TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à M^e ROUILLIER [A]

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00804 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AKH

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [N]

né le 18 Juin 1945 à [Localité 1], domicilié : chez [Adresse 1]

représenté par M^e Julie ROUILLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [S] [O]

née le 06 Août 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [J] [G]

né le 24 Décembre 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 29 janvier 2019, M. [N] a donné à bail à M. [G] et Mme [O] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 700 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

Par courrier remis en mains propre le 15 mars 2019, M. [G] a donné congé.

Par acte du 15 mars 2019, M. [G] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes dues au titre du bail par Mme [O].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 2.724,11 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été signifié à la caution le 29 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 5 et 12 février 2025, le bailleur a fait assigner la locataire et la caution devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de la locataire et de condamnation à payer la dette locative et une indemnité mensuelle d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025 puis a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

Le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Constater que la locataire a quitté les lieux, Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme provisionnelle de 5.148,58 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Les condamner solidairement à payer la somme provisionnelle de 2.190,80 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Les condamner solidairement à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant les frais de constats.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification préalable à la préfecture.

Bien que régulièrement assignés par actes déposés à l’étude, les défendeurs n’ont pas comparu.

Le conseil du demandeur a remis à l’audience les actes de signification des conclusions aux défendeurs datés du 16 décembre 2025 et du 23 décembre 2025.

Par application de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 7 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.724,11 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

La locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le demandeur produit un décompte des sommes dues au titre des loyers et charges dont il résulte que les sommes dues au titre des loyers, provisions sur charges, indemnités d’occupation, taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2024 et 2025 et régularisation des charges 2024 et 2025 s’élève à la somme de 5.638,26 euros (5.100,42 + 330 + 103,75 + 104,09).

Pour cette somme, la locataire, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5.638,26 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.291,51 euros à compter de l’assignation du 5 février 2025 et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

En l’espèce, le bailleur invoque un état des lieux de sortie dressé par procès-verbal de commissaire de justice le 16 avril 2025 ainsi qu’un détail des sommes dues par la locataire au titre des réparations locatives pour un montant total de 2.190,80 euros et sollicite la condamnation de cette dernière au paiement de cette somme ainsi que 210 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal.

Or, le bailleur, qui se contente d’indiquer sans élément de preuve que la locataire ne lui a pas communiqué sa nouvelle adresse, n’explicite pas les raisons pour lesquelles un état des lieux de sortie amiable n’a pas pu être établi, pas plus qu’il ne s’explique sur le non-respect des règles de forme prévues par le texte précitées pour convoquer la locataire à l’état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice.

Au surplus, les sommes facturées au titre des réparations locatives et la comparaison avec le logement au moment de l’entrée dans les lieux n’est pas détaillée, étant rappelé qu’au stade du référé, seule une provision correspondant au montant non sérieusement contestable peut être allouée.

Enfin, en application du texte précité, ce n’est que lorsqu’il est établi qu’aucun état des lieux de sortie amiable n’a pu être réalisé et que le locataire a été convoqué dans les formes et délais prévus, que ce dernier est redevable de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Dès, la demande en paiement des sommes dues au titre des réparations locatives et de la moitié du coût du procès-verbal de constat fait l’objet d’une contestation sérieuse de sorte qu’elle échappe aux pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par M. [G] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives et les intérêts pour un montant maximum de 91.800 euros et jusqu’au 7 février 2028.

Le bailleur ne sollicite pas les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, étant souligné qu’en tout état de cause, ce commandement signifié à la locataire le 13 septembre 2024, n’a pas été dénoncé à la caution dans le délai de 15 jours prévu par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la caution sera condamnée solidairement avec la locataire au paiement de la somme de 5.638,26 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.291,51 euros à compter de l’assignation du 5 février 2025 et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et à payer in solidum la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Le demandeur sera néanmoins débouté de sa demande tendant à inclure dans les dépens le coût du procès-verbal de constat dès lors qu’il ne s’agit pas de dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de M. [V] [N] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 janvier 2019 entre M. [V] [N] et Mme [S] [O] concernant le logement, situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 14 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [O] et M. [J] [G] à payer à M. [V] [N], à titre provisionnel, la somme de 5.638,26 euros, comptes arrêtés au 7 avril 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.291,51 euros à compter de l’assignation du 5 février 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre des réparations locatives et de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [O] et M. [J] [G] à payer à M. [V] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [O] et M. [J] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge