TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [Z] [K]épouse [B]

ATFPO [Localité 7] SUD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03181 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PLX

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de , vestiaire : #C1272

DÉFENDERESSES

Madame [Z] [K]épouse [B], demeurant [Adresse 1][Adresse 6]

comparante

ATFPO [Localité 7] SUD

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03181 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PLX

FAITS ET PROCEDURE

Par acte à effet au 1/ 11/ 1992, l’OPAC de [Localité 7] , actuellement [Localité 7] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [K] épouse [B] [Z] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], avec cave, pour un loyer de 1480,56 francs par mois , outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Par jugement du 29/01/2021 , le juge des tutelles a placé Mme [K] épouse [B] [Z] sous curatelle simple , exercée par l’ATFPO .

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [K] épouse [B] [Z] le 19/ 09/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 11051,19 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 20/ 03/ 2025 et du 20/03/2025 , [Localité 7] HABITAT OPH a fait assigner Mme [K] épouse [B] [Z] et Mme [P] en qualité de curateur de Mme [B] [Z] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,

— voir ordonner l’expulsion de Mme [K] épouse [B] [Z] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

— voir condamner Mme [K] épouse [B] [Z] au paiement à titre provisionnel :

D’une somme de 11583,49 euros au titre de l’arriéré au mois de novembre 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payerD’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter de décembre 2024 , jusqu’à libération des lieux par remise des clés, D’une somme de 250 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation et exécution éventuelle .

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 7] le 21/ 03/ 2025.

A l’audience du 22/05/2025 , en présence des parties et du curateur de la locataire, l’affaire a été plaidée.

Par décision du 07/08/2025 , les débats ont été réouverts au 07/10/2025 , afin que les parties s’expliquent sur la tutelle invoquée par le bailleur, et précisent l’identité exacte de Mme [Z] [U] épouse [B] qui serait Mme [K] épouse [B] [Z].

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03181 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PLX

Par jugement du 10 juillet 2025 , Mme [K] épouse [B] [Z] a été placée sous mesure de protection de type curatelle renforcée, confiée à l’ATFPO .

A l’audience du 07/10/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 13413,54 euros, au 30/09/ 2025, septembre 2025 inclus, maintient ses autres demandes. Il indique ne disposer que d’un courrier de l’ATFPO pour l’identité de la locataire.

Il s’en rapporte sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ; il sollicite en cas de non- respect des délais , s’ils sont accordés , la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

Mme [K] épouse [B] [Z] a été assistée de son curateur ATFPO . Elle confirme son identité . Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire . Elle précise que ses revenus sont de 2330 euros, qu’elle souhaite redéposer un dossier de surendettement.

L’ATFPO précise que la curatelle simple a été modifiée en curatelle renforcée, que plusieurs plans de surendettement n’avaient pu être respectés par Mme [K] épouse [B] [Z] , que seul le loyer courant a été réglé , ce qui a motivé notamment une demande de renforcement de la mesure de protection.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 7/ 10/ 2025, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 01/10/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 7] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 19/ 09/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Le bail a été reconduit pour la dernière fois le 01/11/ 2022 . De ce fait le délai visé au commandement de payer de deux mois est le délai contractuel .

Mme [K] épouse [B] [Z] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 19/11/ 2024 à minuit soit à compter du 20/ 11/ 2024.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant a été repris en juin 2025 , les paiements antérieurs étant irréguliers, le bailleur en faisant état pour septembre 2025.

Mme [K] épouse [B] [Z] dispose de revenus de 2330 euros de l’APA et de plusieurs pensions de retraites . Le plan de surendettement du 21/11/2023 , prévoyant une mensualité de 700 euros pour payer la dette locative pendant 6 mois n’a pas été respecté . Il est donc caduc.

Mme [K] épouse [B] [Z] étant désormais sous mesure de curatelle renforcée , elle est en mesure de payer son loyer courant de l’ordre de 448.28 euros actuellement et de régler une mensualité . Ses charges évaient été estimées à 1532 euros par le juge du surendettement . Il est envisagé un dépôt à nouveau de dossier de surendettement.

La situation budgétaire est obérée par des dettes anciennes à la fois de loyers et de crédits, mais la nouvelle mesure de protection , a pour effet de régler en priorité les charges fixes de Mme [K] épouse [B] [Z] , y compris les mensualités pouvant être fixées par la commission de surendettement, qui évaluera à nouveau le budget réel pour préciser la capacité de remboursement .

Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif, par mensualités de 200 euros .

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [K] épouse [B] [Z], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [K] épouse [B] [Z] reste devoir une somme de 13413,54 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 30/09/2025, septembre 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [K] épouse [B] [Z] , assistée de son curateur, au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 19/ 09/ 2024 sur la somme de 11051,19 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 200 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner Mme [K] épouse [B] [Z], assistée de son curateur, au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [K] épouse [B] [Z] assistée de son curateur aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir.

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 20/ 11/ 2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2], avec cave.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

CONDAMNE Mme [K] épouse [B] [Z], assistée de son curateur ATFPO à payer à [Localité 7] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 13413,54 euros au titre des loyers et charges dus au 30/09/ 2025, septembre 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 19/ 09/ 2024 sur la somme de 11051,19 euros et de l’assignation pour le surplus.

AUTORISE Mme [K] épouse [B] [Z], assistée de son curateur ATFPO, à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 200 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts.

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [K] épouse [B] [Z] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 7] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [K] épouse [B] [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, Mme [K] épouse [B] [Z] assistée de son curateur ATFPO à payer à [Localité 7] HABITAT OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

RAPPELLE qu’en cas de recevabilité d’une nouvelle demande de surendettement et de mesures imposées par la Commission de surendettement ou de mesures statuées par le juge du surendettement , les modalités de paiement de la dette de loyers viendraient se substituer aux présents délais de paiement.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions.

CONDAMNE Mme [K] épouse [B] [Z] assistée de son curateur ATFPO aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion.

DEBOUTE [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT