RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00421 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2DT

MINUTE N° :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 5]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 29 OCTOBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [H] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [J] [K] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté(e) par M^e BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Madame [P] [T] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Cecile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Cecile CRESCENCE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le : 30/10/2024 aux parties

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 12 septembre 2022, [H] [O] et [J] [K] épouse [O] (les époux [O]) ont donné à bail, via leur mandataire, à [U] [F] et [P] [T] [V] un local d’habitation (appartement T2) situé [Adresse 6] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 850 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont accepté la mise en place d’un plan d’apurement le 10 novembre 2023 destiné à réglé l’arriéré locatif de 1.700 euros en 5 mensualités, ce qui est demeuré infructueux.

Les bailleurs ont alors délivré, par acte du 25 mars 2024, aux locataires un commandement d’avoir à leur payer la somme principale de 1.659,05 euros au titre de la dette, ce qui est demeuré sans effet.

Par acte du 25 juillet 2024, les époux [O] ont fait citer M. [F] et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de protection de Saint-Paul aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire contractuelle et qu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 7 mai 2024, et subsidiairement la résolution judiciaire du bail,

— ordonner sans délais leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard avec au besoin le concours de la force publique,

— juger qu’ils seront autorisés à enlever tous leurs biens et effets laissés éventuellement dans le logement à leurs frais et risques lesquels seront réputés abandonnés et qu’ils seront libres d’en disposer,

— fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisables dans les mêmes conditions, à compter du 7 mai 2024,

— les condamner solidairement à leur payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et restitution des clefs,

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 2.657,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.818,51 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire,

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

— ordonner l’exécution provisoire,

— les débouter de toutes leurs demandes.

A l’audience du 17 septembre 2024, les époux [O] ont actualisé la dette locative à la somme de 1.853,49 euros au 3 septembre 2024, indiqué que les locataires ont repris le paiement des loyers et des charges depuis le commandement de payer, mais pour la somme de 850 euros mensuels alors que le loyer a été révisé à la somme de 873,24 euros mensuels.

Les locataires ont affirmé n’avoir pas reçu notification de l’actualisation du loyer.

Ils ont dit solliciter des délais de paiement et proposé de régler 154,50 euros par mois en plus du loyer et des charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2024.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisi les services de la CCAPEX le 26 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » . Mais, l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 12 septembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 25 mars 2024 pour la somme principale de 1.659,05 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, en l’espèce de deux mois, étaient réunies à la date du 26 mai 2024, et non au 7 mai 2024.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Les demandeurs produisent un décompte duquel il ressort que les défendeurs sont redevables de la somme de 1.853,49 euros au 3 septembre 2024, loyer de septembre compris, les loyers étant révisés à la somme de 873,24 euros par mois.

Si les défendeurs ne contestent pas devoir une dette locative, ils soutiennent n’avoir pas reçu notification de la révision annuelle du loyer. Les demandeurs n’ont pas justifié avoir notifié cette révision annuelle prévue dans le bail. Il ressort du décompte versé par les bailleurs, que le loyer entier n’a été payé que sur la base de 850 euros mensuels par les locataires.

Il sera donc tenu compte du fait que les débiteurs n’ont pas reçu l’avis de révision du loyer après le premier anniversaire du bail. Il sera donc déduit la somme de 209,16 euros sur la somme restant due, soit la différence entre le loyer initial et celui révisé depuis décembre 2023, selon décompte, jusqu’à septembre 2024 (23,24 x 9).

Au vu notamment du caractère ménager de l’occupation du local par les défendeurs concubins, la condamnation sera solidaire.

Il convient dès lors de condamner solidairement M. [F] et Mme [V] à payer aux époux [O] la somme de 1.644,33 euros (1853,49 – 209,16) au 3 septembre 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leurs demandes et notamment de celle concernant les intérêts, la somme du commandement de payer tenant compte du loyer révisé.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée prévoir que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de ces éléments et du fait que les locataires ont repris le versement intégral du loyer avant l’audience, en l’espèce de 850 euros mensuel, et qu’ils disent être en mesure de régler les mensualités d’un échéancier en plus du loyer et des charges courants dans les délais légaux, M. [F] et Mme [V] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette locative sur la base d’un échéancier.

Ayant proposé la somme de 154,50 sur la base d’un loyer de 850 euros, il convient de dire qu’ils pourront se libérer de leur dette de 1.644,33 en 13 mensualités de 124 euros chacune et une 14ème de 32,33 euros qui soldera définitivement la dette.

Les débiteurs étant toutefois à présent informés de la révision du loyer depuis l’audience (873,24 euros), les sommes au titre de l’échéancier seront versés en plus du loyer révisé et des charges.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement au titre des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [F] et Mme [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer supportant les révisions et des charges.

Les débiteurs sont mis en garde sur le fait qu’un précédent plan, bien moins exigent leur avait déjà été accordé en vain et que le présent jugement prévoit déjà leur expulsion en cas de défaillance de ce plan judiciaire.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leurs demandes.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge des demandeurs la charge des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile engagés par eux pour faire valoir leurs droits en justice mais la somme demandée sera réduite à de plus justes proportions eu égard aux difficultés financières des défendeurs.

M. [F] et Mme [V] seront condamnés in solidum à verser aux époux [O] la somme de 900 euros au titre des frais non répétibles.

Ils supporteront, chacun pour leur part, les dépens qui comprendront le coût de l’assignation, du commandement de payer, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et le cas échéant, de l’expulsion.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 septembre 2022 entre, d’une part, [H] [O] et [J] [K] épouse [O] et, d’autre part, [U] [F] et [P] [T] [V] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] (Réunion), sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement [U] [F] et [P] [T] [V] à verser à [H] [O] et [J] [K] épouse [O] la somme de 1.644,33 euros arrêtée au 3 septembre 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation non révisés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE [U] [F] et [P] [T] [V] à s’acquitter de cette somme de 1.644,33 euros, outre le paiement du loyer révisé et des charges courants, en 13 mensualités de 124 euros chacune et une 14ème de 32,33 euros qui soldera définitivement la dette;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet au 26 mai 2024 ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour [U] [F] et [P] [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [H] [O] et [J] [K] épouse [O] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que [U] [F] et [P] [T] [V] soient condamnés solidairement à verser à [H] [O] et [J] [K] épouse [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail avec révision, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

DÉBOUTE [H] [O] et [J] [K] épouse [O] du surplus de leurs demandes et de leurs autres demandes;

CONDAMNE in solidum [U] [F] et [P] [T] [V] à payer à [H] [O] et [J] [K] épouse [O] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE chacun pour leur part [U] [F] et [P] [T] [V] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation, du commandement de payer, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et le cas échéant, de l’expulsion ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, aux jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Isabelle Opsahl, vice-présidente, et par M^me Cécile Crescence, faisant fonction de greffière.

La greffière, La vice-présidente,