RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00181 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWYM

MINUTE N° : 2024/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 19/08/24

à :

M. [L]

Copie exécutoire délivrée

le :19/08/24

à :

M^e WAN-HOÏ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 19 AOUT 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

SEMAC

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Elisa WAN-HOÏ, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascaline PILLET,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Juin 2024

DÉCISION :

Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 août 2022, la SEMAC a donné en location à Monsieur [K] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 385,92€ charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 novembre 2023 resté sans effet, la SEMAC a assigné Monsieur [K] [L] à comparaître devant le Juge des contentieux de la Protection aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [K] [L] ainsi que de tout occupant de ce lieu et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 76,22€ par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir,Condamner Monsieur [K] [L] à lui payer pour les causes sus énoncées :- une somme de 2.850,03€ outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure correspondant au montant des arriérés des loyers et les loyers échus ou à échoir jusqu’au prononcé du jugement,

— une indemnité mensuelle révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges tels qu’ils auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et aux charges, jusqu’à libération effective de tout occupant,

— les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2024. La SEMAC a maintenu ses demandes. Monsieur [K] [L], cité à étude, n’a pas comparu.

Le Juge n’a pas été destinataire de l’enquête des services sociaux.

La décision a été rendue le 19 août 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La procédure a été régulièrement portée à la connaissance de la partie défenderesse, qui n’a pas contacté le tribunal pour solliciter le renvoi de l’affaire ou faire valoir ses arguments. Le fond de l’affaire peut ainsi valablement être évoqué.

La résiliation du bail

Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .

Par ailleurs, conformément aux termes de l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 (n° 24-70.002), les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la situation d’impayé a été portée à la connaissance du Directeur de la CAF par courrier du 22 février 2023.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet de la REUNION plus de 6 semaines avant la date de l’audience.

Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée.

Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Le demandeur justifie avoir délivré le 24 novembre 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 1.531,57€ représentant le soldes des loyers et charges impayés au 7 novembre 2023 à hauteur de 1.380,70€ et les frais pour 150,87€.

Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par les défendeurs dans le délai de deux mois de la délivrance de l’acte.

Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 25 janvier 2024.

L’arriéré de loyer et charges

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Monsieur [K] [L] au titre des loyers, charges et indemnités échus impayés arrêtés au 11 juin 2024 d’une somme de 14.313,29€ que l’intéressé sera condamné à payer, avec intérêts au taux légal. Il convient de préciser que les frais dits judiciaires inclus dans les dépens ont été déduits.

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le défendeur n’a pas formé de telles demandes. Il n’a par ailleurs pas repris le paiement du loyer.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion, avec, si besoin le concours de la force publique. La demanderesse bénéficiant des voies d’exécution forcée pour assurer l’exécution de la présente décision, et en particulier du concours de la force publique, la demande d’astreinte sera rejetée.

L’indemnité d’occupation

Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Monsieur [K] [L] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 385,92€ révisable selon les modalités prévues au contrat.

Les autres demandes

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Monsieur [K] [L], succombant à l’instance sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SEMAC recevable,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 25 janvier 2024,

ORDONNE en conséquence, l’expulsion de Monsieur [K] [L] et en cas d’opposition, le concours de la force publique,

CONDAMNE Monsieur [K] [L] à payer le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux une indemnité d’occupation mensuelle de 385,92€ révisable selon les modalités prévues au contrat,

CONDAMNE Monsieur [K] [L] à payer à la SEMAC la somme de 3.807,07€ au titre des loyers et indemnités impayés arrêtés au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 sur la somme de 1.380,70€ et à compter de la délivrance de l’acte d’assignation pour le surplus,

DEBOUTE la SEMAC des demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTE la SEMAC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [L] aux entiers dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE