TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute

N° RG 24/02595 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z363

3 copies

GROSSE délivrée

le 20/01/2025

à M^e Sandra CATHELOT-CEBOLLERO

la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

Rendue le VINGT JANVIER DE L’AN DEUX MILLE VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S. BISTROT FONDAUDEGE, prise en la personne deson représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [P] [Z] [E] [K] veuve [V], représentée par sa tutrice, l’Association [G] :

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Sandra CATHELOT-CEBOLLERO, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [D] [V]

décédé

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 09 décembre 2024, la SAS BISTROT FONDAUDEGE, après y avoir été autorisée par ordonnance rendue le 06 décembre 2024, a assigné Mme [P] [K] veuve [V], représentée par sa tutrice l’association [G] prise en la personne de son représentant légal, et M. [D] [V], au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1219, 1719 et suivants du code civil, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— condamner les défendeurs in solidum, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la date de signification de l’ordonnance et pendant trente jours, à faire réaliser les travaux suivants dans le local commercial :

— le traitement de la souplesse du plancher de la pièce avant au 1er étage par la démolition, la fourniture et la pose d’un plancher hourdis de béton plus chape ;

— le traitement de la baie étayée au rez-de-chaussée par la pose d’un portique métallique complet (avec frais d’étude d’un bureau d’étude) ;

— le traitement du harpage de la façade avec les deux murs de la cage d’escalier par la pose de broches inox ou des agraphes posées à bain de résine ;

— le traitement du conduit d’évacuation des toilettes en amiante et des dalles PVC amiantées au 2ème étage par la dépose et une évacuation en déchetterie spécialisée ;

— le traitement de la façade avec la reprise des épaufrures sur les appuis, les linteaux et les pierres ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— se voir autoriser à suspendre le paiement des loyers et des charges à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à parfait achèvement des travaux réparatoires mettant fin au manquement à l’obligation de délivrance des défendeurs

— les condamner in solidum à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La demanderesse expose que par acte notarié en date du 27 décembre 1995, les consorts [V] ont donné à bail à la SARL ROSE DES SABLES, aux droits de laquelle elle vient pour avoir acquis le fonds de commerce le 28 juin 2024, des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 4] ; qu’elle a découvert, à l’occasion de ses travaux d’aménagement, l’existence de désordres structurels portant atteinte à la stabilité de l’immeuble et à la sécurité des biens et occupants ; qu’elle en a avisé les bailleurs ; qu’une réunion s’est tenue le 05 septembre 2024 en présence de toutes les parties et de l’expert des bailleurs qui a établi un rapport confirmant les désordres affectant le gros-oeuvre et définissant les travaux à la charge des bailleurs, pour un montant qu’il a estimé à 16 000 ou 17 000 euros HT ; qu’elle produit un devis de 34 245 euros HT ; que les bailleurs n’ont entrepris aucuns travaux, en dépit des mises en demeures adressées les 03 octobre et 25 novembre 2024 ; qu’elle a dû cesser ses propres travaux d’aménagement et est privée de la jouissance des locaux, ce qui retarde l’ouverture de l’exploitation commerciale.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2024 où les parties ont développé leurs observations.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 13 décembre 2024, par des écritures aux termes desquelles elle :

— se désiste de ses demandes à l’encontre de M.[V],

— maintient intégralement ses demandes à l’encontre de Mme [K] veuve [V].

Elle soutient que l’instance n’est pas interrompue à l’encontre de Mme [K] veuve [V], et que celle-ci, en sa qualité d’usufruitière, est pleinement tenue à l’égard du locataire aux obligations du bailleur, s’agissant notamment des réparations et travaux, et ce quelqu’en soit la nature, la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire ne la concernant pas ;

— Mme [K] veuve [V], le 13 décembre 2024, par des écritures aux termes desquelles elle demande :

— à titre principal, que l’instance soit déclarée interrompue en raison du décès de M. [V] ;

— à titre subsidiaire, que l’action soit déclarée irrecevable en l’absence d’appel en cause du nu-propriétaire, en la personne des ayants-droits de M. [V] ;

— à titre infiniment subsidiaire, que la demanderesse soit déboutée de ses demandes en raison de l’existence de contestations sérieuses et du caractère mal fondé de son action ;

— en toute hypothèse, que la demanderesse soit condamnée au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens entre les mains d'[G] en qualité de tutrice de Mme [K] veuve [V].

La défenderesse fait valoir que M. [V] est décédé le 09 décembre 2024 ; que dès lors que la demande initiale de condamnation a été formée in solidum, l’instance est interrompue par ce décès ; que le bailleur est constitué de deux entités juridiques imbriquées et aux droits distincts, l’usufruitière et le nu-propriétaire ; que Mme [V] ne peut être assimilée seule au bailleur sous peine d’être empêchée de se prévaloir de la répartition des travaux définis à l’article 605 du code civil ; à titre subsidiaire, que l’action est irrecevable faute de mise en cause des ayants-droits de M. [V] ; par ailleurs, que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses, la demanderesse reconnaissant avoir réalisé, sans autorisation préalable du bailleur, des travaux dont la nature et l’ampleur sont inconnues et qui sont susceptibles d’être à l’origine des désordres ; qu’elle ne démontre pas être dans l’impossibilité de terminer ses travaux ni d’exploiter ; enfin, que les travaux qu’elle sollicite sont des travaux concernant la structure même de l’immeuble qui relèvent de la responsabilité du nu-propriétaire, et non de la locataire qui n’est tenue qu’aux dépenses d’entretien ; qu’en tout état de cause ce débat porte sur une question de fond qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

La présente décision se réfère aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

sur l’interruption de l’instance :

Aux termes des dispositions de l’article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible.

Il est établi que M. [V], visé par l’assignation signifiée le 09 décembre 2024, est décédé le même jour, de sorte que l’instance à son encontre est interrompue.

Pour autant, la demanderesse s’étant valablement désistée de ses demandes à son encontre, M. [V] n’a plus la qualité de partie, et son décès est sans effet interruptif s’agissant de l’instance engagée à l’encontre de Mme [K] veuve [V].

Il y a lieu en conséquence de donner acte à la demanderesse de son désistement d’instance à l’encontre de M. [V], et de rejeter le moyen tiré de l’interruption d’instance à l’encontre de Mme [K] veuve [V].

sur l’irrecevabilité de l’action :

La défenderesse soutient à titre subsidiaire que le bailleur étant constitué de deux personnes physiques aux propriétés démembrées, l’action ne peut être dirigées contre la seule usufruitière, de sorte que l’action est irrecevable en l’absence d’appel en cause du nu-propriétaire, en la personne des ayants-droit de M. [V].

Cependant, comme le soutient à bon droit la demanderesse, la jurisprudence considère avec constance que l’usufruitier, titulaire du droit de jouir de la chose, dont il peut profiter lui-même à titre personnel ou conférer la jouissance à un tiers contre un prix, se trouve soumis, dans ses rapports avec le locataire de l’immeuble sur lequel porte son usufruit, au statut du bailleur propriétaire, et est tenu personnellement envers le preneur aux obligations qui en découlent, telles l’obligation de délivrance conforme. Il lui appartient en conséquence de prendre en charge tous les travaux qui n’incombent pas au preneur, quelle qu’en soit la nature et sans pouvoir se retrancher derrière ses rapports avec le nu propriétaire tels qu’ils sont fixés par l’article 605 du code civil, lequel ne règle que les rapports légaux entre l’usufruitier et le nu-propriétaire et non les relations contractuelles entre le bailleur et son locataire que cette répartition ne concerne pas.

En conséquence, l’action dirigée contre Mme [K] veuve [V], usufruitière, est recevable, sans qu’il soit nécessaire d’appeler dans la cause les ayants-droits du nu-propriétaire.

sur les demandes principales :

sur la demande de travaux sous astreinte :

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile permet au juge des référés de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 du même code permet quant à lui au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

La défenderesse soutient en l’espèce que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses, la demanderesse reconnaissant avoir réalisé, sans autorisation préalable du bailleur, des travaux dont la nature et l’ampleur sont inconnues et qui sont susceptibles d’être à l’origine des désordres ; qu’elle ne démontre pas être dans l’impossibilité de terminer ses travaux ni d’exploiter ; enfin, que les travaux qu’elle sollicite sont des travaux concernant la structure même de l’immeuble qui relèvent de la responsabilité du nu-propriétaire, et non de la locataire qui n’est tenue qu’aux dépenses d’entretien ; qu’en tout état de cause ce débat porte sur une question de fond qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

Il résulte cependant du rapport de visite contradictoire établi le 05 septembre 2024 par M. [B], mandaté par les bailleurs, que s’il a constaté que des travaux étaient en cours avec déposes et démolitions, il a cependant confirmé les désordres affectant le gros-oeuvre, et retenu comme pouvant être mis à la charge du bailleur ceux énumérés dans le dispositif de l’assignation, sans en imputer la possible responsabilité à la locataire.

Ainsi qu’il résulte de la motivation développée plus haut, l’invocation par la défenderesse des dispositions de l’article 605 du code civil est inopérante puisqu’inopposables au locataire, de sorte que le débat portant sur la répartition des obligations entre nu-propriétaire et usufruitier ne constitue pas une contestation sérieuse.

L’état de l’immeuble tel que décrit par M. [B] atteste par ailleurs de l’impossibilité pour la locataire d’exploiter son activité, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite et un manquement du bailleur à ses obligations légales qui justifie qu’il soit fait droit à la demande tendant à la réalisation de travaux, pour un montant de 16 000 à 17 000 euros HT qui doit seul être rretenu, le devis de 34 245 euros HT produit par la demanderesse portant sur d’autres prestations, et n’ayant aucun caractère contradictoire.

L’inertie du bailleur justifie que la condamnation soit assortie d’une astreinte selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de s’en réserver la liquidation.

sur la suspension du règlement du loyer commercial jusqu’à la réalisation de travaux réparatoires :

Aux termes des dispositions de l’article 1220 du code civil, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne n’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.

Il ressort des documents et des débats que les désordres découverts à l’occasion des travaux d’aménagement réalisés par la locataire au sein du local commercial ont interrompu ces travaux depuis août 2024, et qu’elle ne saurait les reprendre tant que les travaux incombant au bailleur n’auront pas été réalisés. Elle est ainsi fondée à faire valoir que cette situation, qui retarde le début de son exploitation, la prive de la jouissance des locaux. Il y a lieu dès lors de faire droit à la demande de suspension de paiement du loyer, dans les conditions précisées au dispositif.

sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de l’instance. La défenderesse sera condamnée, outre les entiers dépens, à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel,

Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

Donne acte à la la SAS BISTROT FONDAUDEGE de son désistement d’instance à l’encontre de M. [D] [V] qui emporte dessaisissement du tribunal pour ce qui le concerne ;

Dit que l’instance à l’encontre de Mme [P] [K] veuve [V], représentée par sa tutrice l’association [G], n’est pas interrompue par le décès de M. [D] [V] ;

Déclare recevable l’action de la SAS BISTROT FONDAUDEGE à l’encontre de Mme [P] [K] veuve [V], représentée par sa tutrice l’association [G] ;

Condamne Mme [P] [K] veuve [V], représentée par sa tutrice l’association [G], à réaliser ou faire réaliser au sein du local commercial exploité par la SAS BISTROT FONDAUDEGE, situé [Adresse 1] à [Localité 4], les travaux réparatoires suivants :

— le traitement de la souplesse du plancher de la pièce avant au 1er étage par la démolition, la fourniture et la pose d’un plancher hourdis de béton plus chape ;

— le traitement de la baie étayée au rez-de-chaussée par la pose d’un portique métallique complet (avec frais d’étude d’un bureau d’étude) ;

— le traitement du harpage de la façade avec les deux murs de la cage d’escalier par la pose de broches inox ou des agraphes posées à bain de résine ;

— le traitement du conduit d’évacuation des toilettes en amiante et des dalles PVC amiantées au 2ème étage par la dépose et une évacuation en déchetterie spécialisée ;

— le traitement de la façade avec la reprise des épaufrures sur les appuis, les linteaux et les pierres

et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date de signification de la présente ordonnance et pour une durée de deux mois ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Autorise la SAS BISTROT FONDAUDEGE à suspendre le paiement des loyers et des charges à compter du mois de février 2025 et jusqu’à parfait achèvement des travaux réparatoires ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne Mme [P] [K] veuve [V], représentée par sa tutrice l’association [G] prise en la personne de son représentant légal, à payer à la la SAS BISTROT FONDAUDEGE une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [P] [K] veuve [V], représentée par sa tutrice l’association [G] prise en la personne de son représentant légal aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,