RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00171 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTXF

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 19 AOUT 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 QUAI D AUSTERLITZ

75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [U] [S]

34 chemin Canal – Domenjod

Apt 3

97490 STE CLOTILDE

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [P]

34 chemin Canal – Domenjod

Apt 3

97490 STE CLOTILDE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey AGNEL,

Assisté de : Samantha EDMOND, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Juin 2024

DÉCISION :

Réputé contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [N] [L], représenté par son mandataire, a donné à bail à Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] un appartement à usage d’habitation situé au 34, chemin Canal – Apt 3 – Domenjod – 97490 SAINTE-CLOTILDE selon contrat du 17 février 2022, moyennant un loyer mensuel de 567,50 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé du même jour, la société Action Logement Services s’est portée caution simple du paiement des loyers dus par les locataires au bailleur au titre du dispositif de cautionnement Visale.

Elle a adressé aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 5 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.082,75 euros correspondant aux loyers charges impayés et a réglé, en sa qualité de caution, la somme de 2.663,50 à Monsieur [J] [N] [L] selon quittance subrogative du 12 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice séparés du 10 février 2024, la société ACTION LOGEMENT a fait assigner Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] ;

— la condamnation solidaire de Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.663,50 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.082,75 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux sur présentation d’une quittance subrogative ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 3 juin 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la société ACTION LOGEMENT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4.432,91 euros.

Bien que régulièrement convoqués par actes de commissaire de justice signifiés le 10 février 2024 à domicile, Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] ne se sont ni présentés à l’audience, ni fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] étant non comparants lors de l’audience du 3 juin 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION :

Aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de cautionnement du 17 février 2022 précise que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. (…) »

Cette subrogation vise le recouvrement des sommes versées par la société Action Logement Services, l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La demanderesse a donc bien qualité à agir en résiliation du contrat de bail en cause et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 13 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société ACTION LOGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 17 février 2022 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] le 5 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.082,75 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 5 février 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société ACTION LOGEMENT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 5 février 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société ACTION LOGEMENT produit un décompte démontrant que Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] étaient débiteurs de la somme de 4.432,91 euros à la date du 28 mai 2024. Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P], non comparants à l’audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence et eu égard à la solidarité stipulée au contrat de bail, il convient de les condamner solidairement à verser à la société ACTION LOGEMENT la somme de 4.432,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 mai 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.082,75 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] à l’audience, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion.

Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] seront également condamnés solidairement à verser à la société ACTION LOGEMENT sur présentation d’une quittance subrogative une indemnité d’occupation mensuelle de 594,33 euros révisable, à compter du 1er juin 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations financières des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société ACTION LOGEMENT sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2022 entre Monsieur [J] [N] [L] et Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 34, chemin Canal – Apt 3 – Domenjod – 97490 SAINTE-CLOTILDE sont réunies au 5 février 2024.

CONDAMNE solidairement Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] à verser à la société ACTION LOGEMENT la somme de 4.432,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 mai 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.082,75 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société ACTION LOGEMENT à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] à verser à la société ACTION LOGEMENT sur présentation d’une quittance subrogative une indemnité d’occupation mensuelle de 594,33 euros révisable, à compter du 1er juin 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [B] [U] [S] et Monsieur [H] [P] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 août 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Samantha EDMOND, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE