MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 20/02718 – N° Portalis DBZE-W-B7E-HTNO

AFFAIRE : Monsieur [M] [R], Madame [P] [F] C/ Monsieur [X] [V] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 6 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sandrine ERHARDT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [R]

né le 04 Mars 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Catherine BERNEZ de l’AARPI AARPI CLAUDE THOMAS CATHERINE BERNEZ OLIVIER NUNGE, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 52

Madame [P] [F]

née le 29 Septembre 1982 à [Localité 4] (SÉNÉGAL), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine BERNEZ de l’AARPI AARPI CLAUDE THOMAS CATHERINE BERNEZ OLIVIER NUNGE, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 52

DEFENDEUR

Monsieur [X] [V] [A]

né le 30 Janvier 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Claude BOURGAUX, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 01

Clôture prononcée le : 10 septembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 02 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 février 2025 délibéré avancé au 29 novembre 2024

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 29 Novembre 2024, nouvelle date indiquée par le Président.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 21 juin 2010, Monsieur [I] [E] et Madame [O] [E] ont vendu à Monsieur [X] [V] [A] un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2].

En août 2010, Monsieur [X] [V] [A] observait un dysfonctionnement du réseau d’évacuation des eaux usées.

Il saisissait le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy qui ordonnait, le 28 février 2012, une expertise confiée à Monsieur [G] [N].

Le 03 octobre 2013, l’expert déposait son rapport dans lequel il préconisait de reprendre le réseau d’assainissement de la maison de Monsieur [X] [V] [A] afin de donner une pente plus importante et proposait deux options de chiffrage des travaux de reprises à 22.974,78 euros HT et 16.091,01 euros HT.

Fort des conclusions de ce rapport, Monsieur [X] [V] [A] a assigné à jour fixe Monsieur [I] [E] et Madame [O] [E], lesquels ont été condamné par la Cour d’appel de Nancy le 08 juin 2015 à lui payer en principal la somme de 17.440,98 euros augmentée de la TVA au taux de 10%, outre les sommes de 860,73 euros et 600 euros.

Par acte authentique en date du 23 octobre 2018, Monsieur [X] [V] [A] a vendu ledit immeuble à Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F].

Le 22 octobre 2019, l’entreprise MALEZIEUX intervenait à la demande de Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] se plaignant de fortes odeurs d’égoûts.

Le 14 octobre 2019, Maître [H] de la SCP MUGNIER-MOULIN dressait un procès verbal de constat faisant état d’odeurs d’égout dans la maison et près de la cuisine.

Par courrier du 26 août 2020, Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F], par l’intermédiaire de leur conseil, indiquait avoir découvert l’existence de la procédure engagée par Monsieur [X] [V] [A] à l’encontre des époux [E], non portée à leur connaissance lors de la vente, et les mettait en demeure de leur justifier les travaux entrepris suite aux opérations d’expertise et à défaut, de les indemniser de leur préjudice.

Par l’intermédiaire de son conseil, Monsieur [X] [V] [A] transmettait alors, le 02 septembre 2020, une facture en date du 28 avril 2017 de l’entreprise SYMBOL d’un montant de 5.400 euros TTC.

Par acte d’huissier de justice en date du 21 octobre 2020, Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] ont fait assigner devant le présent tribunal Monsieur [X] [V] [A], aux fins d’obtenir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, l’indemnisation de leurs préjudices et à titre subsidiaire, une expertise judiciaire.

Par jugement du 04 mai 2022, le présent tribunal a

déclaré recevable l’action en garantie des vices cachées engagée par Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F]ordonné une expertise judiciaire qu’il a confié à M. [Z] [Y]ordonné le sursis à statuer de la présente instance jusqu’au dépôt du rapport d’expertisedit que l’affaire ne figurera plus au rôle des affaires en cours et qu’elle pourra être rétablie dès que la cause du sursis aura disparu, à la demande de la partie la plus diligentedit que les dépens suivront ceux de l’instance principale.

Le rapport d’expertise a été déposé le 11 octobre 2023.

Par conclusions transmises par voie électronique le 20 octobre 2023, Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] ont demandé la reprise d’instance.

Le dossier a été appelé à l’audience de mise en état du 09 janvier 2024.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 mai 2024, Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] sollicitent, sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidiairement sur le fondement de la dissimulation dolosive d’une information déterminante et à défaut, du manquement à l’obligation d’information précontractuelle, de débouter Monsieur [X] [V] [A] de ses demandes et de le condamner à leur payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

15.597,03 euros TTC au titre des travaux préconisés par l’expert Kientzy5.000 euros à titre dommages et intérêts pour le trouble subi à compter de l’entrée en possession jusqu’au jour de l’assignation600 euros par mois à compter de l’assignation et jusqu’au 10 mai 20245.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens incluant le coût du procès verbal de constat en date du 14 octobre 2019 et les frais d’expertise [Y].

Ils soutiennent que Monsieur [X] [V] [A] avait nécessairement connaissance du désordre dénoncé, lequel était préexistant à la vente, dès lors qu’il a rencontré la même gêne lors de l’acquisition du bien et qu’il a engagé une procédure à l’encontre de ses propres vendeurs qui a abouti à la condamnation de ces derniers à l’indemniser pour les préjudices subis.

Ils font valoir que les travaux qu’il a fait réaliser suite au rapport d’expertise ne sont pas ceux préconisés par l’expert et en tout état de cause, n’ont pas été efficaces, les odeurs persistant, ce qu’il ne pouvait ignorer au moment de la vente.

Subsidiairement, à défaut de retenir le fondement de la garantie des vices cachés, la responsabilité de Monsieur [X] [V] [A] doit être engagée, dans la mesure où il leur a caché le précédent litige avec son propre vendeur et qu’il n’a pas évoqué les travaux réparatoires réalisés pour remédier aux bouchages récurrents sur le réseau dont il s’était plaint.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 février 2024, Monsieur [X] [V] [A] sollicite de débouter Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] de leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice dû à l’engagement de cette procédure injustifiée et irrecevable, outre la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il réitère que la demande de Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] est irrecevable, aux motifs que l’acte de vente comporte une exclusion de garanties des vices cachés.

Il soutient que les désordres en 2011, conduisant à des débouchages récurrents des évacuations sanitaires et aux débordements des toilettes, sont différents de ceux dont se plaignent les consorts [R]-[F], soit des odeurs d’égoût, et que les travaux tels que préconisés par l’expert [N] ont été intégralement réalisés.

Il ajoute que les désordres passés soit l’impossibilité d’utiliser les WC et les pièces d’eau ainsi qu’une évacuation défectueuse des eaux usées ne sont plus d’actualité et que suite aux travaux réalisés, il n’y avait plus de problème d’évacuation et de mauvaises odeurs, à telle enseigne que l’expert, en deux accedits, ne les a pas constatées.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 10 septembre 2024. L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 02 octobre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 07 février 2025. Le délibéré a été avancé au 29 novembre 2024, les avocats ayant été avisés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité de l’action en garantie des vices cachés

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, Monsieur [X] [V] [A] maintient son moyen d’irrecevabilité de l’action en garantie des vices cachés en raison de la présence, dans l’acte de vente, d’une clause d’exclusion de cette garantie.

Cette demande découle, dans le dispositif, de la demande d’indemnisation au titre d’une procédure injustifiée et irrecevable.

D’une part, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur une fin de non recevoir.

D’autre part, comme indiqué dans le jugement du 04 mai 2022, ce moyen tenant à la présence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés dans l’acte de vente n’est pas un moyen d’irrecevabilité de l’action en garantie des vices cachés, mais un moyen de défense au fond par le vendeur qui oppose à l’acheteur son existence.

Cette clause dont la présence dans le contrat n’est pas contestée peut être combattue par l’acquéreur en démontrant soit que le vendeur peut être qualifié de professionnel, soit qu’il avait connaissance du vice lors de la vente, cette appréciation relevant alors du juge du fond.

En conséquence, la demande d’indemnisation présentée par les consorts [R]-[F] sur le fondement de la garantie des vices cachés est bien recevable.

Sur le bien fondé de l’action en garantie des vices cachés

Suivant l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] dénoncent la présence d’odeurs nauséabondes à l’intérieur de l’habitation dont l’origine se situe au niveau de la cuisine et de la cour attenante situées à l’arrière de l’habitation.

L’expert [Y] considère que ce désordre provient de deux regards du réseau d’assainissement des eaux usées qui se trouvent dans la cour et qui ne sont pas fermés de façon étanche, outre, dans une moindre mesure, d’un défaut de conception des évacuations de la cuisine.

S’il n’est pas contesté que l’expert [Y] n’a pas constaté les désordres lors des deux réunions d’expertise, il explique que l’apparition des odeurs dans la configuration décrite, soit la présence de ces regards non étanches dans une cour sur laquelle donne les bouches d’aération de la cuisine, est aléatoire, en considération des conditions météorologiques. Il précise ainsi que les deux réunions d’expertise se sont tenues en hiver, périodes à laquelle les odeurs sont moins susceptibles d’apparaître.

L’expert [Y] confirme ainsi la réalité des odeurs nauséabondes au regard du vice qu’il a relevé et qui produit inévitablement ces effets.

Ces odeurs d’égoût ont été constatées par Me [H], huissier de justice, lorsqu’elle s’est rendue, le 14 octobre 2019, dans la cour, puis dans la maison et particulièrement dans la cuisine, ce qui corrobore l’analyse de l’expert [Y] quant à la situation de la cause des désordres à ces endroits.

Par ailleurs, Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] produisent plusieurs attestations de personnes n’ayant pas de lien de parenté avec ces derniers, ayant constaté ces odeurs.

L’existence d’un vice est ainsi suffisamment démontré, comme le fait que Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] aient pu ne pas constater ces odeurs intermittentes lors de leurs différentes visites du bien avant la vente.

L’expert [Y] fait observer que ce désordre était nécessairement préexistant à la vente intervenue le 23 octobre 2018, mais devait également préexister depuis 2011, date de déraccordement des gouttières des regards R1 et R2, à une période où Monsieur [X] [V] [A] était donc encore propriétaire.

Il demeure que pour pouvoir engager la garantie des vices cachés, le vice doit être d’une gravité suffisante diminuant tellement l’usage du bien que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Or l’expert [Y] considère que ce désordre n’est pas de nature à rendre la chose vendue impropre à sa destination en raison de la gêne occasionnée, faisant observer que ce désordre apparaît de façon aléatoire en fonction des conditions météorologiques (vent, température, pression atmosphérique et tirage d’eau).

En l’absence d’éléments objectivant la fréquence de ces désagréments et leur intensité, il n’est pas établi que ce vice diminue tellement l’usage de la maison que Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] en aurait donné un moindre prix s’ils les avaient connus.

Cette condition n’étant pas caractérisée, la garantie des vices cachées ne saurait être retenue.

Sur la responsabilité de Monsieur [X] [V] [A] pour manquement à son obligation

En revanche, il est constant que Monsieur [X] [V] [A] n’a pas informé Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] de la procédure antérieure qui l’opposait aux consorts [E] depuis 2012 en raison de débordements de matière dans les WC du rez-de-chaussée résultant d’un bouchage récurrent des réseaux et qui a donné lieu à un rapport d’expertise judiciaire déposé en 2013 qui a préconisé, outre la reprise du réseaux du rez-de-chaussée, la vérification des conduites WC et cuisine, leur réfection si nécessaire et l’obturation des deux regards du rez-de-chaussée en extrémité du réseau (p. 17 et 18 de l’expertise [N]).

Après octroi d’une indemnisation de 17.440,98 euros HT obtenue au terme d’une procédure judiciaire qui s’est achevée en 2015, Monsieur [X] [V] [A] a fait réaliser des travaux par l’entreprise Symbol pour un coût de 5.400 euros TTC. De l’analyse de la facture établie le 28 avril 2017, il ressort que si les travaux de reprise du réseau du rez-de-chaussée ont été réalisés, la vérification des conduites WC et cuisine, ainsi que la mise en conformité des deux regards n’ont pas été effectuées.

Or l’expert [Y] fait observer que les vérification des conduites auraient permis de constater l’absence de colonne de ventilation débouchant en toiture et le raccordement non conforme des évacuations de la cuisine. Quant à la non réalisation des travaux d’obturation des deux regards, ils sont à l’origine des désordres dénoncés par Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F].

Au regard de ces éléments, Monsieur [X] [V] [A] ne pouvait ni ignorer la réalisation partielle des travaux préconisés par l’expert [N] ni la persistance d’odeurs intermittentes au niveau de la cuisine après les travaux réalisés près d’un an avant la vente.

En effet, si, comme l’indique l’expert, ces odeurs pouvaient passer inaperçues en raison du désagrément plus important que subissait M. [X] [A] du fait des désordres dont il s’était plaint, il n’en reste pas moins qu’une fois les travaux réalisés, M. [X] [A] devait nécessairement avoir connaissance de ces odeurs, conséquences inévitables de l’absence d’étanchéité des regards compte tenu de la configuration des lieux.

En omettant sciemment d’informer les acquéreurs de la longue procédure qui l’a opposé à ses propres vendeurs et des travaux partiels réalisés peu avant la vente, Monsieur [X] [V] [A] a manqué à son obligation précontractuelle d’information à l’égard de Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] en violation de l’article 1112-1 du code civil qui dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ce défaut d’information a nécessairement causé un préjudice à Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F], dès lors qu’ils doivent réaliser les travaux que Monsieur [X] [V] [A] devait effectuer pour assainir le réseau. Peu important que Monsieur [X] [V] [A] n’ait pas perçu la totalité de l’indemnité qui devait lui être versée par les consorts [E], il a privé, par son omission, Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F], de la possibilité de budgétiser cette reprise et de négocier le prix à la baisse pour tenir compte de ces travaux à l’origine de désordres.

La somme de 16.597,03 euros TTC retenue par l’expert et fondée sur des devis n’est pas contestée.

Ainsi, Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] sont fondés à demander à Monsieur [X] [V] [A] une indemnisation de 16.597,03 euros au titre de la réparation de leur préjudice subi en raison de cette absence d’information.

Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] évoquent un préjudice de jouissance.

Le préjudice est constitué par la présence d’odeurs d’égout de façon intermittente, au niveau de la cour et de la cuisine.

L’expert [Y] ne relève pas d’autres préjudices, notamment la nécessité d’un relogement lors des travaux de reprise.

La somme de 600 euros par mois réclamée par Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] à compter de l’assignation ne saurait être retenue en référence à la somme réclamée par Monsieur [X] [V] [A] au titre de son préjudice dans la procédure l’opposant à son vendeur, ce préjudice étant distinct de celui de Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] dans le cadre du présent litige.

En l’absence d’indication sur l’intensité et la fréquence de ces odeurs, et compte tenu des désagréments de la procédure, ce préjudice, qui consiste à la fois en un trouble de jouissance et en un préjudice moral sur une période allant jusqu’au 10 mai 2024, doit être indemnisé à hauteur de 2.000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance et pour procédure injustifiée

Compte tenu de ce qui précède, Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] étant fondés dans leurs demandes, Monsieur [X] [V] [A] doit être débouté de sa prétention.

Par ailleurs, Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] ne démontrent pas que le droit de Monsieur [X] [V] [A] à se défendre en s’opposant à toute indemnisation a dégénéré en abus, de sorte que Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] seront déboutés de leur prétention.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, partie perdante, Monsieur [X] [V] [A] supportera la charge des entiers dépens comprenant les frais d’expertise [Y].

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il est équitable que Monsieur [X] [V] [A] soit condamné à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] une indemnité de 4.000 euros en compensation des frais, non compris dans les dépens, incluant le coût du constat d’huissier du 14 octobre 2019, qu’ils ont du exposer pour leur défense.

Partie tenue aux dépens et partie perdante, Monsieur [X] [V] [A] ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande doit être rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’existe pas d’éléments de nature à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

REJETTE le moyen d’irrecevabilité de l’action en garantie des vices cachées engagée par Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] [A] à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] la somme de 16.597,03 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant du défaut d’information par Monsieur [X] [V] [A] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] [A] à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice jouissance et moral jusqu’au 10 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] [A] à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [P] [F] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] [A] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire [Y] ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 novembre 2024, le présent jugement étant signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE