RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00852 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3PJ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 02 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LA ROSERAIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean Jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Marie-Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 8] [Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Mickaël NATIVEL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 5] du 24/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9] DE [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Avril 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société LA ROSERAIE a donné à bail à Monsieur [H] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 19 octobre 2015, moyennant un loyer mensuel de 400 euros.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 28 mai 2024, pour la somme en principal de 1.252,17 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024 remis à l’étude, la société LA ROSERAIE a fait assigner Monsieur [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [V] ;

— l’autorisation de faire enlever les meubles laissés dans le logement, aux frais et aux risques de Monsieur [H] [V], ou à défaut de pouvoir les détruire ou en faire don ;

— la condamnation de Monsieur [H] [V] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.252,13 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 409,98 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 7 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la société LA ROSERAIE, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3.371,72 euros arrêtée au 16 janvier 2025.

Monsieur [H] [V], représenté par son conseil, a contesté l’existence d’une dette locative faisant valoir qu’il avait toujours payé régulièrement ses loyers et s’est opposé à titre principal à l’intégralité des demandes adverses. Il a indiqué que les décomptes produits étaient erronés et s’est étonné que la bailleresse lui réclame pour la première fois au cours de l’instance le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) depuis 2015. Il a demandé au juge d’en tirer toutes les conséquences. A titre subsidiaire, il a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 1er août 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société LA ROSERAIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 19 octobre 2015 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [H] [V] le 28 mai 2024, pour la somme en principal de 1.252,17 euros.

Au vu du décompte produit par la bailleresse et de la mise en demeure du 9 avril 2024 adressée au locataire, il est établi que Monsieur [H] [V] était redevable d’une dette de loyers et charges impayés de 1.252,17 euros à cette date correspondant au montant réclamé dans le commandement de payer délivré le 28 mai 2024.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 28 juillet 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société LA ROSERAIE est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [H] [V] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 28 juillet 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société LA ROSERAIE produit un deuxième décompte actualisé au 16 janvier 2025 qui ne correspond nullement au décompte initial arrêté au 10 juin 2024, dès lors qu’il fait état d’une dette locative de 1.893,17 euros au 31 décembre 2022 au lieu de 1.364,17 euros, et ce, indépendamment des taxes d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui ont été ajoutées depuis 2015.

Monsieur [H] [V] soutient à juste titre que la bailleresse ne peut lui réclamer pour la première fois par des conclusions du 3 février 2025 des TEOM depuis 2015 alors que la prescription triennale s’applique en la matière s’agissant de charges locatives.

Au demeurant, les sommes réclamées au titre des TEOM ne sont corroborées par aucune pièce justificative. Il y a donc lieu de retenir le premier décompte du 10 juin 2024 produit par la bailleresse mentionnant une dette locative de 1.252,13 euros à cette date, d’actualiser le montant du nouveau loyer à la somme de 409,98 euros conformément au deuxième décompte et d’imputer l’intégralité des sommes versées par la Caisse d’Allocations Familiales et par Monsieur [H] [V] postérieurement au 10 juin 2024.

Il s’ensuit que Monsieur [H] [V] reste débiteur de la somme de 1.160,05 euros à la date du 16 janvier 2025.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la société LA ROSERAIE la somme de 1.160,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du deuxième décompte produit que le locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience. En outre, il est établi que Monsieur [H] [V] a toujours été régulier dans le paiement du loyer malgré ses faibles ressources, ce qui démontre sa bonne foi.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’accorder à Monsieur [H] [V] les plus larges délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion et à l’enlèvement des meubles sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la société LA ROSERAIE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [V] et celui-ci sera condamné à verser à la société LA ROSERAIE une indemnité d’occupation mensuelle de 409,98 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES AUTRES DEMANDES :

A défaut pour la société LA ROSERAIE de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, il y a lieu de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Monsieur [H] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, étant précisé que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Au regard de l’équité et des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [H] [V] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société LA ROSERAIE sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2015 entre la société LA ROSERAIE et Monsieur [H] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 28 juillet 2024.

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à verser à la société LA ROSERAIE la somme de 1.160,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024.

AUTORISE Monsieur [H] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36ème mensualité de 110,05 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la société LA ROSERAIE à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [V] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à verser à la société LA ROSERAIE une indemnité d’occupation mensuelle de 409,98 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE Monsieur [H] [V] de sa demande de dommages et intérêts.

DÉBOUTE Monsieur [H] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [H] [V] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, étant précisé que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE