RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00488 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G6LN

MINUTE N° : 25/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e MOUTOUCOMORAPOULE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BESSUDO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 02 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE CENTRAL FAC 3 représenté par son syndic la SARL LOGER

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO, société BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, AARPI MOUTOUCOMORAPOULE – GORCE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal judiciaire, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faisant valoir que Monsieur [S] [M], propriétaire des lots n°34 et 81 au sein de la résidence [6] FAC 3 sise [Adresse 3] à SAINTE CLOTILDE (97490), est redevable de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société LOGER (LOCATION GESTION DE LA REUNION), l’a assigné, par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, devant le tribunal de proximité de SAINT-BENOIT pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4262,87 euros selon relevé de compte arrêté au 7 octobre 2024, outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, selon le détail suivant :3123,62 euros au titre des charges de copropriété impayées,1139,25 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 20063500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2024, renvoyée à une reprise à la demande du défendeur puis à une seconde reprise en raison du passage du cyclone Garance, et retenue à l’audience du 7 avril 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] FAC 3, représenté par son syndic, la société LOGER, et par son conseil, a maintenu ses demandes.

Monsieur [S] [M], représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses conclusions, aux termes desquelles il reconnaît être redevable de la somme réclamée au titre des charges de copropriété impayées mais sollicite des délais de paiement pour régler la somme de 3123,62 euros en 12 mensualités, conteste les frais de recouvrement ainsi que la demande de dommages et intérêts, et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir n’avoir pas reçu pendant plusieurs années les documents relatifs aux charges de copropriété dont il était redevable en raison d’une erreur d’adressage imputable au syndicat des copropriétaire, ayant conduit à ce que ce dernier soit, par jugement du 19 septembre 2024, débouté de ces mêmes demandes précédemment portées devant la présidente du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond et condamné à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, de sorte que les sommes correspondantes ne sauraient désormais être mise à sa charge dans le cadre de la présente instance, ni sa résistance abusive caractérisée dans ce contexte.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les cotisations du fonds travaux.

Conformément à l’article 42 de cette loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales, notamment sur l’approbation des comptes présentés par le syndic, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRAL FAC 3 produit notamment à l’appui de sa demande :

un relevé de propriétéle contrat de syndicles appels de fonds et décomptes de charges des années 2020 à 2023 ;les convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux des assemblées générales des 2 février 2021, 3 novembre 2022 et 11 mai 2023, avec les accusés de réception pour cette dernière date ;un décompte arrêté au 1er avril 2025.

Il ressort de ces éléments que la dette de Monsieur [S] [M] à l’égard du syndicat des copropriétaires, au titre des charges de copropriété impayées et arrêtée au 1er avril 2025, s’élève à la somme de 3123,62 euros, montant que le défendeur ne conteste pas malgré des difficultés antérieures de transmission des documents relatifs à ces charges du fait d’une erreur d’adressage imputable au syndic, et qu’il sera donc condamné à payer au demandeur.

En revanche, concernant la demande en paiement au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 2006, il y a lieu de relever que ces frais ne sauraient être mis à la charge du défendeur puisqu’il correspondent, suivant le décompte produit :

d’une part aux frais d’assignation relatifs à la procédure précédemment engagée devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, à l’issue de laquelle le syndicat des copropriétaires a été condamné aux dépens ;d’autre part à une mise en demeure par avocat en date du 1er août 2023 que le défendeur n’a pas reçu en raison d’une erreur d’adressage.

La demande du syndicat des copropriétaires sur ce fondement sera ainsi rejetée.

En conséquence, il y a dès lors lieu de condamner Monsieur [S] [M] à payer la somme de 3123,62 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] FAC 3, représenté par son syndic, la société LOGER, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date de l’assignation, faute pour le demandeur de justifier d’une mise en demeure régulièrement envoyée à l’adresse exacte du défendeur précédemment.

La capitalisation des intérêts ne sera pas ordonnée faute de motif invoqué au soutien de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à l’exécution de son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Monsieur [S] [M] dans le paiement des charges de copropriété apparaît liée aux manquements du syndic dans l’envoi des documents relatifs aux charges de copropriété, du fait d’une erreur d’adressage, ce qui exclut toute mauvaise foi du défendeur et conduit donc à rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [S] [M] sollicite des délais de paiement, proposant de régler sa dette en 12 mensualités et justifiant de sa situation patrimoniale par la production de son avis d’imposition établi en 2023 sur les revenus de 2022.

Au regard de ces éléments et de l’absence d’opposition manifestée par le demandeur à cette demande, il convient de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 12 mois dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [S] [M], partie perdante au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les dépens de la présente procédure, à l’exclusion donc des dépens résultant de la procédure précédemment introduite devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis suivant la procédure accélérée au fond.

En outre, il sera condamné à payer une somme de 700 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] FAC 3, représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 3123,62 euros au titre des charges de copropriété impayées, somme arrêtée au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 novembre 2024 ;

ACCORDE à Monsieur [S] [M] la faculté d’apurer sa dette en 11 mensualités de 260 euros et une dernière mensualité correspondant au solde de la somme due, par des versement devant intervenir au plus tard le 15 de chaque mois, et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [M] de respecter les modalités de ces délais de paiement, ou à défaut de paiement des provisions courantes, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] FAC 3, représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge du tribunal de proximité et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge