 19 novembre 2024, incluant l’échéance du mois de novembre 2024 ), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] à payer à La SA EURE ET LOIR HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer courant et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS La SA EURE ET LOIR HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation.

CONDAMNE Monsieur [J] [E] à verser à La SA EURE ET LOIR HABITAT une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME