RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/01096 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUC4

NAC : 50G

JUGEMENT CIVIL

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDEUR

M. [I] [X]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE INVESTISSEMENT

Inscrite au SIREN sous le numéro 891 065 914, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non représentée

Copie exécutoire délivrée le : 17.12.2024

CCC délivrée le :

à M^e Audrey BOUVIER

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 Novembre 2024.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 17 Décembre 2024.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 17 Décembre 2024 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, monsieur [I] [X] a assigné la SAS Foncière Investissement devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de:

— Prononcer la vente forcée de la parcelle AY [Cadastre 2] entre la société FONCIERE INVESTISSEMENT et Monsieur [X] ,

— Condamner la société FONCIERE INVESTISSEMENT à payer à Monsieur [X] la somme de 29.300 € à titre de dommages intérêts ;

— Condamner la société FONCIERE INVESTISSEMENT à payer à Monsieur [X] la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— Condamner la société FONCIERE INVESTISSEMENT aux entiers dépens.

La SAS Foncière Investissement n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 27 août 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience de mise en état du 12 novembre 2024 à 9 heures pour que le demandeur communique de nouvelles conclusions contenant ses observations sur le moyen tiré de l’application des dispositions de l’article 1304-4 du code civil. Le tribunal s’interrogeait en effet sur la possibilité pour l’acquéreur de renoncer à la condition suspensive d’obtention du permis de construire postérieurement au 30 novembre 2022 et sur la caducité de la promesse de vente.

Le tribunal a également invité le demandeur à préciser le numéro de la parcelle concernée par sa demande et à verser aux débats toute pièce permettant d’identifier précisément la parcelle concernée (document d’arpentage, plan de division).

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 novembre 2024, Monsieur [I] [X] a maintenu ses demandes initiales, tout en précisant que sa demande de vente forcée porte sur la parcelle cadastrée AY[Cadastre 3] et non AY [Cadastre 2].

Au soutien de ses prétentions, qu’il fonde sur les dispositions des articles 1582 et 1583 du code civil, monsieur [X] fait valoir qu’il a régularisé avec la défenderesse une promesse de vente notariée portant sur une parcelle de terrain à [Localité 5], pour un prix de 93 000 euros, que le délai de réitération a été reporté par la signature de deux avenants successifs, que les conditions suspensives prévues à l’acte ont été réalisées mais que le vendeur s’est refusé à plusieurs reprises à signer l’acte authentique. Il sollicite, outre la vente forcée du bien, des dommages et intérêts découlant tant de la clause pénale prévue au compromis (9 300€) qu’au titre du préjudice lié à l’augmentation du taux d’intérêt de son prêt immobilier entre 2021 et 2022.

En réponse au moyen soulevé par le tribunal tiré de l’application de l’article 1304-4 du code civil, il fait valoir d’une part que la condition suspensive tirée de l’obtention du permis de constuire était remplie avant la date butoir du 2ème avenant, d’autre part qu’un accord tacite était intervenu entre les parties sur une nouvelle prolongation de délais, qui serait établi par la mise en demeure délivrée au vendeur par le notaire de venir signer l’acte de vente le 21 novembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 19 novembre 2024.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il sera rappelé les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, en vertu desquelles:

“Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

La régularité de la saisine du tribunal à l’égard de la société défenderesse, non comparante, a déjà été vérifiée dans le jugement de réouverture des débats. Le tribunal est régulièrement saisi.

Sur la demande d’exécution forcée de la vente

Aux termes de l’article 1582 du code civil: “La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.”

Aux termes de l’article 1583 du même code, la vente “est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.”

Aux termes de l’article 1304-4 du même code : “une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli”.

En l’espèce, monsieur [X] et la SAS Foncière Investissement ont signé le 7 avril 2021 un compromis de vente notarié, portant sur la vente au premier, par la deuxième, d’une parcelle de terrain nu d’une superficie d’environ 500 m², à détacher d’une parcelle cadastrée AY [Cadastre 2] au lieudit [Adresse 4] à [Localité 5], pour un prix de 93 000 euros.

Le compromis de vente a été conclu sous la condition résolutoire de la non-acquisition du terrain par la société Foncière Investissement, l’acquisition du terrain d’assiette devant intervenir au plus tard le 8 novembre 2021. Il précisait qu’en l’absence d’acquisition du terrain d’assiette, le compromis serait caduc de plein droit sans autre formalité.

Le compromis a également été conclu sous plusieurs conditions suspensives:

— l’obtention par le vendeur d’un permis de constuire, la demande devant être déposée dans le mois et l’obtention du permis intervenir explicitement dans un délai de quatre mois,

— l’obtention par l’acquéreur d’une offre de prêt, portant sur une somme maximale de 200 000 euros, une durée maximale de 25 ans et un taux nominal d’intérêt maximal de 1,8% par an (hors assurances), et ce dans un délai de cinq mois.

Plusieurs avenants ont été signés par les parties, pour proroger les délais initialement prévus au compromis de vente. Ainsi, par acte sous signature privée en date des 16 et 21 décembre 2021, les parties ont prorogé au 21 mars 2022 au plus tard la date butoir pour réitérer la vente, et au 21 février 2022 la date d’obtention du permis de construire et de l’offre de prêt. Puis, par acte sous signature privée en date du 11 août 2022, les parties ont prorogé ces mêmes dates butoirs respectivement au 30 décembre 2022 et 30 novembre 2022.

Le 4 novembre 2022, l’acquéreur, Monsieur [X], a obtenu une offre de prêt de La Banque Postale, portant sur deux prêts, l’un pour 79 895€, sur 240 mois, à taux zéro, l’autre pour 78 607€, sur 263 mois, à 1,79% de taux d’intérêt. Cette offre répond aux critères définis dans le compromis de vente, et a été obtenue dans le délai prévu au dernier avenant.

Il ressort des nouvelles pièces communiquées après la réouverture des débats que dès le 15 décembre 2021, un premier permis de construire avait été obtenu conjointement par Monsieur [X] et Monsieur [C], pour la construction de quatre logement, portant sur 127m² de surface de plancher, sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 2].

Par conséquent, il est établi que les deux conditions suspensives stipulées dans l’intérêt de l’acquéreur étaient accomplies dans les délais contractuellement prévus.

La circonstance que, postérieurement à l’obtention de ce permis de construire, l’acquéreur ait souhaité le voir annuler pour déposer une nouvelle demande individualisée portant sur sa seule parcelle nouvellement cadastrée est indifférente.

Néanmoins, dans le courrier en date du 3 novembre 2023 adressé à la société FONCIERE INVESTISSEMENT, le notaire indique qu’il n’a toujours pas reçu en comptabilité les fonds complémentaires qu’elle s’était engagée à transmettre pour procéder à la signature de l’acquisition avec Madame [U]. Or, cette dernière est la propriétaire de la parcelle AY [Cadastre 2], parcelle mère de celle concernée par le compromis litigieux (cf plans du géomètre versés en pièces 9 et 10). Le courrier électronique versé en pièce 7 confirme qu’en décembre 2023 les fonds en question n’avaient toujours pas été versés au notaire et la vente du terrain d’assiette n’avait toujours pas été signée par FONCIERE INVESTISSEMENT.

Par conséquent, la société venderesse n’ayant pas acquis le terrain d’assiette à la date prévue par le compromis de vente – date qui n’a jamais été repoussée par les avenants successifs -, le compromis de vente est caduc de plein droit et le tribunal ne saurait ordonner la vente forcée d’un bien dont la société défenderesse n’est même pas propriétaire.

Sur les demandes indemnitaires

Sous l’intitulé “stipulation de pénalité” (page 5), le compromis de vente litigieux prévoyait: “Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations ainsi exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de NEUF MILLE TROIS CENTS EUROS à titre de dommages-intérêts”.

En l’espèce, cette clause du compromis n’étant pas affectée par la réalisation de la condition résolutoire, conformément à l’article 1230 du code civil, il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts à hauteur de 9 300 euros.

En revanche, il ne saurait être fait droit au surplus de la demande, qui porte sur les frais supplémentaires du financement de l’achat engendrés par le retard de réalisation de l’acte, qui n’est pas fondé sur la clause pénale.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société défenderesse, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser au demandeur la somme de 2 500 euros au titre des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

REJETTE la demande de juger parfaite la vente de la parcelle AY[Cadastre 3] consentie par la société FONCIERE INVESTISSEMENT à Monsieur [I] [X],

CONDAMNE la société FONCIERE INVESTISSEMENT à payer à Monsieur [I] [X] la somme de 9 300 (neuf mille trois cents) euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société FONCIERE INVESTISSEMENT aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la société FONCIERE INVESTISSEMENT à payer à Monsieur [I] [X] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

La greffière La Présidente