TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : MArnaud [Z]

Mme [P] [F] ép [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pénélope DELESTRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05386 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7765

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 17 février 2026

DEMANDERESSE

Etablissement CAISSE DES DEPOT ET CONSIGNATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pénélope DELESTRE de l’AARPI DIPTYK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0345

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [F] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 février 2026 par Lucie BUREAU, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05386 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7765

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2019, la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION a consenti à Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z], un bail portant sur un local à usage d’habitation situé dans un immeuble sis [Adresse 3] – 4ème étage à [Localité 2], pour une durée de trois ans à effet au 5 avril 2019, et pour un loyer initial de 1032 euros, outre la provision sur charges de 146 euros.

Des loyers et charges étant impayés, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] le 23 janvier 2025 pour avoir paiement d’un arriéré de loyers et charges s’élevant à 3905,92 euros dans le délai d’un mois.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION a fait assigner Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 23 février 2025 ;ordonner sans délai l’expulsion de Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; dire que le sort des meubles et objets mobiliers sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;à titre subsidiaire, résilier le bail liant les parties aux torts exclusifs des locataires compte tenu des défauts de paiement et charges suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail ; en toute hypothèse, condamner solidairement Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] à payer à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION la somme de 3963,56 euros, au titre de la dette locative à la date du 1er mai 2025, augmentée de 10 %, soit 396,35 euros, au titre de la clause pénale insérée au bail, sous réserve des sommes restant dues le jour de l’audience, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune des échéances impayées ; fixer le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due solidairement par Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] depuis le 24 février 2025 jusqu’à restitution effective des locaux et de ses clés et badges, libres de toute occupation, à deux fois le montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, et subsidiairement au montant du loyer contractuel augmenté de 10 % conformément à la clause pénale insérée au bail, charges et taxes en sus ; valider en tant que de besoin la ou les saisies conservatoires pratiquées et en autoriser la conversion en saisie-attribution au profit de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS ; condamner solidairement Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] à payer à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Après renvoi à l’audience du 8 octobre 2025, l’affaire est appelée et examinée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS du 15 décembre 2025.

La CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION, représentée par son avocat, soutient les demandes exposées dans l’assignation, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 3550,43 euros au 12 décembre 2025. Elle souligne que le 8 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée pour permettre à M. [Z] de régler la dette, ce qui n’a pas été le cas, et que le bail est soumis aux dispositions du Code civil s’agissant d’une résidence secondaire.

S’agissant des désagréments dans le logement évoqués en défense, elle souligne que ceux-ci ne pouvaient justifier la suspension du loyer et qu’une franchise a été accordée à ce titre par le bailleur pour le mois de septembre 2025.

Elle confirme à la demande du juge qu’il n’y a pas à statuer sur les saisies-conservatoires, demande non maintenue.

M. [R] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Toutefois, dans la mesure où il a comparu le 8 octobre 2025, le jugement sera rendu contradictoirement à son égard également.

Mme [P] [F] épouse [Z] a comparu en personne. Elle a indiqué ne pas disposer de pouvoir pour représenter M. [R] [Z], son fils ; que ce dernier aurait demandé au conseil de la bailleresse un délai supplémentaire ; qu’il serait sur le point de payer le loyer du mois de décembre et pourrait payer le solde dans un délai de trois mois.

S’agissant des désordres dans l’appartement, elle indique que la bailleresse a effectivement fait un geste pour les premiers désordres, mais que de nouveaux désordres sont apparus, et notamment des moisissures dans la salle de bain ; que celles-ci proviendraient d’une défaillance de la VMC générale ; que ces derniers désordres ont conduit à la suspension du loyer du mois de décembre.

Sur la situation de son fils, elle a expliqué qu’il est en cours de création de société ; qu’il perçoit des indemnités chômage ; qu’il donne également des cours ; qu’elle ne connaît pas ses revenus ; qu’il a besoin de ce logement qui est sa résidence principale.

La concernant, elle a indiqué percevoir une retraite de 3000 euros par mois ; qu’elle n’a pas de loyer pour son logement principal et peut l’aider.

Elle a expliqué qu’après l’audience du 8 octobre 2025, la mainlevée des saisies-conservatoires avait été effectuée ; qu’il y avait effectivement des fonds sur le compte de son fils à cette date, mais qu’il s’agissait des sommes nécessaires à la création de sa société ; que malgré la mainlevée, son fils a dû régler 200 euros de frais.

Elle sollicite le remboursement des frais de saisie au nom de son fils.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du code civil prévoit quant à lui que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la recevabilité des demandes exprimées par Mme [P] [Z] au nom de M. [R] [Z]

Mme [P] [Z] ne disposant pas à l’audience de pouvoir écrit de M. [R] [Z] pour le représenter, les demandes exprimées par elle en son nom seront déclarées irrecevables.

Sur la qualification du bail

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 prévoit quant à lui que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la signature de la reconduction du contrat le 28 mars 2022, prévoit que les dispositions du titre I de la loi sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Il est constant qu’il appartient au juge de se placer au jour de la conclusion du bail pour déterminer en premier lieu, la commune intention des parties, sans que la seule qualification du contrat par les parties ne puisse suffire à fixer la qualification du bail, et en second lieu, si les lieux loués constituaient la résidence principale des locataires.

En l’espèce, les clauses du contrat précisent explicitement que l’objet du bail est de définir le bien loué comme résidence secondaire. Mme [P] [F] épouse [Z] explique disposer d’une résidence principale mais que le bien serait le logement de son fils.

Toutefois, il n’est fourni aucun justificatif de nature à remettre en cause les termes du contrat.

Par conséquent, conformément aux dispositions du contrat, celui-ci est soumis aux dispositions du code civil.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1184 du code civil prévoit que la résolution doit être demandée en justice et qu’il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’espèce, il est prévu dans les conditions générales du contrat, en l’article 8 – CLAUSE RESOLUTOIRE : « A défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie du loyer et des charges à leur échéance ou en cas d’inexécution de l’une des clauses du bail et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent bail est résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de le demander en justice. »

Par commandement de payer délivré le 23 janvier 2025, la bailleresse a réclamé le paiement de la somme de 3905,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 janvier 2025. Dans le délai d’un mois, est intervenu un unique règlement de la somme de 1282,22 euros, insuffisant à régler les sommes dues. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 février 2025.

Si des délais de paiement sont sollicités, le bail n’étant pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ceux-ci ne peuvent être suspensifs de la clause résolutoire. Il convient donc d’autoriser l’expulsion des locataires dans les termes prévus au dispositif ci-après.

Il sera précisé que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1, L.433-2, et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

La CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION produit un dernier décompte en date du 12 décembre 2025 comportant un solde de 3550,43 euros, terme de décembre 2025 inclus.

Il ressort de ce décompte que le 25 septembre 2025, la somme de 1136,22 euros a été portée au crédit des locataires. La bailleresse explique que ceci correspond à la reconnaissance par elle de désordres subis par les locataires, ce que Mme [P] [F] épouse [Z] ne conteste pas.

Mme [P] [F] épouse [Z] fait état de nouveaux désordres apparus depuis. Il convient toutefois de relever qu’il n’en est nullement justifié, et qu’en tout état de cause, les locataires ne peuvent suspendre le loyer d’initiative à la survenance de désordres, hors décision du juge.

Il n’est pas fait état de paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

En conséquence, Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] seront condamnés solidairement à payer à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION la somme de 3550,43 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement compte tenu des règlements survenus postérieurement au commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est sollicité des délais de paiement sur trois mois. On ne peut toutefois que relever que les défendeurs ne justifient pas de leur situation financière ; qu’à l’audience du 8 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande de M. [R] [Z] ; que si dans ce délai, le paiement du loyer courant a repris, en revanche, aucun paiement n’est intervenu pour régler la dette.

Par conséquent, Mme [P] [F] épouse [Z] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil prévoit que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le contrat comprend en son article 3.6 des conditions générales une clause pénale ainsi rédigée : « Tout retard de paiement, à son exacte échéance, d’un seul terme du loyer, charges et accessoires, et plus généralement du non paiement de toute autre somme exigible au titre du présent bail dans les délais requis, rend le preneur redevable de plein droit, sans mise en demeure préalable, du paiement d’une indemnité, au titre de la réparation du préjudice subi par le bailleur, égale à 10 % du total des sommes dues. »

Ladite clause apparaissant manifestement excessive, le montant dû sera réduit à la somme de 10 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Le contrat comprend en son article 3.7 des conditions générales une clause prévoyant que toute indemnité d’occupation serait égale à deux fois le dernier loyer mensuel dû en vertu du présent bail.

Cette clause doit être qualifiée de clause pénale au sens de l’article 1231-5 du Code civil.

Il apparaît que dans la mesure où le principe même d’une indemnité d’occupation indemnise le bailleur de son préjudice tenant à la non-libération de son bien postérieurement à la résiliation du bail, ladite clause est excessive, tout comme la clause en application de laquelle la bailleresse sollicite que l’indemnité soit fixée au montant du loyer augmenté de 10 %. Elles seront réduites.

Par conséquent, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] au montant du loyer qui aurait été dû en exécution du bail si celui-ci s’était poursuivi, outre les charges et taxes, et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] qui succombent en leurs prétentions, supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance, dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 janvier 2025.

Au regard des faits de la cause et de la situation des parties, il apparaît équitable de condamner in solidum Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] au paiement au bénéfice de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION de la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes formulées par Mme [P] [Z] au nom de M. [R] [Z] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 28 mars 2019, portant sur le local à usage d’habitation situé dans un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], à la date du 23 février 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’ exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] au paiement à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION de la somme de 3550,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Mme [P] [F] épouse [Z] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] au paiement à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION de la somme de 10 euros au titre de la clause pénale ;

FIXE l’indemnité d’occupation due in solidum par Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et charges, à compter du 1er janvier 2026 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

DEBOUTE la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] au paiement à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [F] épouse [Z] et M. [R] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 23 janvier 2025 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE