RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00212 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYD7

MINUTE N° : 2024/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 03/12/24

à :

Mme [B]

Copie exécutoire délivrée

le :03/12/24

à :

M^e WAN-HOÏ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 02 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SEMAC

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Elisa WAN-HOÏ, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [V] [R] [Z] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2011, la Société d’Économie Mixte d’Aménagement et de Construction (ci-après la SEMAC) a donné à bail à Madame [V] [R] [Z] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel actuel révisé de 443,58 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 octobre 2023 resté sans effet, la SEMAC a assigné Madame [V] [R] [Z] [B] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [V] [R] [Z] [B] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard,condamner Madame [V] [R] [Z] [B] à lui payer :une somme de 5929,48 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et des loyers échus ou à échoir, jusqu’au prononcé du jugement,une indemnité d’occupation mensuelle et révisable équivalente au loyer dû, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024.

A l’audience, la SEMAC a actualisé ses demandes et s’est opposée tant à l’octroi de délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant état de l’absence de reprise du versement intégral du loyer avant l’audience par Madame [V] [R] [Z] [B].

Madame [V] [R] [Z] [B], citée à domicile, a comparu et a sollicité des délais de paiement, mais a déclaré ne pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Elle a proposé de régler une somme mensuelle inférieure au loyer courant.

Aucun diagnostic et financier concernant la situation de Madame [V] [R] [Z] [B] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

D’une part, la SEMAC justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 5 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 12 octobre 2011 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la SEMAC justifie avoir délivré le 23 octobre 2023 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 4815,94 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 décembre 2023.

Par ailleurs, Madame [V] [R] [Z] [B] formule une demande visant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire mais ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Aucun délai de paiement ne peut donc être accordé à Madame [V] [R] [Z] [B], et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut donc être décidée.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [R] [Z] [B] selon les modalités légales précisées au dispositif du présent jugement.

En revanche, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, dès lors que le bailleur dispose de voies d’exécution suffisantes pour faire exécuter la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SEMAC justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Madame [V] [R] [Z] [B] en date du 30 septembre 2024.

En conséquence, Madame [V] [R] [Z] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 6615,74 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 30 septembre 2024, déduction faite des frais de procédure inclus dans les dépens et des frais administratifs injustifiés, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 23 octobre 2023 sur la somme de 4815,94 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Madame [V] [R] [Z] [B] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 décembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée pour l’avenir au montant du loyer et des charges dus si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 443,58 euros, non révisable, afin de réparer le préjudice découlant pour la SEMAC de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [R] [Z] [B] sera condamnée au paiement des entiers dépens.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 12 octobre 2011 entre la SEMAC et Madame [V] [R] [Z] [B], à compter du 24 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [R] [Z] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut, la SEMAC pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [R] [Z] [B] ainsi qu’à celle de tous occupants du logement, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [V] [R] [Z] [B] à verser à la SEMAC une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer courant à compter du 24 décembre 2023, et d’un montant non révisable de 443,58 euros, à compter du 30 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [V] [R] [Z] [B] à verser à la SEMAC la somme de 6615,74 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 30 septembre 2024, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 23 octobre 2023 sur la somme de 4815,94 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Madame [V] [R] [Z] [B] de ses demandes ;

DEBOUTE la SEMAC du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [R] [Z] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE