N° RG 24/00319 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GI3X

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e Florence MARIA-BRUN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 52

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 12 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR

dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)

dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS,

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [U] [H]

domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [N] épouse [R]

demeurant 2 Cité des acacias – Logement 16 – 28600 LUISANT

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 280852024001345 du 24/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

comparante en personne assistée de M^e Florence MARIA-BRUN, demeurant 9 rue de la Clouterie – Bp 50092 – 28002 CHARTRES CEDEX, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 52

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

En présence de : Patrick CHARRIER, conciliateur de justice, lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 08 Octobre 2024 et mise en délibéré au 12 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés prenant effet à compter du 1er mai 1982, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN anciennement OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION D’EURE ET LOIR et avant cela OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL D’HABITATION A LOYER MODERE D’EURE ET LOIR, a donné à bail à Monsieur [K] [R] et Madame [E] [R] née [N] un logement situé au 2 cité des Acacias, logement n° 16 à LUISANT 28600, pour un loyer mensuel de 345,76 francs hors charges locatives.

Par acte sous -seings privés prenant effet à compter du 25 août 2014, HABITAT EURELIEN a donné en location à Monsieur [K] [R] et Madame [E] [R] un garage situé 1-2-3 cité des Acacias, box n°12 à LUISANT 28600, moyennant le paiement mensuel de la somme de 32,41 euros.

Puis, Monsieur [K] [R] est décédé le 08 novembre 2015 suivant acte en date du 09 novembre 2015.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, HABITAT EURELIEN a mis en demeure Madame [E] [R] de payer la somme de 509,26 euros par courrier recommandé du 23 mai 2023.

Ensuite, les échéances de loyer n’étant toujours pas payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 19 septembre 2013 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 806 euros en principal.

Par exploit d’huissier signifié en l’étude le 18 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien a fait assigner Madame [E] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

constater la résiliation des contrats de location par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion de Madame [E] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner Madame [E] [R] au paiement d’une astreinte de 20,00 euros par jour de retard ;dire que cette astreinte sera liquidée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES ;condamner Madame [E] [R] au paiement :d’une somme provisionnelle de 1 594,40 euros au titre de l’arriéré au 16 février 2024, échéance de février 2024 non comprise, avec intérêts au taux légal ;une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant égal aux loyers courants majorés des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux ;d’une somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement du 19 septembre 2023.L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 19 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 juin 2024 et renvoyée à l’audience du 08 octobre 2024.

A l’audience, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 3 486,43 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Madame [E] [R], assistée de Maître MARIA-BRIN, a comparu. Elle expose être pupille de l’Etat et refuser l’aide des services sociaux. Elle indique être retraitée et percevoir 882 euros par mois à ce titre. Elle précise qu’elle paye son loyer depuis 42 ans et indique avoir déposé plainte contre la poste après ne pas avoir reçu des courriers. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 19 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 20 septembre 2023 et de la caisse d’allocations familiales le 30 mai 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation des contrats de location et l’expulsion

Sur la résiliation du bail d’habitation et l’expulsion

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer délivré le 19 septembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [E] [R] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 novembre 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de résiliation de plein droit de la clause peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [E] [R] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, il convient de noter que les ressources de Madame [E] [R] ne lui permettent pas de faire face à sa dette de loyers qui s’est aggravée depuis la signification du commandement de payer et qui atteint un montant relativement élevé.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [E] [R] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la résiliation du contrat de location du garage

Selon l’article 2 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, le Titre Ier de la loi « s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, il ressort de ces deux contrats qu’ils ont été conclus entre les mêmes personnes et qu’ils concernent un logement et un garage situés au même endroit. Dès lors, le garage est un simple accessoire au bail d’habitation.

En outre, le contrat de location garage prenant effet à compter du 25 août 2014 mentionne dans un article intitulé “DUREE” que “à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance du loyer garage ou logement” HABITAT EURELIEN pourra retirer la location du garage.

Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de location relatif au garage, qui n’est qu’un simple accessoire au bail d’habitation qui fait, quant à lui, l’objet d’une résiliation par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le contrat de location du garage s’est donc trouvé résilié de plein droit à la date du 20 novembre 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 20 novembre 2023 jusqu’au départ effectif de Madame [E] [R] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [E] [R] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort de la mise en demeure, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [E] [R] reste devoir une somme de 3 486,43 euros (3 703,96 euros – 217,53 euros au titre des frais de procédure) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au titre des deux contrats de location et selon décompte arrêté au 03 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Madame [E] [R] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023 date du commandement de payer sur la somme de 806 euros et à compter du 18 mars 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [E] [R], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DECLARONS l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien recevable en son action ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire au 20 novembre 2023 et ainsi la résiliation de plein droit à cette date des contrats de location portant respectivement sur un appartement situé 2 cité des Acacias, logement n°16 à LUISANT 28600 et sur un garage situé 1-2-3 cité des Acacias, box n°12 à LUISANT 28600 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance de référé ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

REJETONS la demande d’astreinte de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien ;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 20 novembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [E] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien la somme provisionnelle de trois mille quatre cent quatre-vingt-six euros et quarante-trois centimes (3 486,43 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation des deux contrats de location dus selon décompte au 03 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 806 euros et à compter du 18 mars 2024, date de l’assignation, pour le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETONS l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [R] aux dépens, lesquels seront recouvrés le cas échéant conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 12 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY