RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00515 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4TO

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 13 Février 2025

DEMANDERESSE

S.C. MTG OI INVEST

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Mélodie BAILLIF de la SELARL RAISONNANCE AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.S. LIS PARTS

[Adresse 1]

[Localité 5] – FRANCE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 19 Décembre 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 13 Février 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître [Localité 7] délivrée le :

Copie certifiée conforme délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte sous seing privé en date du 28 août 2023, la SC MTG OI INVEST a donné à bail commercial à la SAS Lis Parts pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2023 des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] et comprenant un espace principal, une mezzanine en open-space, une salle d’eau, trois bureaux et un placard. Les locaux loués ont une contenance d’environ 200 m². Initialement, le loyer mensuel a été fixé à la somme de 2.551,90 € charges comprises sans TVA et hors CRL.

En raison de loyers et des charges restés impayés sur deux mois, la société MTG OI INVEST a fait délivrer à la société Lis Parts deux commandements de payer en date des 5 et 22 juillet 2024 visant la clause résolutoire, l’un adressé aux locaux loués et l’autre au siège social métropolitain de la société Lis Parts. Ces commandements de payer sont restés infructueux.

En l’absence de régularisation de la dette locative qui s’aggrave au fil des mois, la société MTG OI INVEST a, par acte de commissaire de justice en date des 8 et 13 novembre 2024, fait assigner la SAS Lis Parts devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de résiliation du bail commercial.

Par conclusions reçues par voie électronique le 18 décembre 2024, la MTG OI INVEST sollicite de voir :

Accueillir sa demande, la dire recevable et bien fondée,Constater, déclarer, dire et juger que la clause résolutoire contenue au bail du 28 août 2023 consenti par la société MTG OI INVEST à la société Lis Parts pour le local situé [Adresse 4] à [Localité 8] est acquise depuis le 23 août [2] en conséquence la résiliation du bail à compter de cette date, Ordonner l’expulsion de la société Lis Part et de tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 € par jour de retard,Condamner la société Lis Part au paiement par provision d’une somme de 3.600 € TTC par mois à titre d’indemnité d’occupation du 23 août 2024 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs,Condamner la société Lis Part à payer par provision la somme de 21.554,93 € à la société MTG OI INVEST au titre des loyers et charges restant dus au 3 décembre 2024 majorés de 10% à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir à laquelle s’ajouteront des intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points à compter du 30 juillet 2024 jusqu’à complet paiement des sommes dues,Dire et juger que le montant du dépôt de garantie d’un montant de 4.800 € sera conservé par la société MTG OI à titre de dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres,Condamner la société Lis Part, à compter de huit jours suivant la délivrance de l’assignation, à régler les intérêts au taux légal en vigueur majoré de cinq points sur les arriérés de charges et d’indemnités d’occupation,Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,Condamner la société Lis Parts à payer la somme de 2.500 € à la société MTG OI INVEST en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société Lis Parts aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

Bien que régulièrement assignée conformément à l’article 658 du code de procédure civile et ayant eu un temps suffisant pour préparer sa défense, la société Lis Parts n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 19 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal doit vérifier si la demande est recevable, régulière et bien fondée. L’absence du défendeur ne saurait faire présumer ces trois conditions.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule dans son article 10.9 « clause résolutoire :

« en cas de non-exécution totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extrajudiciaire au preneur de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation. Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel. De plus, il encourrait une astreinte de 300 € par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%. En cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellements, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité dans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû […] ».

Suivant acte du commissaire de justice en date des 5 et 22 juillet 2024, la société MTG OI INVEST a vainement fait commandement de payer la société Lis Parts la somme de 4.844,87 €, en ce compris la clause pénale de 10% et le coût du commandement de payer. La clause résolutoire a bien été visée.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. La SAS Lis Parts ne justifie pas avoir réglé l’arriéré des loyers et des charges. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 23 août 2024.

La société Lis Parts est occupante sans droit des locaux appartenant à la société MTG OI INVEST depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise. En revanche, l’expulsion étant ordonnée, une astreinte n’apparaît pas nécessaire.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

L’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation.

Selon décompte arrêté au 1er décembre 2024 et versé aux débats, la société Lis Parts reste à devoir la somme de 19.400,33 €, les frais du commandement de payer étant compris dans les dépens, avec intérêt au taux légal augmenté de cinq points à compter du 24 juillet 2024 sur la somme de 4.222,16 € et du 13 novembre 2024 pour le surplus. Enfin, cette somme sera majorée de 10%, conformément à la clause pénale contenue dans le bail.

La société Lis Parts sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 23 août 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux, d’un montant égale au montant du loyer et des charges prévu au contrat de bail.

Sur le dépôt de garantie :

Il ressort du contrat de bail que le dépôt de garantie peut être conservé par le bailleur à titre de dommages et intérêts. Il convient de souligner que les clauses pénales insérées dans le contrat sont particulièrement importantes. Dès lors, cette somme correspondant à des dommages et intérêts n’apparaît pas sérieusement incontestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile. En conséquence, le bailleur sera invité à saisir le juge du fond sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 23 août 2024,

ORDONNONS l’expulsion de la société Lis Parts et de tous occupants de son chef ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés,

DISONS n’y avoir lieu à prononcer une mesure d’astreinte,

CONDAMNONS la société Lis Parts au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 23 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs correspondant au montant du loyer prévu dans le contrat de bail,

CONDAMNONS la société Lis Parts à payer à la société MTG OI INVEST la somme provisionnelle de 19.400,33 €, décompte arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêt au taux légal augmenté de cinq points à compter du 24 juillet 2024 sur la somme de 4.222,16 € et du 13 novembre 2024 pour le surplus , somme majorés de 10%,

INVITONS la société MTG OI INVEST à saisir le juge du fond sur sa demande de conserver le dépôt de garantie,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNONS la société Lis Parts aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer,

CONDAMNONS la société Lis Parts à payer à la société MTG OI INVEST la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE