Jugement N°

du 28 NOVEMBRE 2025

Chambre 1 Cabinet 3

RG N° N° RG 23/03838 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JHT7

du rôle général

S.A.S. SHPC SOCIETE HOTELIERE DU PAYS CLERMONTOIS

c/

S.A.S. [Adresse 13]

la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES

M^e Elsa POUDEROUX

GROSSE le

la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES

, M^e Elsa POUDEROUX

Copies le

— copie électronique

— la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES

, M^e Elsa POUDEROUX

— Dossier

— 

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

LOYER COMMERCIAL

Le VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

LE TRIBUNAL

Composé de Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidentee du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND statuant comme Juge des Loyers Commerciaux

assistée lors des débats de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier

ENTRE

S.A.S. SHPC SOCIETE HOTELIERE DU PAYS CLERMONTOIS

[Adresse 10]

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant M^e Elsa POUDEROUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et pour avocat plaidant la SELARL ESTELLE GOUBARD, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. [Adresse 13]

[Adresse 3]

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND edt pour avocat plaidant M^e Anne EPINAT de la SELARL TCH AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

D’AUTRE PART

Après débats à l’audience publique du 10 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un acte sous seing privé en date du 1er octobre 2010, la SAS Foncière du Parc a donné à bail à la SAS Société Hôtelière du Pays Clermontois(SHPC), un immeuble à usage commercial situé [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 550 000 euros hors taxes et hors charges (HT et HC), abaissé à 450 000 euros la première année.

Ce bail a été consenti pour une durée de douze ans à compter du 1er novembre 2010 pour se terminer le 31 octobre 2022.

Par acte en date du 28 avril 2022, la SAS [Adresse 13] a signifié à la SAS SHPC un congé à effet du 31 octobre 2022 et proposant un renouvellement du bail à compter du 1er novembre suivant, moyennant un loyer porté à la somme annuelle de 620 000 euros.

Par courrier en date du 15 juin 2022, signifié par acte en date du 21 juin 2022, la SAS SHPC a indiqué qu’elle acceptait le principe du renouvellement, mais refusait le loyer proposé dans le congé.

En l’absence d’accord, la preneuse a notifié un mémoire préalable d’usage selon lettre recommandée en date du 15 mars 2023.

Par acte en date du 12 octobre 2023, la SAS SHPC a fait assigner la SAS [Adresse 13] devant le juge statuant en matière de loyaux commerciaux auquel elle a demandé de :

— rappeler le caractère monovalent des locaux sis à [Adresse 12] ;

— fixer le montant du loyer en renouvellement du bail commercial portant sur lesdits locaux à la somme annuelle de 333 760 euros HT/HC à compter du 1er novembre 2022 ;

— condamner la SAS Foncière du Parc à lui rembourser le trop-perçu de loyer à compter du 1er novembre 2022 avec intérêts au taux légal capitalisé à compter de chaque échéance;

— subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire.

— réserver les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire en défense, la SAS [Adresse 13] a demandé de :

— débouter la SAS SHPC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2022 à la somme annuelle en principal de 676 000 euros HT/HC;

— subsidiairement, si le tribunal estimait qu’il y avait lieu d’ordonner une mesure d’expertise, dire que le loyer contractuel actuel resterait applicable jusqu’au jugement à intervenir après expertise sur la fixation de la valeur locative en renouvellement;

— condamner la SAS SHPC à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement du 26 février 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a :

— vu les dispositions des articles L.145-33, L.145-34 et L.145-36 du code de commerce ;

— vu l’accord des parties sur le renouvellement du bail commercial pour une durée de douze années à compter du 1er novembre 2022 sur les locaux et surfaces susmentionnés dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] ;

— dit que le bail commercial était renouvelé pour une durée de douze années à compter du 1er novembre 2022 ;

— sursis à statuer sur :

> la demande de la SAS [Adresse 13] de fixation du loyer litigieux à la somme annuelle de 676 000 euros par an HT et HC dans le cadre de sa demande de déplafonnement de la valeur locative ;

> la demande de la SAS SHPC de fixation du loyer à hauteur de 333 760 euros par an HT et HC ;

— avant dire droit au fond, ordonné une mesure d’expertise d’estimation de la valeur locative des locaux commerciaux susmentionnés ;

— désigné pour y procéder M. [N] [U], expert en estimation de biens et de loyers commerciaux près la cour d’appel de [Localité 14] avec pour mission de :

> effectuer préalablement une visite ou plusieurs visites des lieux litigieux, en la présence contradictoire des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués ;

> examiner l’ensemble des pièces produites par les parties ou leurs conseils, notamment les rapports d’expertises amiables des parties ;

> entendre contradictoirement les parties et leurs conseils en leurs dires et explications;

> effectuer d’initiative et d’office toutes investigations, diligences ou vérifications lui paraissant utiles à l’échange contradictoire entre les parties et à la solution du litige ;

> déterminer la situation des locaux litigieux, leur surface, le cas échéant avec pondération, leur volume, leurs commodités d’accès pour le public ;

> mentionner les modifications ayant pu être apportées par la partie locataire à l’état initial des lieux, en en précisant les conséquences, et en déterminant alors si ces modifications ont eu le cas échéant une incidence sur les commodités d’exploitation des lieux loués et sur la valeur du loyer commercial ;

> déterminer l’importance et l’étendue des surfaces affectées à l’exploitation commerciale du locataire, en se prononçant sur le caractère monovalent de ceux-ci, en détaillant les critères utilisés en cas de technique de pondération ;

> déterminer sur ces lieux l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité ainsi que de conformité aux normes exigées par la législation du travail ou en matière de législation spécifique concernant les lieux d’accueil du public si cette législation spécifique est applicable ;

> déterminer la nature et l’état des équipements ainsi que les moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

> en cas de reconnaissance d’une modification des facteurs locaux de commercialité, proposer de manière chiffrée et motivée une valeur de loyer annuel à compter à compter du 1er novembre 2022 après prise en compte de l’ensemble des éléments ci-dessus énoncés ainsi que des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage après enquête qui devra détailler l’ensemble des termes utiles de comparaison ayant été retenus et proposer des critères de comparaison dans la même branche d’activité hôtelière, en tenant compte de la méthode usuelle en la matière et en déterminant le taux d’occupation ;

> proposer en tout état de cause de manière détaillée et motivée un montant de loyer en fonction de la valeur locative des lieux, sans omettre de porter une appréciation sur le caractère nécessaire d’appréciation de la valeur hôtelière ;

— confirmé dans l’attente de la décision sur le fond à titre provisionnel le versement du loyer actuel indexé ;

— dit qu’il convenait de surseoir à statuer sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— réservé les dépens.

L’expert judiciaire, M. [N] [U], a déposé son rapport le 20 septembre 2024.

* * * * * *

Par mémoire signé le 29 avril 2025, notifié par lettre recommandée en date du 2 mai 2025 et déposé le 13 mai 2025, la SAS SHPC (Société Hôtelière du Pays Clermontois) demande au visa des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, de :

— à titre principal : fixer à la somme annuelle en principal de 321 103 euros HT/HC le loyer du bail renouvelé à effet du 1er novembre 2022 ;

— à titre subsidiaire (1) : si seule la recette accessoire « Séminaires » était comptabilisée : fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er novembre 2022 à la somme annuelle en principal de 330 160 euros HT/HC ;

— à titre subsidiaire (2) : si seule la recette accessoire « Parkings » était comptabilisée avec le taux d’effort (40%) proposé par le preneur : fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er novembre 2022 à la somme annuelle en principal de 349 497 euros ;

— à titre subsidiaire (3) : si seule la recette accessoire « Parkings » était comptabilisée avec le taux d’effort (50%) proposé par l’expert : fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er novembre 2022 à la somme annuelle en principal de 356 596 euros HT/HC ;

— à titre subsidiaire (4) : si les recettes accessoires « Séminaires » et « Parkings » (taux d’effort

de 50% proposé par le preneur) était comptabilisées : fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er novembre 2022 à la somme annuelle en principal de 358 355 euros HT/HC ;

— à titre subsidiaire (5) : si les recettes accessoires « Séminaires » et « Parkings » (taux d’effort

de 40% proposé par l’expert) était comptabilisées : fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er novembre 2022 à la somme annuelle en principal de 365 654 euros HT/HC ;

— en toute hypothèse, rappeler que la SAS [Adresse 13] devra lui restituer tout trop-perçu de loyer majoré des intérêts au taux légal courus depuis la notification du mémoire préalable, anatocisme en sus ;

— condamner la SAS Foncière du Parc aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise ;

— condamner la SAS [Adresse 13] au paiement d’une somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler l’exécution provisoire devant assortir la décision à intervenir s’il était fait droit aux prétentions ci-dessus, l’écarter le cas échéant.

Par mémoire signé le 28 mai 2025, notifié par lettre recommandée et déposé le 28 mai 2025, la SAS Foncière du Parc demande au visa des articles 378 du code de procédure civile, L.145-37, L.145-38 et R.145-20 du code de commerce, de :

— débouter la SAS SHPC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— au principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2022, du chef des locaux loués à la SAS SHPC dépendant de l’immeuble du [Adresse 9] à la somme annuelle en principal de 676 600 euros HT et HC, sur la base du loyer indexé en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité dès lors que les locaux donnés à bail ne constituent pas des locaux monovalents ;

— subsidiairement, fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2022 à la somme annuelle en principal de 722 500 euros HT et HC ;

— encore plus subsidiairement, fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2022, à la somme annuelle en principal de 686 400 euros HT et HC ;

— condamner la SAS SHPC à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS SHPC aux entiers dépens.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs derniers mémoires.

MOTIFS

— Sur la demande de la bailleresse visant à “fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2022 à la somme annuelle en principal de 676 600 euros HT et HC, sur la base du loyer indexé en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité dès lors que les locaux donnés à bail ne constituent pas des locaux monovalents”

La SAS [Adresse 13] demande de fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2022, du chef des locaux loués à la SAS SHPC dépendant de l’immeuble du [Adresse 8] à la somme annuelle en principal de 676 600 euros HT et HC, sur la base du loyer indexé en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité dès lors que les locaux donnés à bail ne constituent pas des locaux monovalents.

Elle soutient que le juge, dans son jugement avant dire droit au fond du 26 février 2024, a demandé à l’expert de se prononcer sur le caractère monovalent des locaux loués ; que si ce dernier a rappelé la définition des locaux monovalents, il n’a pas caractérisé la monovalence. Or, elle fait valoir qu’au premier étage des locaux donnés à bail, se trouve une salle de restaurant avec terrasse attenante, ainsi que les cuisines ; que cette terrasse est directement reliée au [Adresse 10] par des escaliers permettant d’accéder au restaurant sans passer par l’hôtel proprement dit ; qu’ainsi, les locaux abritent plusieurs activités distinctes et dès l’origine de la construction ; qu’il n’y a pas monovalence si le restaurant est séparé de l’hôtel ou s’il y a des entrées distinctes ; que l’expert judiciaire ne s’étant livré à aucune étude relative à la modification des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du montant du loyer en renouvellement, il n’a pas conclu à cette modification et la fixation du loyer doit être établie sur la base du loyer plafonné selon la variation indiciaire.

Or, dans son mémoire de janvier 2024 rappelé dans le jugement du 26 février 2024, la SAS [Adresse 13] concluait :

“Il est constant que le montant du loyer en renouvellement de l’hôtel appartenant à la société FONCIERE DU PARC et donné à bail à la SOCIETE HOTELIERE DU PAYS CLERMONTOIS doit être déterminé par application de la valeur locative fixée selon la méthode hôtelière actualisée”.

Dans son jugement du 26 février 2024, le juge des loyers commerciaux a énoncé :

“Sur la monovalence des locaux :

Aux termes de l’article L. 145-36 du code de commerce : “Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.”

Et selon l’article R.145-10 du même code : “Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.”

Il ressort de ces dispositions que le loyer doit être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée et qu’en l’absence d’usages, le loyer des locaux monovalents échappe à la règle du plafonnement résultant de l’article L.145-34 du code de commerce.

La loi ne donne pas de définition de la notion de monovalence, mais la jurisprudence retient deux critères essentiels.

Un critère matériel ou structurel : les locaux, dès leur origine, ont été construits en vue d’une utilisation unique.

Un critère économique : il faut que le changement de destination des lieux ne soit pas possible sans des travaux importants et onéreux.

Ces deux critères sont cumulatifs (Civ. 3ème 10 avril 2002, pourvoi 00-16.412).

Enfin, la soumission du bail aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce exclut l’application des dispositions de l’article R. 145-8 du même code.

En l’espèce, si le bail laisse à la preneuse la possibilité d’une activité de bar, il convient de constater que l’activité d’hôtellerie est essentielle et qu’aucune autre activité ne serait possible sans travaux de restructuration importants et coûteux.

Il convient en conséquence de retenir le caractère monovalent des locaux et de faire application de l’article R.145-10 du code de commerce.”

Ainsi que le fait valoir la demanderesse, puisqu’il y avait consensus, le jugement visait l’article L.145-36 du code de commerce relatif aux locaux monovalents et déterminait la mission de l’expert dans les termes de l’article R.145-10 du code de commerce en évoquant “la branche d’activité hôtelière, en tenant compte de la méthode usuelle en la matière et en déterminant le taux d’occupation”. L’expert judiciaire a d’ailleurs réalisé sa mission en déterminant la valeur locative selon la méthode hôtelière.

Dans ces circonstances, la demande principale de la SAS [Adresse 13] sera rejetée.

— Sur la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2022 à la valeur locative d’un établissement hôtelier

La valeur locative d’un établissement hôtelier est déterminée, pour sa valeur hébergement, par l’application d’un pourcentage – le taux de prélèvement du bailleur actualisé ou taux sur recettes – à la recette annuelle théorique maximale encaissable, elle-même déterminée à partir d’un prix moyen praticable défini au regard des prix pratiqués par les établissements hôteliers du secteur comparables en termes d’emplacements et de caractéristiques objectives : gamme, standing, niveau des prestations offertes, taille, aménagement et niveau d’équipement des chambres, après, d’une part, déduction d’un abattement « internet » au titre des commissions perçues par les Onlive Travel Agencies (ci-après les [Localité 16]) et, d’autre part, application d’un taux d’occupation moyen objectif et, pour ses recettes annexes praticables, par l’application d’un taux de prélèvement minimal différencié compris entre 10 % et 50 %, selon que cette recette est issue du travail de l’exploitant (petit-déjeuner, banquet, noces, restaurant sans exploitation autonome) ou/et l’outil immobilier (parkings, salle de conférence ou de réunion) et, le cas échéant, d’un indice de fréquentation et d’un taux de captation.

la valorisation de la partie hébergement

Rapport d’expertise judiciaire :

L’expert judiciaire énonce que pour le calcul de la valeur hôtelière, la première étape consiste à calculer la recette annuelle théorique maximale. Elle correspond aux prix praticables de sources statistiques (hors recettes annexes et taxe de séjour), multipliée par le nombre de chambres, et nombre de jours d’ouverture, “Exit la méthode des prix affichés”. Puis, il convient d’appliquer à cette recette un pourcentage de taux d’occupation correspondant à la catégorie et à l’emplacement de l’hôtel. Enfin, la valeur locative brute est déterminée en appliquant un pourcentage, appelé taux d’effort sur la recette théorique qui varie selon la catégorie de l’hôtel, à savoir 15 à 18 % pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre-ville ou en périphérie.

Il expose en premier lieu que pour effectuer l’analyse de la valeur locative, il a retenu les hôtels 4 étoiles qui ont un nombre de chambres similaires à l’hôtel Océania exploité par la SAS SHPC (130 chambres), soit l’hôtel Mercure situé [Adresse 1] (125 chambres) et l’hôtel Novotel Le Brézet situé [Adresse 2] (133 chambres).

Puis, il indique faire abstraction de la période Covid et retenir la moyenne du taux d’occupation des trois retenus sur la période de 2013 à 2019 :

Année

Océania

Mercure

Novotel

Moyenne

2013-2019

55,54 %

61,70 %

67,50 %

61,58 %

Il retient un taux moyen d’occupation sur la période de 61,58 %.

Puis, suivant les informations obtenues de données concernant l’hôtel Océania et sur ce qui se pratique dans le secteur pour ce type d’hôtel, il détermine la valorisation locative de l’hébergement suivant la méthode hôtelière comme suit :

— nombre de 130 chambre avec un prix moyen de 102,22 euros par chambre :

130 x 102,22 x 365 jours x 61,58 % = 2.986 839 euros ;

— une commission d'[Localité 16] de 4,75 % :

2.986.839 euros x 4,75 % = 141.875 euros, soit un C.A. net de 2.844.964 euros ;

— un taux d’effort de 16 %

2.844.964 x 16 % = 455.194 euros.

Il conclut que la valeur locative de la partie hébergement est évaluée à 455.000 euros.

Moyens du preneur :

La SAS SHPC considère que l’expert n’a pas recherché le prix praticable issu des sources statistiques, et qu’il s’est contenté de reprendre le prix moyen 2022 résultant des données d’exploitation de l’hôtel. Elle soutient que les deux paramètres, prix praticable et taux d’occupation, doivent être appréciés de la même façon, en se fondant sur les données statistiques correspondant à une même période. Aussi, elle retient un prix praticable correspondant à la moyenne de ceux retenus par les experts amiables, soit 97,70 euros qui doit être dégradé pour tenir compte du contexte sanitaire en 2022, soit 95 euros HT. Elle aboutit à une recette idéale d’hébergement de 4.507,750 euros :

130 chambres x 95 euros HT prix moyen praticable x 365 jours.

Par ailleurs, la SAS SHPC retient un taux d’occupation de 57 % issu des données statistiques fondées sur un panel élargi (données 2019 prenant en compte les performances amoindries de 2022) et une dégradation [Localité 16] correspondant à la moyenne des 3 derniers exercices précédant le renouvellement (2019, 2020 et 2021), soit 5,79 %. Elle aboutit à une recette réalisable de 2.420.648,23 euros.

Elle ne conteste pas le taux d’effort de 16 % et retient ainsi une valeur locative brute hébergement de 387.304 euros.

Moyens du bailleur :

La SAS [Adresse 13] ne conteste pas le prix praticable retenu par l’expert, à savoir 102,22 euros correspondant à la valeur réelle moyenne des nuitées facturées par la SAS SHPC, les données 2022 étant connues. Elle ajoute qu’il n’y a pas lieu de dégrader les valeurs de 2018 ou 2021 puisqu’il est établi qu’à la fin de l’année 2022, l’hôtellerie a retrouvé les résultats de 2019.

Elle considère en outre que pour déterminer le taux d’occupation, il ne faut pas intégrer celui réalisé par l’hôtel Océania qui sous-performe de manière récurrente. Elle ajoute que la détermination du comparatif sur les années 2013 et 2019 est faussée par le fait que l’hôtel Mercure n’a ouvert qu’en 2013. Elle suggère de retenir la moyenne des taux d’occupation du Mercure et du Novotel pour les années 2016 à 2019, soit 66,4 %.

Enfin, elle fait valoir s’agissant du taux de prélèvement des [Localité 16], que la valorisation du loyer devant se faire au 1er novembre 2022 lorsque les chiffres de référence 2022 sont connus et fiables, il y a lieu d’en faire application ; que rien ne justifie de faire état d’une moyenne des taux d'[Localité 16] pratiqués 3 à 5 avant le renouvellement.

Elle aboutit à une valeur locative brute de la partie hébergement de 490.823 euros :

[(130 chambres x 102,22 euros prix praticable x 66,4 % taux d’occupation) – 4,75 % x 3.220.625] x 16 % = 490.823 euros.

Réponse du juge :

S’agissant du prix praticable, il sera retenu la valeur réelle du prix des nuitées appliqué en 2022 par la SAS SHPC, soit 102,22 euros HT car ainsi que l’a énoncé l’expert judiciaire, cette valeur correspond au prix praticable. Le prix revendiqué par la demanderesse correspond au prix moyen retenu par les experts amiables saisis initialement par les parties, qui n’a plus lieu d’être appliqué puisque les données de 2022 sont connues.

S’agissant du taux d’occupation, celui de 61,58 % retenu par l’expert judiciaire est le taux moyen pour des hôtels de même catégorie, à savoir 4 étoiles, il correspond à un taux moyen sur des années de référence avant la crise sanitaire. L’expert a clairement expliqué que la valeur locative est issue d’une décision commerciale et stratégique de l’hôtel, alors que le taux d’occupation est un paramètre variable, il est donc nécessaire de le comparer et de le pondérer. Il parvient à cette pondération en incluant dans l’analyse le taux d’occupation de l’hôtel Océania.

L’expert a ainsi parfaitement justifié son panel et sa période de référence : le taux moyen d’occupation de 61,58 % sera donc retenu.

Enfin, le dernier point litigieux concerne le taux [Localité 16], l’expert judiciaire a expliqué avoir retenu à ce titre, les données de l’hôtel Océania 2022 car les données moyennes peuvent énormément varier d’un hôtel à l’autre suivant les éventuels accords conclus avec les agences de voyage en ligne. Le taux de 4,75 % sera donc également retenu.

Dans ces conditions, la valeur locative de la partie hébergement ressort à 455.194 euros HT.

la valorisation des petits déjeuners

Il sera rappelé au préalable que la méthode hôtelière actualisée envisage la prise en considération des recettes annexes générées par l’activité exploitée dans les lieux loués en appliquant un taux différencié selon chaque type de recette, selon qu’elle a pu se réaliser grâce à l’outil immobilier et/ou au travail de l’exploitant.

Rapport d’expertise judiciaire :

L’expert énonce qu’il y a 130 chambres et que le taux moyen par chambre de petits déjeuners est de 0,96, soit 125 petits déjeuners journaliers au prix moyen de 11,27 euros et un taux d’effort de 10 %. Il retient ainsi une valeur locative pour les petits déjeuners de 51.000 euros.

Moyens du preneur :

La SAS SHPC demande de retenir la moyenne des recettes sur les précédents exercices (2018 et 2019) puis d’y appliquer un taux d’effort de 10 %. Elle aboutit ainsi à une somme annuelle de 48.000 euros HT

Moyens du bailleur :

La SAS [Adresse 13] estime que la méthode de valorisation de la recette annexe petits déjeuners présentée dans le rapport d’expertise est un juste reflet de la situation matérielle et économique.

Réponse du juge :

Les recettes de l’hôtel concernant les petits déjeuners correspondant à 15% du chiffre d’affaires ne sont pas négligeables, elles doivent donc être valorisées.

Le prix du petit déjeuner de l’année 2022 étant connu, il n’y a pas lieu de se référer à celui des années précédentes, le taux moyen par chambre était d’ailleurs plus bas en 2022 (0,96) que sur les années 2018 (1,02) et 2019 (1,01).

Il convient donc de retenir la valorisation des petits déjeuners à la somme de 51.419 euros.

valorisation des places de parking

Rapport d’expertise judiciaire :

L’expert énonce qu’il y a 49 places de parking et que le prix moyen de la place par nuitée est de 15 euros. Le taux d’occupation est de 44,48 %. Il a appliqué un taux d’effort de 50 %.

La valeur locative pour les places de parking ressort ainsi à 59.664 euros.

Moyens du preneur :

La SAS SHPC considère que cette recette est négligeable et ne doit pas être comptabilisée.

A titre subsidiaire, elle demande de retenir un taux d’effort de 40 % et une moyenne de 109.211,73 euros sur les années 2017, 2018, 2019 et 2022.

Moyens du bailleur :

La SAS [Adresse 13] estime que la détermination faite par l’expert est totalement adaptée à la situation économique de l’hôtel. La valorisation des parkings est cohérente avec la nécessité de stationnement et le fait que la clientèle préfère payer un parking sécurisé plutôt qu’un parking public extérieur.

Réponse du juge :

Il n’est pas justifié de la raison pour laquelle cette recette ne devrait pas entrer en ligne de compte alors qu’elle est liée à l’exploitation du parking dont la jouissance a été concédée au locataire commercial.

L’expert a déterminé cette recette en s’appuyant sur les propres éléments communiqués par le preneur correspondant à l’année 2022.

Par ailleurs, s’agissant du taux retenu de 50 %, il est conforme à la méthode rappelée par le preneur, à savoir : “il convient de retenir des taux différenciés pour chaque type de recette annexe suivant qu’elle a pu se réaliser grâce à l’outil immobilier et/ou au travail de l’exploitant : en effet, plus la part du travail de l’exploitant est importante (restaurant), plus le taux de prélèvement doit être faible, et inversement (parking) : de 50 à 10%.”

Par conséquent, il convient de retenir la valorisation des places de parking à la somme de 59.664 euros.

valorisation de la partie restauration et séminaires

Rapport d’expertise judiciaire :

L’expert énonce que pour déterminer la valeur locative de la partie restauration et séminaires, il a retenu la valeur moyenne des bureaux rénovés de la “côte annuelle des valeurs immobilières et foncières au 1er janvier 2023" (la plus proche du 1er novembre 2022) des éditions Callon [Localité 15] pour le secteur de [Localité 11] qui fait état d’une valeur de 115 euros / m² HT et HC.

Il a ensuite retenu une surface pondérée de 901 m² incluant l’espace restauration, la cuisine, l’économat, les surfaces annexes, la terrasse, l’espace bar, et les 5 salles de réunion. Il aboutit ainsi à une valeur locative pour l’espace restauration et séminaires de 104.000 euros.

Moyens du preneur :

La SAS SHPC considère que l’expert s’est affranchi de la méthode hôtelière ; que les usages observés dans la branche d’activité considérée, à savoir la méthode hôtelière interdit toute approche au métré ; que le caractère négligeable de la recette séminaire (environ 70k€ / an, soit 2,15 % du C.A.) justifie qu’elle soit écartée.

Elle propose de retenir une moyenne annuelle des recettes de restauration sur les exercices 2018, 2019 et 2022 de 587.037 euros et d’appliquer un taux d’effort de 10 % s’agissant d’une prestation fournie par l’exploitant et à laquelle le bâti ne participe que de manière accessoire, soit une valeur restauration plafonnée à 58.700 euros HT/an.

Elle demande en second lieu de ne pas comptabiliser la recette séminaire en raison de son caractère négligeable, et à titre subsidiaire, de retenir une moyenne des recettes de 69.674,16 euros, et un taux d’effort de 20 %, soit une valeur locative séminaires de 13.935 euros HT/an.

Moyens du bailleur :

La SAS [Adresse 13] indique partager l’analyse de l’expert sur la détermination de la valeur locative du restaurant sur la base d’un prix au m² de la surface affectée à cette activité s’agissant d’un restaurant disposant d’un accès autonome. Elle soutient que la méthode hôtelière suggère en effet de valoriser un restaurant d’hôtel et les locaux rattachés sur la base de la méthode métrique en cas d’exploitabilité autonome.

Elle demande néanmoins de ne pas se baser sur la côte annuelle des valeurs immobilières et foncières au 1er janvier 2023 des éditions Callon Moulé puisqu’il s’agit de la valeur locative de bureaux, tous types de bureaux confondus, mais de retenir une valorisation sur la base de loyers appliqués pour des locaux à usage commercial comme celle de restauration. Elle retient pour sa part un prix moyen de 125 euros / m² pondéré pour effectuer ses calculs. Si le juge estimait devoir retenir la valeur locative de bureaux, il conviendrait de retenir le loyer de marché pratiqué pour les bureaux situés [Adresse 10], soit 180 euros / m² / an.

Réponse du juge :

La méthode hôtelière édition 2016 précise qu’il convient dans le cadre de la détermination de la valeur locative, de valoriser le restaurant et les locaux rattachés (cuisine, terrasse) sur la base de la méthode métrique en cas d’exploitabilité autonome. Or, il n’est pas contesté que le restaurant de l’hôtel Océania dispose de deux accès, un accès interne et un accès depuis la terrasse disposant d’un accès depuis l’esplanade selon aspect Sud.

La surface pondérée de 901 m² n’est pas discutée par les parties.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a expliqué la base de calcul retenue, à savoir 115 euros /m² :

“La référence de la cote annuelle des éditions Callon [Localité 15] est tout à fait adaptée, elle fait état d’un prix moyen de bureaux entre 100 euros et 130 euros HT. (…) La valeur retenue est la moyenne de 115 euros. Suite à la crise sanitaire, avec le télétravail, la location de bureaux est en perte de vitesse, la raison pour laquelle nous n’appliquons pas la valeur de 130 euros / m² voire plus.”

Aussi, une valorisation de 104.000 euros sera retenue.

correctifs pour travaux effectués et autres

Rapport d’expertise judiciaire :

L’expert énonce en pages 28 et 29 de son rapport que pour évaluer le loyer, il faut déterminer en premier lieu la valeur locative de l’hôtel dans son état actuel, soit après travaux, puis appliquer en second lieu un abattement pour neutraliser les travaux entrepris par le preneur (abattement compris entre 20 % et 40 % en fonction du montant des travaux effectués). Il considère que compte tenu des travaux effectués, il convient d’appliquer un abattement de 20 % sur la valeur locative.

Il ajoute dans le cadre des annexes en réponse aux dires des parties, que concernant les travaux et les mises en conformité, lors du bail signé le 1er octobre 2010, le loyer a été limité à 550.000 euros HT, réduit à 450.000 euros HT la première année, soit un abattement de plus de 20 % par rapport au loyer précédent ; que les taux pratiqués concernant les abattements pour travaux sont généralement compris entre 20 et 40 %, que compte tenu de la baisse de loyer effective à la prise du bail, il retient donc le taux minimal de 20 %.

Il note s’agissant de la clause du bail mettant à la charge du locataire la charge de l’assurance, qu’elle n’a jamais été mise en application ; que concernant l’impôt foncier, il est d’usage en matière de bail commercial que la taxe foncière soit mise à la charge du preneur.

Moyens du preneur :

La SAS SHPC fait valoir que selon la méthode hôtelière, le loyer du bail expiré n’a aucune incidence sur la fixation du loyer du bail renouvelé ; que le loyer que payait en 2010 le précédent preneur ne la lie pas. En outre, elle rappelle qu’au vu des stipulations du bail, le seul effort financier qui a été concédé par le bailleur réside dans une très partielle franchise de loyer consentie la première année du bail expiré (450.000 au lieu de 550.000 euros) ; que la clause “état des lieux” rappelait que les lieux loués nécessitaient des travaux importants de rénovation.

Elle soutient ne former aucune demande au titre de l’article R.145-8 non applicable aux locaux monovalents, ni au titre de l’article L.311-1 du code du tourisme. Toutefois, elle rappelle que les usages observés dans la branche d’activité selon l’article R.145-10 du code de commerce, prévoient cette faculté d’abattement. La méthode hôtelière préconise que des correctifs soient appliqués pour tenir compte des stipulations du bail, des travaux réalisés dans le code de tourisme, mais également des améliorations réalisées (mobilier, décoration, équipements, etc…).

Elle sollicite par ailleurs d’autres abattements et déductions au titre des charges exorbitantes transférées au preneur par la convention locative.

Elle fait valoir que l’article 6 met à sa charge les travaux prescrits par l’Administration et ceux nécessaires à la mise en conformité des locaux ; que l’article 11 oblige le preneur à s’acquitter de l’impôt foncier dont le bailleur est le redevable légal ; que l’article 12 lui impose, en sus de l’assurance professionnelle induite par son exploitation, d’assurer l’immeuble pour le compte du bailleur.

Moyens du bailleur :

La SAS [Adresse 13] conteste cet abattement pour plusieurs raisons :

— le preneur a déjà bénéficié d’un abattement à l’occasion de la régularisation du bail : le précédent locataire réglait un loyer annuel de 700.304 euros HT au 3ème trimestre 2010, il a été limité à 550.000 euros HT à raison des travaux que le locataire envisageait d’entreprendre ; elle a en outre accordé une réduction supplémentaire de 100.000 euros HT la première année ; elle ajoute avoir en charge une partie des travaux ;

— les conditions matérielles ne sont pas réunies pour l’application d’un abattement : le preneur ne justifie pas avoir notifié, avant l’exécution des travaux, la communication d’un plan d’exécution et du devis descriptif et estimatif des travaux projetés conformément à l’article L.311-2 du code du tourisme ; que les travaux invoqués portent sur les ascenseurs, l’électricité, la plomberie, la climatisation, etc… prévus au code du tourisme ;

— le taux de 20 % retenu par l’expert apparaît excessif et non justifié au regard de la jurisprudence qui retient plutôt des taux entre 2 et 15 % selon la nature des travaux ;

— le bail ne prévoit pas de clause d’accession de droit au bailleur en fin de bail des travaux réalisés par le preneur, cette accession résultant exclusivement de la décision du preneur.

Elle estime par ailleurs qu’il n’y a pas lieu de tenir compte du transfert de la taxe foncière dès lors qu’il existe un usage en la matière à [Localité 11] ; qu’au surplus, si le bail met à la charge du locataire la charge de l’assurance, ce coût n’a jamais été réclamé au preneur

Réponse du juge :

Les transferts éventuels de charges peuvent justifier des ajustements de la valeur locative lorsqu’ils sont exorbitants du droit commun, sous réserve des usages locaux.

L’article L.311-3 du code du tourisme énonce que pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L.311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L.311-1.

L’article L.311-1 prévoit que le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :

1° La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;

2° L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;

3° L’équipement sanitaire ;

4° Le déversement à l’égout ;

5° L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ;

6° L’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;

7° L’aménagement des cuisines et offices ;

8° La construction de piscines,

même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

Dans le cas où ceux-ci affectent le gros oeuvre de l’immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d’accord du propriétaire, qu’après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d’Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d’immeubles.

Il n’est pas contesté par le preneur qu’il n’a pas été communiqué de travaux relevant des articles L.311-1 et suivants du code du tourisme.

Néanmoins, il résulte de l’article 7 5ème paragraphe du bail que :

“Tous les travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques y compris les cloisons fixes, mobiles ou amovibles et le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par des dispositions législatives ou réglementaires, faits par le PRENEUR en cours de bail, appartiennent à ce dernier et pourront être retirés par lui à tous moments ou en fin de Bail, sous réserve d’une parfaite remise en état des locaux. A défaut, ces aménagements deviendront lors de son départ ou de ses ayants cause, la propriété du BAILLEUR, sans indemnité, étant précisé que les plaques, les enseignes et les stores devront être obligatoirement retirés en fin de jouissance par le PRENEUR, et ce à ses frais.”

Aussi, il ne doit pas être tenu compte des travaux effectués aux frais de la locataire pour le calcul de la valeur locative, le bail comprenant une clause d’accession au départ du preneur, si bon lui semble. Les travaux réalisés par le preneur lors de son entrée dans les lieux et en cours du bail n’ont pas fait accession au bailleur.

Dans ces conditions, la SAS SHPC n’a pas à payer un loyer sur des aménagements qui lui appartiennent.

Il a été effectué un montant total de travaux de 6.098.350 euros, montant repris dans le rapport d’expertise.

Il sera par ailleurs observé que le loyer du bail expiré n’a pas d’incidence sur la fixation du bail renouvelé et qu’en outre, les stipulations du bail ne font nullement état de l’abattement invoqué par le bailleur, la seule concession y figurant concerne la franchise de 100.000 euros consentie la première année.

Par conséquent, il sera fait application d’un abattement de 20 % sur la valeur locative.

De surcroît, le bail prévoit que les travaux de conformité (hors grosses réparations de l’article 606 du code civil) sont récupérables sur le preneur, il sera donc retenu un abattement de 5 % sur la valeur locative au titre des travaux prescrits par l’autorité administrative (hors article 606).

S’agissant de l’impôt foncier mis à la charge du preneur, il s’agit d’un usage, aucun abattement ne sera donc appliqué.

Enfin, concernant l’assurance de l’immeuble pour le compte du bailleur, cette clause n’a jamais été mise en oeuvre, elle ne donnera donc pas lieu à abattement.

* * * * * *

La valeur locative annuelle est ainsi égale à 502.708 euros HT et HC

hébergement : 455.194 eurospetits déjeuners : 51.419 eurosparkings : 59.664 eurosrestauration séminaires : 104.000 euros Valeur locative avant correctifs : 670.277 euros

correctif pour travaux : – 20 %correctif pour transfert de charges : – 5 %

— Sur les dépens

Chaque partie succombant partiellement à l’instance, elles supporteront chacune la moitié des dépens qui incluront les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

Rejette la demande de la SAS [Adresse 13] visant à fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2022, à la somme annuelle en principal de 676.600 euros HT et HC, “sur la base du loyer indexé en l’absence de modification des facteur locaux de commercialité”;

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2022 du chef des locaux loués à la SAS Société Hôtelière du Pays Clermontois dépendant de l’immeuble du [Adresse 6], à la somme annuelle en principal de 502.708 hors taxes et hors charges ;

Condamne la SAS Société Hôtelière du Pays Clermontois et la SAS [Adresse 13] à supporter chacune la moitié des dépens de l’instance incluant les frais d’expertise judiciaire ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT