Tribunal Judiciaire de Créteil, Section des referes, 13 octobre 2025, n° 25/00911

TJ Créteil 13 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer était régulier et que le défaut de paiement était manifestement fautif, permettant ainsi de considérer que la clause résolutoire était acquise.
Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a jugé que les montants réclamés étaient non sérieusement contestables et a ordonné le paiement des arriérés locatifs.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a confirmé que l'indemnité d'occupation est due par le locataire à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Préjudice distinct non justifié
La cour a estimé que la demanderesse ne justifiait pas d'un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation au paiement des arriérés locatifs.
Accepté
Partie perdante devant le tribunal
La cour a condamné la partie défenderesse aux dépens conformément aux dispositions du code de procédure civile.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a accordé une somme à titre de remboursement des frais de justice, en l'absence d'éléments contraires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Créteil, sect. des réf., 13 oct. 2025, n° 25/00911
Numéro(s) :	25/00911
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Samuel MALKA

Texte intégral

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00911 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WARN

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : SCI WAHNICH C/ Société DEVELOPPEMENT GESTION REVISION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. WAHNICH

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 444 152 003

dont le siège social est sis 27 rue Decamps – 75016 PARIS 16ème

représentée par Maître Samuel MALKA, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : K0049

DEFENDERESSE

S. A. S. DEVELOPPEMENT GESTION REVISION

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 315 734 251

dont le siège social est sis 30 avenue Gallieni – 94100 SAIINT-MAUR-DES-FOSSES

non représentée

*******

Débats tenus à l’audience du : 15 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Octobre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 novembre 2009, la société SCI WAHNICH a donné à bail commercial à la société Developpement Gestion Revision un local, ainsi que deux caves au sein d’un immeuble situé 30, avenue Gallieni à SAINT-MAUR-DES-FOSSES, moyennant un loyer annuel de 1 350,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance, auquel s’ajoute une provision sur charges annuelles de 466 €, et un loyer mensuel de 200 € hors taxes pour le parking.

Par acte du 25 mai 2011, la société SCI WAHNICH a donné à bail à la société Developpement Gestion Revision cinq emplacements de cave au sein d’un immeuble situé 30, avenue Gallieni à SAINT-MAUR-DES-FOSSES, moyennant un loyer mensuel de 250,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2025 la société SCI WAHNICH a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat du 4 novembre 2009 à la société Developpement Gestion Revision pour une somme de 12 751,98 € au titre de l’arriéré locatif au 20 janvier 2025,

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025 la société SCI WAHNICH a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat du 25 mai 2011 à la société Developpement Gestion Revision pour une somme de 1 404,55 € au titre de l’arriéré locatif au 20 janvier 2025,

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 14 mai 2025, la société SCI WAHNICH a fait assigner la société Developpement Gestion Revision devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

A titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,ordonner l’expulsion de la société Developpement Gestion Revision et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,condamner la société Developpement Gestion Revision à payer à la société SCI WAHNICH la somme provisionnelle de 23 097,39 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de la délivrance du commandement,condamner la société Developpement Gestion Revision à payer à la société SCI WAHNICH la somme provisionnelle de 3 403,25 € au titre de l’arriéré locatif des emplacements de cave arrêté au 12 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de la délivrance du commandement,A titre subsidiaire, si la société Développement Gestion Révision devait s’acquitter des sommes dues consécutivement à l’assignation :

constater les graves manquements de la société Développement Gestion Révision aux obligations résultant du contrat de bail,ordonner en conséquence la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de la société Developpement Gestion Revision et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, du local commercial sis 30, avenue Gallieni à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94100) et des cinq emplacements de cave,

ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,En tout état de cause :

condamner la société Developpement Gestion Revision au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur soit 6 308,49 € hors taxes et hors charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,condamner la société Developpement Gestion Revision au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur soit 390,45 € hors taxes et hors charges, au titre de l’occupation des cinq emplacements de cave, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur, condamner la société Developpement Gestion Revision au paiement d’une somme de 3 000,00 € à titre de dommages-intérêts,condamner la société Developpement Gestion Revision au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 15 septembre 2025, la société SCI WAHNICH, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé les dettes locatives aux sommes de 8 097,39 € et 827,47 €.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la société Developpement Gestion Revision n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SCI WAHNICH n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12 751,98 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 8 mars 2025.

Par ailleurs, la demanderesse a également, par exploit de commissaire de justice du 24 janvier 2025, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail concernant les cinq emplacements de cave, détaillant une créance d’un montant de 1 404,55 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de considérer que ce bail a été résilié le 25 février 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Developpement Gestion Revision et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Developpement Gestion Revision depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société SCI WAHNICH, l’obligation de la société Developpement Gestion Revision au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 2 septembre 2025 afférents au local commercial n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 7 730,29 €, correspondant à la somme de 8 097,39 €, après déduction des sommes de 181,12 € au titre des frais d’huissier du 1er mars 2024, et 185,98 € au titre des frais d’huissier du 1er avril 2025.

Au vu du décompte produit par la société SCI WAHNICH, l’obligation de la société Developpement Gestion Revision au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 2 septembre 2025 afférents aux cinq emplacements de cave n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 827,47 €.

Il convient donc de condamner la société SCI WAHNICH :

au paiement de la somme provisionnelle de 7 730,29 € au titre de l’arriéré locative afférent au local commercial sis 30, avenue Gallieni à SAINT-MAUR-DES-FOSSES, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date de la présente assignation,au paiement de la somme provisionnelle de 827,47 € au titre de l’arriéré locative afférent cinq emplacements de cave sis 30, avenue Gallieni à SAINT-MAUR-DES-FOSSES, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date de la présente assignation.

Sur la demande en dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation de la société Développement Gestion Révision au paiement des arriérés locatifs, de sorte que sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Développement Gestion Révision, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Developpement Gestion Revision ne permet d’écarter la demande de la société SCI WAHNICH formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur le local commercial situé au 3ème étage de l’immeuble sis 30, avenue Gallieni à SAINT-MAUR-DES-FOSSES à la date du 8 mars 2025,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les cinq emplacements de caves au sein de l’immeuble sis 30, avenue Gallieni à SAINT-MAUR-DES-FOSSESà la date du 25 février 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Developpement Gestion Revision et de tout occupant de son chef du local commercial et des cinq emplacements de cave situés 30, avenue Gallieni à SAINT-MAUR-DES-FOSSES avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Developpement Gestion Revision au titre du bail portant sur le local commercial situé au 3ème étage de l’immeuble sis 30, avenue Gallieni à SAINT-MAUR-DES-FOSSES, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société Developpement Gestion Revision à la payer,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Developpement Gestion Revision au titre du bail portant sur les cinq emplacements de cave au sein de l’immeuble sis 30, avenue Gallieni à SAINT-MAUR-DES-FOSSES, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société Developpement Gestion Revision à la payer,

CONDAMNONS par provision la société Developpement Gestion Revision à payer à la société SCI WAHNICH la somme de 7 730,29 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures, au titre du bail portant sur le local commercial situé au 3ème étage de l’immeuble sis 30, avenue Gallieni à SAINT-MAUR-DES-FOSSES,

DEBOUTONS la SCI WAHNICH du surplus de sa demande,

CONDAMNONS par provision la société Developpement Gestion Revision à payer à la société SCI WAHNICH la somme de 827,47 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures, au titre du bail portant sur les cinq emplacements de cave au sein de l’immeuble sis 30, avenue Gallieni à SAINT-MAUR-DES-FOSSES,

DEBOUTONS la SCI WAHNICH de sa demande en dommages-intérêts,

CONDAMNONS la société Developpement Gestion Revision aux entiers dépens, en ce compris le coût des deux commandements,

CONDAMNONS la société Developpement Gestion Revision à payer à la société SCI WAHNICH la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 13 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,