RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00509 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFDM

MINUTE N° :

Notification

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COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. CBO TERRITORIA REP/ LA SARL ALTER IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H], [W] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA CBO TERRITORIA a donné à bail d’habitation avec promesse de vente à Monsieur [H] [W] [R] un appartement [Adresse 6] selon contrat du 02 octobre 2019 pour un loyer mensuel de 635 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, la SA CBO TERRITORIA a fait délivrer à Monsieur [H] [W] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3.705,96 euros.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 22 avril 2025 en présence des parties.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, la SA CBO TERRITORIA a fait assigner Monsieur [H] [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail en date du 13 avril 2025 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 2 octobre 2019 ou à défaut à compter du 22 avril 2025, date de départ des lieux.

— la condamnation de Monsieur [H] [W] [R] à lui payer la somme de 5.072,42 euros au titre des travaux de remise en état du logement, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés à la date du 22 avril 2025.

— juger que l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [W] [R] à compter du 13 avril 2025, date de la résiliation du bail jusqu’à son départ des lieux le 22 avril 2025 doit être fixée à la somme de 23,56 euros par jour soit 706,85 euros par mois.

— juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter des échéances contractuellement prévues

— condamner Monsieur [H] [W] [R] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer délivré le 12 février 2025.

A l’audience du 08 septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SA CBO TERRITORIA représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [H] [W] [R] comparaît en personne. Il sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 200 euros par mois.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 02 octobre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [H] [W] [R] le 12 février 2025, pour la somme en principal de 3.705 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 12 avril 2025.

A compter du 12 avril 2025, Monsieur [H] [W] [R] est redevable d’une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués soit jusqu’au 22 avril 2025, date de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés.

Sur les demandes au titre de la dette locative

Sur les loyers et charges impayés

Monsieur [H] [W] [R] reconnaît l’impayé de loyers et charges et n’en conteste pas le quantum.

Déduction faite des frais de remise en état, il reste dû à ce titre la somme de 4.148,82 euros.

Il y a lieu de condamnerMonsieur [H] [W] [R] à payer à la société CBO TERRITORIA la somme de 4.148,82 euros euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés.

Sur les frais de remise en état

Conformément aux dispositions des articles 1732 du code civil et 7c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou encore par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

Le locataire est tenu de prendre en charge les réparations locatives définies par les textes réglementaires.

La preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

A l’appui de sa demande au paiement des frais de remise en état d’un montant de 923,60 euros, la SA CBO TERRITORIA verse aux débats l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement ainsi que le devis de la société OMULTISERVICES en date du 03 mai 2025.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie justifient ces frais à hauteur de 848,60 euros et notamment les frais relatif à la hotte aspirante qui était en très bon état lors de l’état des lieux d’entrée et qui ne fonctionne plus lors de l’état des lieux de sortie.

En revanche, les frais de fourniture et installation canon de serrure ne sont pas justifiés dans la mesure où le locataire a bien restitué au bailleur les trois jeux de clés remis lors de son entrée dans les lieux.

En conséquence le montant des réparations locatives restant à la charge des défendeurs doit être fixé à la somme de 848,60 euros.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [H] [W] [R] à payer à la société CBO TERRITORIA la somme totale de 4.997,42 euros au titre des loyers impayés et travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3.705 euros et à compter du présent jugement pour le surplus des sommes restant dues.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La proposition faite à l’audience par Monsieur [H] [W] [R] est cohérente avec le montant de ses revenus et charges et permet d’apurer la dette locative dans des délais raisonnables. La société CBO TERRITORIA ne s’y est pas opposée. Il convient d’y faire droit selon des modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Monsieur [H] [W] [R] à payer à la société CBO TERRITORIA la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [W] [R], partie succombante, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire au 12 avril 2025.

Condamne Monsieur [H] [W] [R] à payer à la SA CBO TERRITORIA la somme de 4.997,42 euros au titre des loyers impayés et travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025 sur la somme de 3.705 euros et à compter du présent jugement pour le surplus des sommes restant dues.

Autorise Monsieur [H] [W] [R] à s’acquitter de cette dette à raison de 23 mensualités de 200,00 euros chacune et une 24ème mensualité au titre du solde de la dette.

Dit que les mensualités seront dues au plus tard le 10 de chaque mois, la première échéance étant versée le 10 du mois suivant celui de la signification du présent jugement.

Dit que le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînera, sans mise en demeure préalable, l’exigibilité du solde.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne Monsieur [H] [W] [R] à payer à la SA CBO TERRITORIA la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [H] [W] [R] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE