RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00222 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NK74

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Pierre SOLER-COUTEAUX – 178

M^e Arnaud VERDIN – 309

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 27 février 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Ordonnance du 27 Février 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Pierre SOLER-COUTEAUX, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.S. ALLOG IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Arnaud VERDIN, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 11 Février 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suite à une requête déposée au greffe des référés civils et contentieux présidentiels du tribunal judiciaire de Strasbourg le 29 janvier 2025, M. [J] [R] a été autorisé à assigner la Sas Allog Immobilier pour une procédure de référé d’heure à heure pour l’audience du 11 février 2025 à 15 heures 15.

Par acte délivré le 30 janvier 2025, M. [J] [R] a assigné la Sas Allog Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— ordonner la suspension de l’opération permise par l’arrêté n° PC 67482 23 V0288, sous astreinte de 10.000 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sur présentation de la seule minute ;

— dire que l’ordonnance sera exécutoire sur minute ;

— condamner la Sas Allog Immobilier à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— condamner la Sas Allog Immobilier à supporter l’ensemble des frais et dépens.

Dans ses conclusions du 11 février 2025, la Sas Allog Immobilier sollicite voir :

— déclarer irrecevable le requête ;

— constater la contestation réelle et sérieuse ;

en tout état de cause,

— débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

— condamner M. [J] [R] à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner M. [J] [R] aux frais et dépens.

À l’audience du 11 février 2025, les parties, se référant à leurs écritures, ont réitéré oralement leurs prétentions. Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour être caractérisé, le dommage imminent ou le trouble manifestement illicite implique l’existence d’un fait matériel ou juridique constituant une violation manifeste de la loi, se traduisant par un trouble d’ores et déjà avéré ou sur le point de se produire.

L’existence du trouble manifestement illicite ou du dommage imminent s’apprécie au jour où le juge des référés statue.

Le dommage imminent doit porter atteinte à un intérêt légitime juridiquement protégé.

Il convient de rappeler que les mesures que peut prononcer le juge des référés doivent tendre strictement à la cessation du trouble constaté, tant dans sa dimension matérielle que juridique (2e Civ., 30 avril 2009, n° 08-16.493). Pour le dire autrement, la mesure prononcée au titre du trouble manifestement illicite doit être strictement adaptée et proportionnée à la cessation de ce trouble.

Enfin, aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions

En l’espèce, M. [J] [R] expose qu’il est propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] ; que sa maison est jouxtée par la parcelle CY171 qui accueille un jardin, un verger et des abris de jardin ; que la Sas Allog Immobilier a obtenu le 25 mars 2024 un permis de construire de 2 maisons sur cette parcelle ; que ces 2 maisons seront à 0,60 mètre de ses fenêtres ; qu’un recours contentieux du permis de construire est en cours devant le tribunal administratif ; que la Sas Allog Immobilier a affiché le 23 janvier 2025 un permis de démolir des abris de jardin ; que les 2 constructions vont porter atteinte à sa servitude de vue.

La Sas Allog Immobilier s’oppose à la demande et fait valoir que M. [J] [R] ne justifie pas de son titre de propriété ; que M. [J] [R] n’a entrepris aucune tentative de conciliation alors qu’il s’agit d’un trouble de voisinage ; que M. [J] [R] ne justifie pas d’une servitude de vue ; qu’il n’y a aucun trouble anormal de voisinage.

A cet égard, la suppression d’une vue et la perte d’ensoleillement sont constitutives d’un trouble anormal de voisinage (Cass. 3e civ., 20 octobre 2021, n° 19-23.233).

Cependant, si M. [J] [R] justifie avoir reçu donation le 10 mars 1992 de la maison en cause acquis par ses parents le 6 juillet 1955, il ne ressort pas de la procédure qu’il ait fait précéder sa demande d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, et ce en contradiction avec l’article 750-1 du CPC qui précise que, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Or, M. [J] [R] ne justifie pas de la dispense de cette obligation conformément aux paragraphes 1° à 5° de cet article, et notamment de l’urgence manifeste du 3° dès lors que le permis de construire a été délivré à la Sas Allog Immobilier 25 mars 2024, soit il y a plus de 10 mois.

La présente demande sera donc déclarée irrecevable.

Surabondamment, la Sas Allog Immobilier est invitée à respecter l’article 678 du code civil qui prévoit une distance minimale de 1,9 mètres entre les constructions qu’elle entend entreprendre et les fenêtres de la maison de M. [J] [R].

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARONS irrecevable la demande de M. [J] [R] faute d’avoir respecté l’article 750-1 du CPC ;

DISONS n’y avoir lieu à référé et RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

INVITONS la Sas Allog Immobilier à respecter l’article 678 du code civil ;

REJETONS les demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [J] [R] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER