TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

N° RG 24/02677 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K5R3

Jugement du 22 Mai 2025

[Y] [N]

Société PACIFICA

C/

[F] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à maitre LAVOLE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 22 mai 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 16 janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile. Le délibéré a par la suite été prorogé.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [Y] [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par maitre Annaïc LAVOLE, avocate au barreau de RENNES, substituée par maitre AVINEE, avocat au barreau de RENNES

Société PACIFICA

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par maitre Annaïc LAVOLE, avocate au barreau de RENNES, substituée par maitre AVINEE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [X]

domicilié : chez Mr [X] [G]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

FAITS ET PRÉTENTIONS :

M. [Y] [N] a donné à bail à M. [F] [X] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], par contrat du 6 mai 2021, pour un loyer mensuel de 350 €, outre 27 de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 350 € a été versé par le locataire.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 7 mai 2021.

Par ordonnance sur requête du 21 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a constaté la résiliation du bail pour abandon du logement et a condamné M. [X] à payer à M. [N] les loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail, ainsi qu’une indemnité d’occupation due jusqu’au 21 octobre 2023.

Un constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 7 novembre 2023 par commissaire de justice, en l’absence de M. [F] convoqué à sa dernière adresse connue.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, M. [Y] [N] et son assureur, la SA PACIFICA, ont fait assigner M. [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de M. [X], avec maintien de l’exécution provisoire, à payer les sommes suivantes :

* 11 401,26 € à M. [N], au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie conservé pour un montant de 350 €,avec intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 28 février 2024,

* 2 236,58 € à la SA PACIFICA, assureur de M. [N]? Conformément à la quittance subrogative du 21 février 2024, avec intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 28 février 2024,

* 2 500 € à M. [N] et la SA PACIFICA, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, M. [N] et la SA PACIFICA indiquent que le coût total des réparations locatives s’élève à la somme de 8 058,60 € et que M. [X] ne s’est pas acquitté du paiement de la somme de 5 929,03 € au titre des factures d’eau dont il est redevable en sa qualité de preneur à bail, si bien qu’après déduction du dépôt de garantie de 350 € versé lors de la conclusion du contrat de bail, il est redevable envers M. [N] de la somme de 13 637,84 €. Ils ajoutent que la SA PACIFICA a indemnisé M. [N], son assuré, à hauteur de 2 236,58 € et qu’elle verse aux débats une quittance subrogative du 21 février 2024 pour en justifier.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 janvier 2025 lors de laquelle M. [Y] [N], régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement cité par acte remis à sa personne, M. [F] [X] n’a pas comparu.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

MOTIFS :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

— Sur les charges locatives :

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 23 de la même loi dispose que “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.”

En l’espèce, une provision sur charges de 27 € comprenant notamment, au terme du contrat de bail, une provision pour l’eau, est mise à la charge de M. [X]. M. [N] dispose d’un titre exécutoire pour recouvrer cette somme au terme de l’ordonnance sur requête rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes le 21 septembre 2023.

M. [N] ne produit toutefois aucun décompte mentionnant l’affectation de la provision sur charges imputée au locataire.

Il produit seulement deux factures d’eau relatives au logement situé [Adresse 2] à [Localité 12], l’une du 11 juillet 2022 pour la somme de 396,21 € correspondant à une consommation de 66m3 et l’autre du 21 décembre 2022 pour la somme de 5 533,02 € correspondant à une consommation de 1212 m3.

Il demande la condamnation de M. [X] au paiement de ces factures, mais les pièces produites ne permettent absolument pas de déterminer quelle part de ces factures est déjà comprise dans la provision pour charges de 27 € par mois imputée au locataire.

De plus, M. [N] ne produit absolument aucun élément d’explication pouvant permettre de comprendre pourquoi la consommation d’eau du logement a été multipliée par 18 entre juillet et décembre 2022, et ce alors même que la motivation de l’ordonnance sur requête du 21 septembre 2023 permet de constater que M. [N] avait alors indiqué au juge que la surconsommation d’eau était liée à une “fuite d’eau” . Bien que M. [N] ait été débouté, dans l’ordonnance sur requête, de sa demande de condamnation à paiement de son locataire au titre des factures d’eau au motif qu’il ne démontrait pas que la fuite d’eau dont il faisait état était imputable à son locataire, il ne produit, dans le cadre de la présente instance, absolument aucun élément de nature à démontrer l’origine de la fuite d’eau, s’il y a remédié, si les désordres éventuels ont été pris en charge par une assurance et s’il a, in fine, effectivement payé l’intégralité des factures dont il demande paiement à son locataire.

Dès lors, faute pour M. [N] de produire un décompte mentionnant l’affectation de la provision sur charges imputée au locataire, une pièce de nature à démontrer l’origine de la fuite d’eau ayant engendré une surconsommation majeure d’eau sur quelques mois, une pièce démontrant que cette surconsommation d’eau n’a pas été indemnisée par une assurance et de justifier qu’il a effectivement réglé les factures d’eau produites, M. [N] ne peut, en l’état, qu’être débouté de sa demande tendant à ce que M. [F] [X] soit condamné à lui rembourser les factures d’eau qu’il produit, pour un montant considérable, et sans aucune explication sur les causes de cette surfacturation et sur la ventilation de cette somme par rapport aux sommes déjà comprises dans la provision sur charges.

M. [N] sera donc débouté de sa demande présentée au titre des charges locatives.

— Sur les réparations locatives :

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ;”

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 7 mai 2021 lors de l’entrée de M. [F] [X] dans les lieux, fait notamment état de peintures à l’état neuf ou en bon état, sans mentionner de désordres particuliers, si ce n’est des trous et quelques tâches.

Le procès verbal de constat dressé le 7 novembre 2023 par commissaire de justice fait notamment état de :

— dans la pièce de vie : d’un plafond peint en bon état général mais jauni, de murs avec une fibre de verre peinte et jauni avec tâches et trous de punaise, d’un parquet sale avec certaines lames désolidarisées, d’une porte d’entrée présentant des impacts et des lambeaux de bois qui se retirent avec une porte qui frotte au sol lors de l’ouverture, d’un convecteur tâchée et sale dont le fonctionnement devra être vérifié et d’une VMC déposée dans la cuisine,

— dans la salle de bain : des murs abîmés et tâchés, un carrelage en mauvais état avec des carreaux impactés et cassés sur le sol et des plinthes et bois sales, tâchées et impactées,

— dans la chambre et sur la mezzanine : un parquet brut sale avec des traces et des lames de parquet décollées à plusieurs endroits.

M. [N] produit un devis dressé le 16 novembre 2023 par l’EURL CNIDE1M pour une somme totale de 8 207,10 € TTC relatif à la réparation des désordres suivants :

— remplacement du radiateur du salon : 800 € HT,

— dépose du carrelage salle de bain et surfaçage : 64 € HT

— pose carrelage et joint : 128 € HT,

— pose plinthe salle de bain : 41,25 € HT,

— dépose du parquet du salon et mise en déchetterie : 312 € HT,

— pose parquet salon : 845 € HT,

— pose plinthe salon : 168,75 € HT,

— dépose parquet chambre et mise en déchetterie : 216 € HT,

— pose parquet chambre : 585 € HT,

— pose plinthe chambre : 135 € HT,

— peinture plafond salon : 910 € HT,

— peinture mur salon : 1456 € HT,

— changement de la porte d’entrée : 1800 € HT.

M. [X] est resté un peu plus de deux ans dans les lieux.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, permet de constater que la porte d’entrée a été dégradée durant l’occupation des lieux par le locataire. Des difficultés relatives au convecteur du salon apparaissent également. Les sommes sollicitées à ce titre (800 € + 1800 € HT, soit 2860 € TTC, seront donc mises à la charge de M. [X].

La peinture du salon qui était à l’état neuf à l’exception d’une dizaine de trous lors de l’entrée dans les lieux, justifie, après application d’un coefficient de 15%, que la somme de 1809,99 euros HT, soit 1990,99 euros TTC, sollicitée à ce titre soit mise à la charge de M. [X].

Dans la chambre, le parquet était en bon état lors de l’entrée, alors qu’à la sortie du locataire, il comportait des traces et avait des lames décollées, si bien qu’après application d’un coefficient de vétusté de 30 %, la somme de 655,20 euros HT, soit euros 720,72 TTC sollicitée à ce titre sera mise à la charge de M. [X].

S’agissant du carrelage de la salle de bain, il est noté dans l’état des lieux d’entrée que ce dernier était déjà en état d’usage, sans plus de précision. Il convient donc d’appliquer un coefficient de vétusté de 80 % et de ne mettre à la charge de M. [X] que la somme de 46,25 euros HT, soit 51,31 € TTC à ce titre.

Il en va de même du parquet du salon qui était en mauvais état lors de l’état des lieux d’entrée, si bien qu’il ne sera mis à la charge de M. [X] que la somme de 100 euros à ce titre.

M. [F] [X] est donc redevable de la somme de 5 723,02 € TTC au titre des réparations locatives.

Il convient de déduire de cette somme celle de 350 € versée au titre du dépôt de garantie, si bien qu la somme due par M. [X] est de 5373,02 euros.

Les demandeurs justifient par la production d’une quittance subrogative que la société PACIFICA, assureur de M [Y] [N], a versé à ce dernier la somme de 2236,58 euros au titre des détériorations.

M. [F] [X] sera donc condamné à verser à la société PACIFICA, subrogée dans les droits de M. [N], la somme de 2236,58 € et à M. [N], la somme de 3136,44 €, et ce au titre des réparations locatives, suite à son départ des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

— Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l’espèce, il convient donc de constater que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…).”

M. [F] [X] succombant, il sera condamné à payer à M. [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [F] [X] à verser à M. [Y] [N] la somme de 3136,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [F] [X] à verser à la société PACIFICA, subrogée dans les droits de M. [N], la somme de 2236,58 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [F] [X] à payer la somme de 500 euros à M. [Y] [N] , sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [Y] [N] et la SA PACIFICA de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE M. [F] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

MAINTIENT l’exécution provisoire de la présente décision.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection