RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00299 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCX3

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SODIAC

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M. [K] [U] (Responsable du contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Juillet 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SODIAC a donné à bail à Madame [I] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], selon contrat du 18 mai 2015, moyennant un loyer mensuel actualisé de 711,30 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.308,35 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 31 mars 2025 délivré à Domicile, la SODIAC a fait assigner Madame [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion, tant de Madame [I] [G] que de ses biens et tout occupant de son chef avec l’aide et le concours de la force publique si besoin est, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux. ;

— la condamnation de Madame [I] [G] au paiement de la somme de 3.965,39 euros en principal, augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfait délaissement de l’immeuble, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, ainsi qu’aux régularisations de charges à venir;

— sa condamnation au paiement de la somme de 155 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût des présentes.

A l’audience du 03 juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SODIAC, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 6.342,13 euros.

Madame [I] [G], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle a sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 07 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SODIAC justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de loyers de Madame [I] [G] par un courrier du 19 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mars 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 18 mai 2015 contient une clause résolutoire qui indique un délai de deux mois dans son article article 5.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [I] [G] le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.308,35 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 30 décembre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SODIAC est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [I] [G] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 30 décembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SODIAC produit un décompte démontrant que Madame [I] [G] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 5.954,88 euros à la date du 1er juillet 2025.

Madame [I] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l’audience.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SODIAC la somme de 5.954,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.965,39 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que le dernier paiement date de décembre 2024 à hauteur de 500 euros.

La locataire indique qu’elle a un contrat CDI et qu’elle perçoit 1800 euros nets par mois. Son conjoint vient également de commencer un contrat fin de chantier. Elle propose de payer 800 euros par mois, correspondant au loyer plus un supplément pour payer la dette locative.

La SODIAC a indiqué son accord pour la mise en place de délais de paiemnt.

Dans ces circonstances et eu égard à l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à Madame [I] [G] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SODIAC sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [G] et celle-ci sera condamnée à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 711,30 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [I] [G] au paiement d’une indemnité au titre de dommages et intérêts. La SODIAC sera donc déboutée de ce chef de demande.

Madame [I] [G], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2015 entre la SODIAC et Madame [I] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 30 décembre 2024.

CONDAMNE Madame [I] [G] à verser à la SODIAC la somme de 5.954,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.965,39 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Madame [I] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 165 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE La SODIAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [G] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [I] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [I] [G] à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 711,30 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE la SODIAC de sa demande de paiement de dommages et intérêts à hauteur de 155 euros.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [I] [G] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, magistrat à titre temporaire, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE