Décision du 10 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 22/15026 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYROZ

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 22/15026

N° Portalis 352J-W-B7G-CYROZ

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Isabelle SIMONNEAU de la SELEURL IS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0578

DÉFENDERESSES

Madame [M] [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Linda AZIZI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #F0001

S.A.S.U. LUTETIA PRESTIGE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

S.A.S. DUGUESCLIN NOTAIRES [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Carine PRAT, avocat plaidant et par Maître Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0133

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 08 Octobre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

[U] [O] est propriétaire d’un appartement et d’un studio réunis en une unité d’habitation et d’une cave sis à [Localité 9].

Elle en a confié la commercialisation à la société Lutetia Prestige.

Par acte reçu par [T] [R], notaire associé de la société Duguesclin Notaires [Localité 9], le 9 juin 2022 et conclu par l’entremise de la société Lutetia Prestige, [U] [O] a unilatéralement promis de vendre au prix de 1.305.000 euros ses biens à [M] [P] qui a accepté sous condition suspensive d’obtention d’au moins une offre de prêt d’un montant maximum de 1.334.000 euros remboursable en 25 ans ans au taux maximum de 2,5 % l’an au plus tard le 9 août 2022. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 130.500 euros et l’expiration du délai d’option au 9 septembre 2022. [M] [P] a versé en séquestre une somme de 65.250 euros au notaire rédacteur.

L’option n’a pas été levée.

Par actes de commissaire de justice du 13 décembre 2022 [U] [O] a assigné [M] [P], qui à son tour a appelé les sociétés Lutetia Prestige et Duguesclin Notaires Paris par actes du 13 avril 2023, devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, de:

condamner [M] [P] à lui verser une somme de 130.500 euros outre l’intérêt légal à compter du 6 octobre 2022 avec capitalisation au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée,Décision du 10 Décembre 2025

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autoriser la société Duguesclin Notaires [Localité 9] à lui remettre les fonds séquestrés à titre de paiement de l’indemnité fixée ci-dessus,condamner [M] [P] à lui verser une somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral,subsidiairement:condamner la société Duguesclin Notaires [Localité 9] à la relever de toute condamnation prononcée à son encontre,condamner [M] [P] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, [M] [P] demande au tribunal de:

prononcer la nullité de la promesse et subsidiairement la déclarer caduque,autoriser la société Duguesclin Notaires [Localité 9] et [T] [R] à lui restituer les fonds séquestrés,subsidiairement, si elle devait être condamnée au paiement de l’indemnité d’immobilisation réclamée:condamner in solidum les sociétés Duguesclin Notaires [Localité 9] et Lutetia Prestige à lui verser les indemnités suivantes:130.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,50.000 euros au titre de son préjudice financier,25.000 euros au titre de son préjudice moralordonner la capitalisation des intérêts,condamner in solidum les sociétés Duguesclin Notaires [Localité 9] et Lutetia Prestige à lui verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, la société Duguesclin Notaires [Localité 9] sollicite:

le rejet des demandes formées à son encontre,la condamnation de [M] [P] à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,l’écart de l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique 5 août 2024, la société Lutetia Prestige prie le tribunal de:

rejeter les demandes formées à son encontre,condamner [M] [P] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 8 octobre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 décembre suivant.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions d'[U] [O] notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023;

Vu les conclusions de [M] [P] notifiées par voie électronique le 11 mars 2024;

Vu les conclusions de la société Duguesclin Notaires [Localité 9] notifiées par voie électronique le 18 mars 2024;

Vu les conclusions de la société Lutetia Prestige notifiées par voie électronique le 5 août 2024;

1°) Sur la nullité de la promesse

Au visa des articles 1112–1, 1130, 1132 et 1133 du code civil, [M] [P] fait valoir:

que le bien promis est aisément scindable en deux parties, qu’elle avait pour projet de créer une société civile immobilière professionnelle et de faire acquérir le bien par cette société afin de se loger dans une première partie et d’affecter la seconde à la société SK Consulting dont elle est la gérante,qu’elle a découvert après avoir conclu la promesse que le bien promis étant à usage unique d’habitation, son projet nécessitait une autorisation de la mairie afin de conférer au bien un usage mixte, autorisation impossible à obtenir en raison de la réglementation applicable qui oblige à ce que les lots correspondant au studio et à l’appartement soient réunis en un seul alors que la copropriété s’était déjà opposée à la demande de réunion de ces deux lots formées par l’auteur d'[U] [O],que, rappelant les articles 1991 et 1992 du code civil, l’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil, qu’il doit donc s’assurer que le bien qu’il propose est conforme au projet de l’acquéreur, que la société Lutetia Prestige connaissait le projet de [M] [P], qu’elle a manqué à son devoir de conseil en lui présentant un bien inadapté, l’induisant ainsi en erreur sur les qualités substantielles du bien, que la promesse est donc nulle,que le notaire doit s’assurer de l’efficacité et de l’utilité des actes qu’il reçoit, qu’en l’espèce, le notaire savait que [M] [P] souhaitait acquérir un bien à usage professionnel ou aurait dû rechercher le but poursuivi par elle compte tenu des informations en sa possession et notamment celle relative à une acquisition par une société civile immobilière professionnelle, que le projet de promesse lui a été adressé moins de 24 heures avant le rendez-vous de signature, qu’elle n’a pas pu prendre connaissance des 30 pages de l’acte, que l’acte ne comprend pas des informations fidèles à la réalité, ne mentionne pas l’identité réelle de l’acquéreur, c’est-à-dire la société civile immobilière professionnelle, qu’il stipule inexactement le maintien d’un usage d’habitation, qu’il est inadapté au projet poursuivi, que, par son manquement, le notaire l’a induite en erreur sur un élément déterminant de son consentement, que la promesse est donc nulle,Décision du 10 Décembre 2025

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Sur ce, les articles 1991 et 1992 du code civil sont relatifs à la responsabilité du mandataire vis à vis de son mandant. Ils ne peuvent donc fonder une demande en nullité.

L’article 1112–1 du code civil est afférent à l’obligation précontractuelle d’information est n’est pas sanctionné à peine de nullité. Il n’y a donc pas lieu de le discuter dans le cadre de la présente demande.

Il résulte des articles 1130 à 1132 du code civil qu’est nul le contrat conclu par l’une des parties en considération d’une erreur déterminante de son consentement et portant sur les qualités essentielles de la prestation due et qu’est déterminante l’erreur sans laquelle l’errans n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1133 du même code précise que « les qualités essentielles de la prestations sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté ».

Il incombe donc à [M] [P] d’établir que la possibilité d’un usage mixte ou professionnel du bien promis était expressément ou tacitement convenue.

Or, il est expressément stipulé en page 6 de l’acte que le bien promis est actuellement à usage d’habitation et que le bénéficiaire entend conserver cet usage.

A supposer que la volonté de [M] [P] ait été de stipuler un usage mixte ou professionnel, il s’évince de l’acte que telle n’était pas la volonté de [U] [O].

Les éventuels manquements du notaire ou de l’agent immobilier ayant pu avoir pour effet d’induire [M] [P] en erreur sur les qualités du bien promis sont sans aucune incidence sur la représentation qu’avait [U] [O] de ses qualités et ne sauraient contredire les stipulations de l’acte notarié dont il résulte qu’un usage autre que d’habitation n’est jamais entré dans le champ contractuel même tacitement.

Autrement dit, la seule volonté de [M] [P] d’acquérir uniquement un bien susceptible d’un usage professionnel ou mixte, à la supposer établie, ne peut suffire à faire entrer cet usage dans le champ contractuel faute de consentement sur ce point d'[U] [O].

L’erreur alléguée ne portant pas sur une qualité essentielle convenue, la demande en nullité ne peut prospérer.

2°) Sur la caducité de la promesse

[M] [P] expose:

que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est contradictoire en ce qu’elle n’exige du bénéficiaire que la présentation d’une demande d’offre de prêt alors qu’il lui est demandé, en cas de refus de financement, de justifier du dépôt de deux demandes de prêt,que, de plus, la condition est indéterminée en ce que les deux demandes de prêt sont stipulées devoir être simultanées sans autre précision sur la notion de simultanéité,qu’elle a fait toute diligence pour obtenir le prêt stipulé, qu’en effet, elle a dans un premier temps fait une demande de prêt au titre d’une société civile immobilière professionnelle en création, qu’elle n’a eu un refus de la banque que tardivement, qu’elle a ensuite fait une demande au nom d’une société civile immobilière familiale déjà créée, qu’après un second refus, elle a saisi un courtier en prêts immobiliers, que la condition suspensive n’a pas défailli par sa faute,que la promesse est donc caduque.

[U] [O] oppose:

que [M] [P] n’a pas justifié dans le délai contractuel de deux refus de prêt conformes à la promesse,que la condition de financement a défailli par sa faute, qu’elle est donc réputée accomplie.

Sur ce, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304–3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement et l’article 1304–6 du même code que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition mais qu’en cas de défaillance, elle est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, la condition suspensive de financement est ainsi rédigée:

« Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts […]

L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire ou promettant et au notaire.

A défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception à son adresse avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée être défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt […]

Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

Premièrement, contrairement à ce que soutient [M] [P], la clause ne comprend nulle contradiction ou indétermination propre à rendre la promesse caduque.

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En effet, il n’est pas contradictoire de stipuler que l’obtention d’une seule offre de prêt suffit à la réalisation de la condition suspensive tout en exigeant du bénéficiaire qu’il dépose deux demandes de prêt.

La promesse ne saurait donc être déclarée caduque pour contradiction de la condition suspensive.

Certes, l’obligation de déposer des demandes de prêt simultanément nécessite une interprétation en ce que comprise à la lettre, elle est impossible à satisfaire, deux diligences distinctes à la charge d’une même personne étant nécessairement successives. Pour autant, la nécessité d’une interprétation de la condition ne saurait entraîner la caducité de la promesse.

Deuxièmement, sans qu’il soit nécessaire de discuter du sens à donner à la notion de simultanéité des demandes de prêt, il demeure que la condition obligeait [M] [P] à former au moins une demande de prêt conforme à la promesse.

Pour être conforme, la demande devait nécessairement être déposée par [M] [P] et non pas par un tiers à l’acte.

Or, [M] [P] ne justifie pas avoir formé la moindre demande de prêt auprès d’une banque et se contente de se prévaloir de demandes faites par diverses personnalités morales dans lesquelles elle a un intérêt ou dont elle est la dirigeante.

De telles demandes ne sauraient suppléer l’exécution par elle de son obligation de former une demande de prêt.

La condition suspensive de financement a donc défailli par sa faute. Par suite, elle est réputée accomplie.

La promesse doit donc recevoir exécution.

L’indemnité d’immobilisation est donc due et [M] [P] doit être condamnée à verser à [U] [O] une somme de 130.500 euros.

Comme le prévoient les articles 1231–6 et 1344–1 du code civil, l’intérêt légal est dû à compter de la mise en demeure. [M] [P] ayant été mise en demeure de payer le 6 octobre 2022, l’intérêt légal est dû à compter de cette date.

Il convient d’autoriser le notaire séquestre de se libérer des fonds qu’il détient entre les mains d'[U] [O] à titre de paiement partiel de l’indemnité d’immobilisation arrêtée ci-dessus.

3°) Sur la responsabilité de la société Lutetia Prestige

Au visa de l’article 1240 du code civil et reprenant les moyens présentées par elle au soutien de sa demande en nullité, [M] [P] observe:

que la société Lutetia Prestige est fautive,que correctement informée, elle n’aurait pas contracté et donc pas versé d’indemnité d’immobilisation,Décision du 10 Décembre 2025

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qu’elle n’aurait pas perdu le temps qu’elle a consacré à la finalisation de la promesse, que le préjudice est de 50.000 euros,qu’en outre, elle a subi un préjudice moral de 25.000 euros.

Sur ce, l’agent immobilier titulaire d’un mandat de vente est tenu d’un devoir de conseil envers l’acquéreur qu’il envisage de présenter à son mandant. Il doit ainsi s’assurer que le bien proposé présente une utilité pour l’acquéreur potentiel.

Afin d’établir la connaissance par l’agent immobilier de son projet, [M] [P] se prévaut d’un mail adressé à cette dernière où elle explique vouloir financer l’acquisition par « un crédit via SCI professionnel » et des conclusions par lesquelles la société Lutetia Prestige reconnaît que [M] [P] envisageait de loger ses consultants dans l’un des biens promis.

A supposer que [M] [P] eût l’intention d’acquérir un bien à usage professionnel, l’indication dans un mail d’un financement « via SCI professionnel » ne suffit pas à établir que la société Lutetia Prestige connaissait l’intention alléguée.

Aussi, le logement de consultants d’une société n’est pas une activité professionnelle et ressortit d’un usage d’habitation. Par suite, la connaissance par la société Lutetia Prestige de l’intention de [M] [N] de loger les consultants de la société SK Consulting ne pouvait suffire à lui déconseiller d’acquérir les biens promis en raison de leur usage autorisé.

Ainsi, la société Lutetia Prestige n’a commis aucune faute en lui présentant les biens promis.

La demande indemnitaire de [M] [P] doit donc être rejetée.

4°) Sur la responsabilité de la société Duguesclin Notaires [Localité 9]

Reprenant les moyens présentées par elle au soutien de sa demande en nullité, [M] [P] observe:

que la promesse reçue n’est pas conforme à la réalité de la situation,que les conditions suspensives ont été rédigées à son désavantage,que l’acte reçu ne présente aucune utilité pour elle en raison de son usage autorisé, société Lutetia Prestige est fautive,que correctement informée, elle n’aurait pas versé d’indemnité d’immobilisation,qu’elle n’aurait pas perdu le temps qu’elle a consacré à la finalisation de la promesse, que le préjudice est de 50.000 euros,qu’en outre, elle a subi un préjudice moral de 25.000 euros.

Sur ce, le notaire a pour devoir de recevoir des actes efficaces et juridiquement aptes à satisfaire les buts des parties dont il est informé.

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En l’espèce, il n’est nullement établi que le notaire ait été informé de ce que les buts poursuivis par [M] [P] nécessitaient que le bien promis soit à usage professionnel ou mixte.

En effet, la promesse comprend une faculté de substitution de sorte que le mail du notaire s’enquérant auprès de [M] [P] de la constitution d’une société, postérieur à la signature de l’acte, peut parfaitement s’expliquer par un projet de substitution et ne peut démontrer une volonté d’acquérir un bien à usage autre que d’habitation.

[M] [P] tire argument d’un mail que lui a adressé le notaire antérieurement à la conclusion de la promesse et l’interrogeant dans les termes suivants: « Et m’indiquer si vous sollicitez un prêt SCI pro » pour démontrer que le notaire savait que l’acquisition devait être d’un local à usage professionnel.

Cependant, l’exemplaire du même mail produit par le notaire ne comprend pas la mention « Et m’indiquer si vous sollicitez un prêt SCI pro ».

Il n’y a pas lieu de préférer le document présenté par [M] [P] à celui produit par le notaire.

Ainsi, [M] [P] échoue à démontrer qu’elle avait avisé le notaire de sa volonté d’acquérir un bien à usage professionnel ou mixte.

Le notaire n’a donc commis aucune faute en recevant l’acte litigieux.

Les demandes indemnitaires doivent donc être rejetées.

5°) Sur les autres demandes

[U] [O] se plaint d’un immobilisation prolongée de son bien en raison d’une attitude dilatoire de [M] [P] et considère avoir subi en conséquence un préjudice moral.

Cependant, il était stipulé à la promesse que, passé le délai de réalisation de la promesse, [U] [O] avait la possibilité de mettre [M] [P] en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de justifier de l’obtention d’un prêt et que faute de justificatif, la promesse était alors caduque de plein droit.

Or, [U] [O] ne justifie pas d’une telle mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le courrier dont elle se prévaut n’étant accompagné ni d’un récépissé de dépôt ni d’un accusé de réception.

Dès lors c’est en raison de sa carence à se prévaloir des stipulations de l’acte que son bien a continué d’être immobilisé postérieurement au délai de réalisation de la condition suspensive et non pas en raison du comportement de [M] [P] qui, faute de caducité de l’acte, pouvait parfaitement se prévaloir du droit qui lui procurait la promesse, c’est-à-dire un droit d’exclusivité sur le bien jusqu’à expiration de la promesse.

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La demande indemnitaire d'[U] [O] au titre de son préjudice moral est donc rejetée.

[M] [P] succombe dans la présente instance, il y a lieu de la condamner à verser aux sociétés Lutetia Prestige et Duguesclin Notaires [Localité 9] une indemnité de 4.000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de laisser à [U] [O] la charge de ses frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’exécution provisoire étant de droit, la demande tendant à l’ordonner doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

CONDAMNE [M] [P] à verser à [U] [O] une indemnité de 130.500 euros, outre l’intérêt légal à compter du 6 octobre 2022;

AUTORISE [T] [R] à remettre à [U] [O] à titre de paiement partiel de la condamnation arrêtée ci-dessus la somme de 65.250 euros déposées entre ses mains à titre de séquestre en exécution de la promesse du 9 juin 2022;

DÉBOUTE [U] [O] de ses demandes tendant à:

condamner [M] [P] à lui verser une somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral,condamner [M] [P] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE [M] [P] de ses demandes tendant à:

prononcer la nullité de la promesse et subsidiairement la déclarer caduque,autoriser la société Duguesclin Notaires [Localité 9] et [T] [R] à lui restituer les fonds séquestrés,condamner in solidum les sociétés Duguesclin Notaires [Localité 9] et Lutetia Prestige à lui verser les indemnités suivantes:130.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,50.000 euros au titre de son préjudice financier,25.000 euros au titre de son préjudice moral,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner in solidum les sociétés Duguesclin Notaires [Localité 9] et Lutetia Prestige à lui verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire;

CONDAMNE [M] [P] à verser à la société Duguesclin Notaires [Localité 9] une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la société Duguesclin Notaires [Localité 9] de sa demande tendant à:

écarter l’exécution provisoire;

CONDAMNE [M] [P] à verser à la société Lutetia Prestige une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

La CONDAMNE aux dépens et accorde à maîtres Isabelle Simoneau et [Localité 8] Blangy et à la société Raffin & Associés le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

Fait et jugé à [Localité 9] le 10 Décembre 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM