TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00233 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IIT7

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 30/04/2026

Société HABITAT 77 anciennement dénommé OPH77

C/

Monsieur [X] [S] [A] [P]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître [F] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 30 AVRIL 2026

Sous la Présidence de [W] VIDALINC , Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77 anciennement dénommé OPH77

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [S] [A] [P]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 24 février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 mai 2009 avec prise d’effet le 2 juin 2009, l’organisme public de l’Habitat de Seine-et-Marne a loué à M. [X] [S] [A] [P] un local à usage d’habitation ainsi qu’une cave situés [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 155,68 euros hors charges.

Suivant arrêté préfectoral daté du 31 juillet 2019, l’office public de l’Habitat de Seine-et-Marne a changé sa dénomination sociale pour Habitat 77, abandonnant également son sigle OPH 77.

Des impayés de loyer sont apparus. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, la société Habitat 77 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 870,83 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’août 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, la société Habitat 77 a fait assigner M. [X] [S] [A] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire, et jusqu’à son départ définitif, le locataire devra mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges, et, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,voir autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meuble ou local du choix de la requérante, aux frais, risques et périls du locataire, sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner le locataire à payer la somme de 762,91 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2025,condamner le locataire à payer la somme de 360,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 21 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 février 2026. Une tentative de conciliation a été menée mais n’a pu aboutir, faute de comparution du défendeur.

La société Habitat 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 255,32 euros, au titre des loyers et charges échus au 17 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Par ailleurs, la bailleresse demande l’octroi d’éventuels délais de paiement avec des mensualités à hauteur de 100,00 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [X] [S] [A] [P] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 10 mars 2023.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Habitat 77 verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 17 février 2026, la dette locative de M. [X] [S] [A] [P] s’élève à la somme de 886,38 euros (soit la somme de 1 255,32 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 368,94 eurosEmma [Z]oir copie du décompte avec les sommes retirées surlignées

correspondant à des frais injustifiés tels que des frais de dossier ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et sa cave, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.[W] [G] l’absence, dans l’assignation, de demande de faire courir les intérêts à compter du commandement, j’ai inscrit qu’ils débuteraient à compter du jugement

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixépar le juge.

Compte tenu de la demande de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à M. [X] [S] [A] [P] un échelonnement de la dette sur une durée de 9 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 mai 2009 avec prise d’effet le 2 juin 2009 unissant les parties stipule en son article 5 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 2 septembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 novembre 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la demande de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [X] [S] [A] [P] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [X] [S] [A] [P] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [S] [A] [P] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la société Habitat 77 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.[W] [R] la solution est autre, la phrase est : « Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Habitat 77 et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [X] [S] [A] [P] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de … euros en application de l’article précité. »

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [X] [S] [A] [P] à verser à la société Habitat 77 la somme de 886,38 euros (décompte arrêté au 17 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [X] [S] [A] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 100,00 euros chacune et une 9e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2009 avec prise d’effet le 2 juin 2009 entre la société Habitat 77, d’une part, et M. [X] [S] [A] [P] , d’autre part, concernant le logement et la cave situés au [Adresse 6] [Localité 5] sont réunies à la date du 3 novembre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [X] [S] [A] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Habitat 77 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [X] [S] [A] [P] soit condamné à verser à la société Habitat 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la société Habitat 77 du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE la société Habitat 77 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;[W] [R] la solution est autre, la phrase est : « CONDAMNE M. [X] [S] [A] [P] à verser à la société Habitat 77 une somme de … euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; »

CONDAMNE M. [X] [S] [A] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.