Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, 1re chambre, 12 février 2024, n° 23/00015

TJ Saint-Denis de la Réunion 12 février 2024

Arguments

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Accepté
Droit de préemption
La cour a jugé que, en l'absence d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être fixé par la juridiction compétente, en se basant sur la valeur vénale du bien.
Accepté
Évaluation de la valeur vénale
La cour a pris en compte les éléments de comparaison fournis et a jugé que la valeur de l'immeuble devait être fixée à 70.000 euros, conformément à l'offre de l'Établissement Public Foncier de la Réunion.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, 1re ch., 12 févr. 2024, n° 23/00015
Numéro(s) :	23/00015
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle NGUYEN
Parties :	ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA REUNION

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION)

— -----------------------------------------

JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L’EXPROPRIATION

— ----------------------------------------

JUGEMENT DE FIXATION D’INDEMNITÉS

DOSSIER N° N° RG 23/00015 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GNBX

NAC : 70Z

Jugement N° 24/00002

Projet : Parcelle BW [Cadastre 1]

A l’audience du 12 Février 2024, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Patricia BERTRAND, vice-présidente, en remplacement de Emmanuelle WACONGNE, Juge de l’Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2023/199 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de SAINT- DENIS en date du 20 juillet 2023, empêchée, assistée de Andréa HOARAU, Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA REUNION

[Adresse 14]

[Localité 13]

Représenté parMaître Isabelle NGUYEN de la SELARL ING AVOCAT-CONSEIL, avocat au Barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION.

D’UNE PART,

DÉFENDEUR(S)

M. [J] [R]

[Adresse 4]

[Localité 16]

Mme [L] [R]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Mme [F] [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

M. [K] [P] [R]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Mme [B] [R]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Non comparants,

D’AUTRE PART,

En présence de Madame [T] [N], Commissaire du Gouvernement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mr [J] [R], Mr [K] [P] [R], Mme [L] [R] et Mme [O] [G] [R] (ci après dénommés les consorts [R]) sont propriétaires d’une parcelle bâtie de 1are 72ca, cadastrée section BW n°[Cadastre 1], sise au [Adresse 9] à [Localité 16].

Le 02.02.2023 la commune de [Localité 16] a reçu de Maître [S] [D], notaire à [Localité 15], une déclaration d’intention d’aliéner cette parcelle au prix de cession de 115.000 euros comprenant une commission de 9.231 euros à la charge du vendeur.

Par décision du 26.04.2023, la commune de [Localité 16], par la voie de l’établissement Public Foncier de la Réunion (ci après dénommé l’EPFR) a décidé d’exercer son droit de préemption au prix de 70.000 euros. L’offre émise par l’EPFR a été refusée par les consorts [R].

L’EPFR a alors saisi le juge de l’expropriation le 04.07.2023 aux fins de fixation du prix du bien et a notifié son mémoire aux expropriés.

Le 28.09.2023 la Commissaire du Gouvernement a notifié son mémoire et le 16.10.2023 un transport sur les lieux était organisé auquel ont assisté Mr [J] [R], l’EPFR, représenté par son conseil, une représentante de la commune de [Localité 16] ainsi que la Commissaire du Gouvernement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11.12.2023.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément référé au mémoire de l’EPFR et aux conclusions de la Commissaire du Gouvernement.

Les consorts [R] n’ont pas comparu et n’ont pas conclu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12.02.2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du prix :

En application des dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable entre le propriétaire du bien soumis à préemption et le titulaire du droit de préemption ayant décidé d’exercer son droit, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction ayant compétence en matière d’expropriation.

Il convient dès lors de rechercher la valeur vénale des biens, propriété des consorts [R].

La valeur vénale sera déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de la mutation d’immeubles, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

Sur la description de l’immeuble :

Il est référé expressément au procès-verbal de transport établi à l’issue du transport du 16.10.2023.

En l’espèce il s’agit de la parcelle BW [Cadastre 1] est située, en zone urbanisée, au cœur de centre ville de [Localité 16]. Elle est classée en zone U2 au PLU. Elle est accessible à partie de la voie publique, soit depuis la rue du Général de Gaulle ; elle forme une bande rectangulaire de terrain sur laquelle est bâtie une maison d’habitation de type F3 édifiée en dur sous tôle libre, d’une surface d’environ 39 m² ; l’état intérieur et extérieur de la maison est moyennement correct. L’intérieur de la maison est ancien et vétuste et la présence d’infestation de termites a été constatée. La parcelle est libre de toute occupation et de toute location.

Offre de l’EPFR :

Dans son mémoire, l’offre de l’EPFR se présente comme suit : 1750 euros le m² de surface plancher, soit en 1750 euros X 40 m² = 70.000 euros.

Il fait état du fait qu’il propose une estimation légèrement supérieure à celle proposée par France Domaine ; qu’il a recensé une mutation réalisée en 2021 portant sur une parcelle BW [Cadastre 2], d’une surface de 262 m² pour un bâti de 50 m² moyennant un prix de 80.000 euros.

Proposition de la commissaire du gouvernement :

Dans ses conclusions, la commissaire du gouvernement estime que le prix de la parcelle BW [Cadastre 1] s’établit à 66.570,66 euros en retenant 7 termes de comparaison desquels il ressort un prix de 1706,94 euros/m². In fine elle conclut à la fixation du prix de vente à 70.000 euros conformément à l’offre faite par l’EPFR.

Les consorts [R] n’ont émis aucune offre et n’ont pas critiqué les méthodes utilisées.

Au vu de ces éléments, il convient de fixer la valeur de l’immeuble à la somme de 70.000 euros.

Sur les dépens :

Conformément aux dispositions de l’article L.13-5 du code de l’expropriation, l’EPFR supportera seul les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

FIXE à la date de ce jour, le prix d’acquisition de l’immeuble cadastré BW [Cadastre 1], sis [Adresse 9] à [Localité 16], décrit à la déclaration d’intention d’aliéner faite par les consorts [R] à la somme de 70.000 euros (Soixante-dix Mille euros).

CONDAMNE l’établissement Public Foncier de la Réunion aux dépens.

La présente décision a été signée par le juge de l’expropriation et le Greffier.

LE GREFFIERLE JUGE DE L’EXPROPRIATION