TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2024, après prorogation

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 11 octobre 2024

à M^e Caroline GUEDON

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 octobre 2024

à Mme [X] [I]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02900 – N° Portalis DBW3-W-B7I-45J2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [S]

né le 07 Janvier 1972 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [X] [I]

née le 15 Octobre 1971 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 31 janvier 2015 suivi d’un avenant au bail le 29 octobre 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de Monsieur [C] [W] a donné à bail à Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 383,50 euros, outre 70 euros de provision sur charges et 80 euros au titre de la consommation d’eau.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2023 un commandement de payer la somme de 3175,01 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Le commandement visait aussi le défaut d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail, faute de règlement des causes du commandement et de production d’une assurance habitation,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] des lieux dont il s’agit, [Adresse 2] et ce sans délai, ainsi que tous occupants pour ou par eux etiam manu militari,

— condamner solidairement Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] dès à présent, à verser à la Société MARSEILLE HABITAT la somme totale de 4 552,18 euros, comptes arrêtés au 19 mars 2024, à titre de provision comprenant les causes du commandement, les loyers et charges échus depuis , ainsi qu’une somme équivalent au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation desdits locaux jusqu’à son départ effectif et de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— entendre condamner solidairement Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile y compris le coût du commandement.

Au soutien de ses prétentions, la SA CDC HABITAT SOCIAL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 16 août 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 juillet 2024.

A cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5340,26 euros, selon décompte en date du 01 juillet 2024, terme de juillet inclus.

Madame [X] [I] a comparu en personne. Elle indique percevoir la pension d’invalidité à hauteur de 450 euros et ne rien demander. Elle précise que Monsieur [S] a repris le travail.

Monsieur [N] [S] n’a pas comparu et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 septembre 2024, prorogé au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 03 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 04 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 31 janvier 2015 suivi d’un avenant au bail le 29 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 août 2023, pour la somme en principal de 3175,01 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 octobre 2023.

Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 150 euros actuellement, et de condamner Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] restent devoir la somme de 4975,01 euros, à la date du 01 juillet 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des charges impayées et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de justice, terme du mois de juillet 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 4975,01 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3175,01 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés solidairement.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2015 suivi d’un avenant au bail le 29 octobre 2021 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [N] [S] et Madame [X] [I] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, à titre provisionnel, la somme de 4975,01 euros décompte arrêté au 01 juillet 2024 incluant la mensualité de juillet 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3175,01 euros à compter du 16 août 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux charges, soit 150 euros à ce jour, à compter du 01 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [S] et Mme [X] [I] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT