RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00787 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2Q6

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 07 OCTOBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEMAC

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Elisa WAN-HOI, avocate au barreau de Saint-Denis de la Réunion

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Z], [N] [M] épouse [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : EDMOND Samantha, Greffière présente lors des débats

Sophie RIVIERE, Greffière présente lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Août 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société d’Economie Mixte d’Aménagement et de Construction (SEMAC) a donné à bail à Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] selon contrat du 23 février 2018, moyennant un loyer mensuel de 592,91 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 novembre 2022, pour la somme en principal de 19.298,27 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par des actes de commissaire de justice du 22 mai 2024 séparés délivrés à domicile, la SEMAC a fait assigner Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y], sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 15.430,30 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation solidaire au paiement des entiers dépens.

A l’audience du 19 août 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMAC, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 15.488,42 euros. Elle ne s’est pas opposée aux délais de paiement sollicités en défense.

Madame [Z] [N] [M] épouse [Y], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle a indiqué qu’elle avait obtenu un contrat de travail à durée indéterminée en tant qu’agent hospitalier depuis le mois de février 2024 et que Monsieur [B] [Y] travaillait à la mairie, le couple ayant 3 enfants à charge. Elle a précisé avoir repris le paiement du loyer intégral, a sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 22 mai 2024 à domicile, Monsieur [B] [Y] ne s’est ni présenté à l’audience, ni fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 24 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SEMAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 7 février 2023 reçue le 13 février suivant, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 23 février 2018 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] le 22 novembre 2022, pour la somme en principal de 19.298,27 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 22 janvier 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SEMAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 22 janvier 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SEMAC produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 15.235,36 euros à la date du 1er août 2024. Monsieur [B] [Y], non comparant, et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester la dette et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] a reconnu son montant lors de l’audience. En conséquence et eu égard à la solidarité des dettes ménagères entre époux, il convient de les condamner solidairement à verser à la SEMAC la somme de 15.235,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022, date du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que les locataires ont repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience.

Dans ces circonstances et en l’absence d’opposition de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SEMAC sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] et ceux-ci seront condamnés solidairement à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 645 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y], partie perdante, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2018 entre la SEMAC et Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies au 22 janvier 2023.

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] à verser à la SEMAC la somme de 15.235,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022, date du commandement de payer.

AUTORISE Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 355 euros chacune et une 36ème mensualité de 2.810,36 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SEMAC à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 645 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [Z] [N] [M] épouse [Y] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE