RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00683 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZRJ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 02 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [B] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Y] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 8] [Adresse 6]

[Localité 5] ([Localité 7])

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Octobre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [B] [O], représentée par son mandataire immobilier, a donné à bail à Madame [Y] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 9 décembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 410 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 11 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.202,74 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024 remis à l’étude, Madame [B] [O] a fait assigner Madame [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail à compter de la décision à intervenir ;

— la libération des lieux et la restitution des clés du logement donné à bail ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [S] à défaut de libération spontanée des locaux et de remise des clés ;

— l’autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet et de faire séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [Y] [S] ;

— la condamnation de Madame [Y] [S] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.981,84 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 428,97 euros révisable, outre la TEOM due au prorata temporis, jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 7 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été renvoyée pour permettre à Madame [Y] [S] de justifier de la reprise du paiement des loyers, Madame [B] [O], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4.509,11 euros. Elle ne s’est pas opposée aux délais de paiement sollicités en défense.

Madame [Y] [S], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle a indiqué avoir repris le paiement intégral du loyer. Elle a précisé qu’elle avait retrouvé un emploi en tant que télé-opératrice. Elle a sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 8 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Madame [B] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 9 décembre 2021 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [Y] [S] le 11 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.202,74 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 11 février 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Madame [B] [O] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [Y] [S] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 11 février 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [B] [O] produit un décompte démontrant que Madame [Y] [S] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 4.209,44 euros à la date du 2 octobre 2024. Madame [Y] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l’audience. En conséquence, il convient de la condamner à verser à Madame [B] [O] la somme de 4.209,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.202,74 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience.

Dans ces circonstances et eu égard à l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à Madame [Y] [S] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion, à la séquestration des meubles et au constat et à l’estimation des réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, Madame [B] [O] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [S] et celle-ci sera condamnée à verser à Madame [B] [O] une indemnité d’occupation mensuelle 428,97 euros révisable, outre la TEOM due au prorata temporis, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [S], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [B] [O], Madame [Y] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 décembre 2021 entre Madame [B] [O] et Madame [Y] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 11 février 2024.

CONDAMNE Madame [Y] [S] à verser à Madame [B] [O] la somme de 4.209,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.202,74 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Madame [Y] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 110 euros chacune et une 36ème mensualité de 359,44 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE Madame [B] [O] à faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [S] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [Y] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [Y] [S] à verser à Madame [B] [O] une indemnité d’occupation mensuelle 428,97 euros révisable, outre la TEOM due au prorata temporis, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE Madame [Y] [S] à verser à Madame [B] [O] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [Y] [S] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE