COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 22 Mai 2025

N° RG 24/02862 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2JM

Grosse délivrée

à M^e SABATIE

et à M^e BAUDOUX

Copie délivrée

à M^e TEBOUL

le

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 12], sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 10], dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [U] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE

Monsieur [L] [P]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représenté par M^e Gérard BAUDOUX, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation meublée a été signé entre Madame [U] [Y] et Monsieur [L] [P] le 17 juillet 2014, portant sur un logement (ainsi qu’une cave et un parking) sis à [Adresse 6], à effet au 21 juillet 2014, pour une durée d’un an et moyennant un loyer mensuel indexé de 1 250,00 euros ainsi qu’une provision sur charges de 200,00 euros par mois, soit un total mensuel de 1 450,00 euros.

Se prévalant du défaut d’usage paisible des lieux loués par Monsieur [L] [P] et de la carence de la bailleresse pour sanctionner ce comportement, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la S.A. FONCIA NICE, a fait assigner Monsieur [L] [P] et Madame [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 28 novembre 2024 à 14h15, par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 1341-1 du code civil, de :

—  Déclarer recevable et bien fondée son action,

—  Prononcer la résiliation judiciaire du bail,

—  Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [L] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

—  Condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [U] [Y] au paiement de la somme de 15 000,00 euros à titre de dommages et intérêts sur la base de l’article 1240 du code civil,

—  Condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [U] [Y] au paiement de la somme de 4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 29 janvier 2024 à 9h00 et celui à l’audience du 25 mars 2025 à 14h00,

A l’audience du 25 mars 2025,

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11], représenté, se réfère à ses conclusions, déposées à l’audience, aux termes desquelles il sollicite, au visa des articles 1341-1, 1728, 1224 et 1228 du code civil, le débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions des défendeurs et conclut à la confirmation de l’ensemble de ses demandes et moyens formulés dans son assignation,

Madame [U] [Y], représentée, se réfère à ses conclusions, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande, au visa des articles 56 et 112 du code de procédure civile :

A titre principal de :

—  Prononcer la nullité de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11],

A titre subsidiaire de :

—  Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] de sa demande de résiliation du bail, le caractère répété du trouble n’étant pas démontré,

—  Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] de sa demande de dommages et intérêts,

En tout état de cause, si la juridiction venait à prononcer la résiliation judiciaire du bail, de :

—  Condamner Monsieur [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant outre les charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

—  Condamner Monsieur [L] [P] à relever et garantir Madame [U] [Y] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

—  Condamner tout succombant au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Monsieur [L] [P], représenté, se réfère à ses conclusions, déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande :

A titre principal de :

—  Juger mal fondée l’action oblique entreprise par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11],

—  Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, si le tribunal devait prononcer la résiliation du bail, de :

—  Lui octroyer un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

En tout état de cause de :

—  Ecarter l’exécution provisoire,

—  Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] à lui payer la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation

L’article 56 du code de procédure civile prévoit que l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54, un exposé des moyens en fait et en droit.

La nullité de l’assignation pour inobservation des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile est une nullité de forme qui ne peut être prononcée en application de l’article 114 de ce même code que si un grief est caractérisé par celui qui l’invoque.

Madame [U] [Y] soulève la nullité de l’assignation en indiquant qu’elle n’est pas fondée juridiquement et qu’elle souffre en conséquence d’un préjudice dès lors qu’elle ne peut organiser sa défense.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] réplique que l’assignation est bien fondée en fait et en droit et indique mentionner au visa de son assignation ainsi que dans ses motifs l’article 1341-1 du code civil relatif au régime de l’action oblique.

En l’espèce, Madame [U] [Y] dont les conclusions de sept pages sont largement étayées ne démontre pas souffrir d’un quelconque préjudice pour organiser sa défense.

En conséquence, l’exception de nullité de Madame [U] [Y] tirée de la nullité de l’assignation sera rejetée.

Sur l’autorisation d’ester en justice du syndicat des copropriétaires

Conformément aux dispositions de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, préalablement à l’introduction de son action, le syndicat des copropriétaires doit être autorisé à agir en justice par une décision de l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 11 décembre 2023 au terme duquel, il a été autorisé à ester en justice contre Madame [U] [Y], copropriétaire et contre Monsieur [L] [P], son locataire, aux fins d’engager une action oblique visant à obtenir la résiliation judiciaire du bail accordé à Monsieur [L] [P] et des dommages et intérêts, frais et dépens pour la violation du règlement de copropriété et troubles du voisinage.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] a donc régulièrement été autorisé à agir en justice.

Sur la recevabilité de l’action oblique

En application de l’article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

Il résulte de ce texte, qu’en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le syndicat des copropriétaires a le droit d’exercer une action en résiliation du bail, dès lors que le locataire contrevient aux obligations de celui-ci et que ses agissements qui causent un préjudice aux autres copropriétaires sont en outre contraires au règlement de copropriété.

Il est admis, qu’un syndicat des copropriétaires, peut, à l’instar de tout copropriétaire, exercer par la voie de l’action oblique les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation du bail lorsque le locataire contrevient, outre au règlement de copropriété, aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements causent un préjudice aux autres copropriétaires.

Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres.

Ainsi, l’action oblique n’est pas circonscrite aux seules créances de sommes d’argent pour lesquelles la démonstration du caractère liquide sera exigée et peut notamment dans le cadre de la copropriété, conduire à la résiliation du bail, à la condition de démontrer la carence du bailleur, outre une violation du règlement de copropriété ou des obligations découlant du bail et un préjudice qui en résulte.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] se prévaut de la carence de la bailleresse pour sanctionner le trouble occasionné par Monsieur [L] [P].

Il justifie à ce titre avoir informé Madame [U] [Y] selon mise en demeure en date du 14 février 2023 du trouble occasionné par son locataire, à savoir l’utilisation d’un pistolet d’alarme sur un visiteur suite à un litige commercial, ayant entrainé l’intervention du RAID pour l’appréhender le 27 janvier 2023 et l’avoir enjointe à prendre les dispositions nécessaires pour obtenir la résiliation judiciaire du bail. Un extrait du règlement de copropriété prévoyant que les appartements doivent être occupés par des personnes de bonne vie et de bonnes mœurs sans nuire à la bonne tenue et à la tranquillité des immeubles ainsi que l’article du quotidien [Localité 10]-Matin rédigé le 28 janvier 2024 relatant les faits ont été joints au courrier.

La bailleresse, qui ne conteste pas la réalité du trouble reproché au locataire, a répondu au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] dans une mise en demeure du 23 mars 2023 avoir fermement rappelé à son locataire les obligations lui incombant au sein de la résidence, dont celle de « bonnes mœurs ». Elle a toutefois entendu refuser entreprendre des démarches aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail, en expliquant que si l’incident reproché à son locataire est en effet grave, il est cependant isolé et ne peut justifier à lui seul la résiliation judiciaire du bail qui ne peut être prononcée que si le caractère répété et durable du manquement à l’obligation de jouissance paisible est établi.

Elle justifie toutefois selon mise en demeure du 30 mars 2023 adressée à son locataire, Monsieur [L] [P] avoir rappelé à ce dernier l’incident du 27 janvier 2024 ainsi que les obligations lui incombant au titre du règlement de copropriété et du contrat de bail signé le 17 juillet 2024, à savoir l’usage paisible des lieux selon la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si l’inexécution partielle constatée est suffisamment grave pour justifier la résiliation.

Afin de justifier son action oblique, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] invoque la carence fautive de la bailleresse dans l’exercice de ses droits et actions, afin de faire respecter à son locataire ses obligations découlant du règlement de copropriété et du contrat de bail.

Madame [U] [Y] et Monsieur [L] [P] soutiennent dans leurs conclusions que les conditions de la résiliation du bail ne sont pas réunies, dès lors que le fait reproché à Monsieur [L] [P], locataire depuis 2014, est isolé et que depuis sa mise en demeure envoyée à ce dernier le 30 mars 2023, aucune nouvelle plainte le concernant ne lui a été transmise.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC HAUSSMAN rétorque que l’article 1224 qui dispose que la résolution du contrat peut résulter d’une inexécution suffisamment grave ne prévoit pas de condition de durée et en conclut donc que les faits reprochés au locataire, bien qu’isolés sont suffisamment graves pour prononcer la résiliation.

Il ajoute que Madame [U] [Y] et qui produit en pièce 2 une mise en demeure adressée à son locataire le 7 juillet 2022 concernant des nuisances sonores se contredit en affirmant que les manquements de son locataire à ses obligations ne sont pas répétés.

Si en effet la loi ne prévoit pas que les manquements reprochés au locataire doivent être répétés dans le temps pour fonder une action en résiliation de bail, le juge apprécie les faits dont il est saisi au jour où il statue.

En l’espèce, l’évènement du 27 janvier 2023 a eu lieu il y a plus de deux ans et les nuisances sonores dont la bailleresse fait état dans sa mise en demeure du 7 juillet 2022 ont eu lieu il y a presque trois ans.

En l’état du dossier, il n’est donc pas établi que les manquements de Monsieur [L] [P] aient perdurés après les deux mises en demeure notifiées à ce dernier.

S’il est incontestable que des nuisances ont existé, il n’en est plus de même à l’heure actuelle, le défendeur n’ayant plus fait l’objet de plaintes de la part de ses voisins depuis la dernière mise en demeure du 30 mars 2023.

Il en résulte qu’aucune carence fautive ne peut donc être reprochée à Madame [U] [Y] et que l’action oblique du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] doit donc être déclarée irrecevable.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] qui succombe, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer à Monsieur [L] [P] une somme de 1 000,00 euros et à Madame [U] [Y] une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

REJETTE l’exception de procédure soulevée par Madame [U] [Y] tirée de la nullité de l’assignation ;

DECLARE l’action oblique du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] irrecevable ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] à payer à Monsieur [L] [P] la somme de 1 000,00 et à Madame [U] [Y] la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,