RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00432 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4VM

MINUTE N° : 2025/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :22/01/25

à :

Mme [C]

Copie exécutoire délivrée

le : 22/01/25

à :

M^e BESSUDO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

— 

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

— -------------------

JUGEMENT

DU 20 JANVIER 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic SARL LOGER, immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le numéro 339 757 411

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [H] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal judiciaire, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faisant valoir que Madame [Z] [H] [C], propriétaire des lots n°01103, n°01013 et n°01014 de la résidence "[6]" située [Adresse 1], est redevable de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société LOGER, l’a assignée, par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, devant le tribunal de proximité de SAINT-BENOIT pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1301,56 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 juillet 2024 (selon le détail suivant : 1221,56 euros pour les charges de copropriété impayées – 80 euros pour les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 2006) outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;4500 euros à titre de dommages et intérêts,1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]", représenté par son syndic, la société LOGER, précise dans son acte introductif d’instance que par jugement en date du 17 mai 2021, Madame [Z] [H] [C] avait été condamnée une première fois en raison de son défaut de paiement des charges de copropriété et d’une dette s’élevant à la somme de 5718,92 euros, et qu’après avoir procédé au règlement de sa dette conformément à l’échéancier mis en place, elle a de nouveau cessé de pourvoir au paiement des charges de copropriété.

A l’audience du 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]", représenté par son syndic, la société LOGER, et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance, a actualisé sa créance au titre des charges impayées à la somme de 2384,92 euros et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement au profit de Madame [Z] [H] [C].

Madame [Z] [H] [C], citée selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les cotisations du fonds travaux.

Conformément à l’article 42 de cette loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales, notamment sur l’approbation des comptes présentés par le syndic, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]" produit notamment à l’appui de sa demande :

le jugement du 17 mai 2021un relevé de propriétéle contrat de syndic conclu pour la période du 11 juin 2024 au 30 juin 2025 ;la répartition de l’exercice 2020, 2021, 2022 et 2023, les appels de fonds des années 2021, 2022, 2023 et 2024, les cotisations ALUR pour ces mêmes années, enfin des avances de trésorerie ;les convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux des assemblées générales des 16 septembre 2021, 21 juin 2022, 1er juin 2023 et 11 juin 2024, aux termes desquels les comptes des exercices des années précédentes ont été approuvés, les budgets prévisionnels des années suivantes ont été votés, ainsi que des provisions spéciales pour travaux, concernant notamment la réfection de la toiture en dernier lieu ;une mise en demeure par avocat du 13 décembre 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception, revenue « pli avisé non réclamée » ;un décompte arrêté au 1er novembre 2024.

Il ressort de ces éléments que la dette de Madame [Z] [H] [C] à l’égard du syndicat des copropriétaires concernant les charges de copropriété impayées, arrêtée au 1er novembre 2024, s’élève à la somme de 625,22 euros, après déduction faite :

des précédents frais de mise en demeure écartés par le jugement du 17 mai 2021 mais figurant de nouveau dans l’extrait de compte à hauteur de 193,60 euros ;des condamnations au dépens et aux frais irrépétibles résultant du jugement du 17 mai 2021 pour lesquelles le demandeur dispose, de fait, d’ores et déjà d’un titre exécutoire, et ce à hauteur de 800 euros pour la condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, de 300 euros pour les frais de « constitution dossier auxiliaire », de 128,45 euros pour les frais d’assignation et de 89,90 euros pour les frais de signification ;des frais de mise en demeures des 23 juin 2022 et 28 avril 2022 à hauteur de 85 euros dès lors qu’il n’est pas justifié de l’envoi de ces courriers, et des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 162,75 euros, compris dans les frais irrépétibles.

Madame [Z] [H] [C], non comparante, n’apportant aucun élément justifiant de l’extinction de son obligation, il y a lieu de la condamner à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]", avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023, date de la première mise en demeure dont le demandeur justifie.

La capitalisation des intérêts ne sera pas ordonnée faute de motif invoqué au soutien de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à l’exécution de son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Au regard de la carence sans motif légitime de Madame [Z] [H] [C] dans le paiement des charges et des travaux de copropriété, il y a lieu de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]", représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’octroi de délais de paiement :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte que Madame [Z] [H] [C] présente manifestement une situation financière obérée mais fournit des efforts de paiement depuis le premier jugement en date du 17 mai 2021.

Au regard de ces éléments et de l’accord du demandeur, il convient de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 6 mois dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Madame [Z] [H] [C], succombant à l’instance, supportera les entiers dépens et sera condamnée à payer une somme de 700 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [Z] [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]", représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 625,22 euros au titre des charges de copropriété impayées, somme arrêtée au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 13 décembre 2023 ;

ACCORDE à Madame [Z] [H] [C] la faculté d’apurer la dette en 6 mensualités de 105 euros et une dernière mensualité correspondant au solde de la somme due, à verser au plus tard le 15 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [H] [C] de respecter les modalités de ces délais de paiement, ou à défaut de paiement des charges et provisions courantes, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]", représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]", représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]", représenté par son syndic, la société LOGER, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] [C] au paiement des entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE