TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 19]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 JUILLET 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/02034 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y44E

N° de MINUTE : 25/00562

Madame [O] [M]

née le 21 janvier 1958 à [Localité 28]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Monsieur [U] [M]

né le 11 octobre 1953 à [Localité 27]

[Adresse 30]

[Adresse 5]

[Localité 17]

La S.C.I. DU BOCAGE

[Adresse 12]

[Localité 17]

La S.C.I. FRANCOIS

[Adresse 12]

[Localité 16]

Ayant pour Avocat : Maître [R], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1160

DEMANDEURS

C/

La S.A.S. NEW NATIONAL LUXURY BEDDING

[Adresse 3]

[Localité 15]

représentée par Maître Nicolas BRAULT de la SELARL WATRIN BRAULT AVOCATS – WBA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J046

La société IN’LI

[Adresse 8]

[Adresse 29]

[Localité 14]

représentée par Maître François DE BERARD de la SCP SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R176

La S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [C] [G] es qualités de liquidateur de la société LE LIT NATIONAL F. [M]

[Adresse 2]

[Adresse 24]

[Localité 11]

non comparante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Juin 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par courrier du 13 avril 2021, la SA In’Li a émis une offre d’achat pour un prix de 2 800 000 euros hors droit de mutation des parcelles suivantes :

— C226, sise [Adresse 10], appartenant à la SCI François ;

— C94, sise [Adresse 13], appartenant à la SCI du Bocage (dont Mme et M. [M] sont associés) ;

— C95, sise [Adresse 10].

Suivant acte authentique reçu le 30 juillet 2021, la SCI du Bocage et la SCI François ont consenti à la SA In’Li une promesse unilatérale de vente stipulée sous conditions suspensives et portant sur les parcelles C226 et [Cadastre 22] moyennant un prix total de 2 324 000 euros, une condition « essentielle et déterminante » ayant ainsi été stipulée :

« Le BENEFICIAIRE déclare envisager sur le terrain objet des présentes et le terrain voisin cadastré section [Cadastre 20] la réalisation d’un programme résidentiel ayant pour emprise foncière les parcelles des présentes et la parcelle voisine ci-dessus.

La promesse de vente portant sur la parcelle voisine devra être régularisée au plus tard le 31 décembre 2021 ou sa vente devra être simultanée à la réalisation de la vente objet des présentes, ladite vente consentie et acceptée moyennant le prix de 450 000 euros.

A défaut, le BENEFICIAIRE se rapprochera au PROMETTANT afin d’envisager la suite à donner aux présentes et éventuellement convenir de proroger la date de réalisation des présentes.

A défaut d’accord entre les parties au plus tard le 28 février 2022, les présentes seront caduques si bon semble aux parties, sans indemnité de part ni d’autre.

Ce remembrement foncier constitue pour le BENEFICIAIRE une condition essentielle et déterminante de l’acceptation de la présente promesse, sans laquelle il n’aurait pas contracté.

En conséquence, la réalisation des acquisitions définitives des différentes parcelles devra être simultanée et la non réalisation de l’une des ventes entraînera la caducité des autres. »

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2021, la date de réitération a été prorogée au 30 juin 2022.

Le 12 octobre 2022, par courriel et lettre officiels, le conseil de M. [M], Mme [M], la SCI du Bocage et la SCI François a mis en demeure la SA In’Li d’avoir à se présenter le mercredi 20 octobre 2022 en l’étude de Maître [X] aux fins de signature des actes de vente des parcelles C94 et C226.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier des 21, 23 et 29 décembre 2023, M. [M], Mme [M], la SCI du Bocage et la SCI François ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nanterre la SAS New national luxury bedding, la SA In’Li ainsi que la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [G] et en sa qualité de liquidateur de la société Le Lit national F. [M] aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 19 décembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre s’est déclaré territorialement incompétent pour connaitre du litige et a désigné le tribunal judiciaire de Bobigny comme juridiction de renvoi.

Avisée à personne morale, la SELAFA MJA n’a pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 février 2025par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 2 juin 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 21 juillet 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, M. [M], Mme [M], la SCI du Bocage et la SCI François demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,

— condamner la SA In’Li :

*à payer au prononcé du jugement à intervenir la somme de 2 324 000 euros en principal au titre du paiement du prix d’achat des deux parcelle [Cadastre 22] et C226, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, soit 1 560 000 euros pour la parcelle C [Cadastre 18] à la SCI du Bocage et 764 000 euros pour la parcelle C [Cadastre 6] à la SCI François, outre les frais ;

*à signer sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard à compter de la présente assignation en l’étude de Maître [B] [X], notaire associé de la SCP [U] Clerc, Emmanuel Jubault, [B] [X], François Jullien et Jean-Philippe Delaplace, titulaire d’un office notarial à Neuilly-sur-Seine ( 92200), ou de toute autre notaire l’acte d’achat des parcelles telles que ci-après désignées dans la promesse de vente du 30 juillet 2021 rédigé par ladite Etude à savoir : « immeuble article un désignation à Le Pre-Saint-Gervais [Adresse 1], Une maison comprenant : – au rez-de-chaussée : entrée, deux séjours, deux cuisines, W.C, escalier, – au premier étage : chambre, débarras, salon, salle de bains, – au deuxième étage : deux chambres, – au sous-sol : cave, local chaudière. Figurant ainsi au cadastre : Section N° Lieudit Surface C [Cadastre 18] [Adresse 12] 00 ha 04 a 55 ca Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve. [Adresse 25] désignation a [Adresse 26], Une parcelle sur laquelle est édifiée un entrepôt comprenant : – Au rez-de chaussée : entrepôt – Au premier étage : entrepôt, archives – Au deuxième étage : grenier de stockage et archives. Figurant ainsi au cadastre : Section N° Lieudit Surface C [Cadastre 6] [Adresse 9] 00 ha 02 a 23 ca Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve. »

*à payer au prononcé du jugement à intervenir la somme de 2 324 000 euros en principal au titre du paiement du prix d’achat des deux parcelles précitées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

En cas de refus de la SA In’Li de signer l’acte de vente dans les trente jours de la décision à intervenir,

— ordonner la publication du jugement à intervenir lequel vaudra titre de propriété au profit de la SA In’Li et pourra être retranscrit et publié au bureau de la publicité foncière dont dépendent les biens et droits immobiliers à la requête de Mme [M], M. [M], la SCI du Bocage, la SCI Francois ou de l’un des quatre nommés

A titre subsidiaire,

— condamner la SA In’Li au paiement solidairement au profit de la SCI du Bocage et de la SCI Francois de la somme de 116 200 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation jamais versée ;

En tout état de cause,

— débouter la SA In’Li de ses demandes en les déclarant irrecevables et mal fondées ;

— condamner la SA In’Li au paiement à chacun des quatre demandeurs :

*d’une somme de 20 000 euros au titre des dommages et intérêts sauf à parfaire, en réparation de leur préjudice moral :

*de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SA In’Li aux intérêts au taux légal depuis l’assignation du 29 décembre 2022, et aux entiers dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, la SA In’Li demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,

— dire et juger que la SCI François et la SCI du Bocage n’ont jamais rapporté la preuve de la réalisation des conditions suspensives prévues par la promesse unilatérale de vente en date du 30 juillet 2021 ;

— dire et juger que la promesse unilatérale de vente en date du 30 juillet 2021 et devenue caduque;

En conséquence,

— débouter Mme [M], M. [M], la SCI François et la SCI du Bocage de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire le tribunal judiciaire de Bobigny devait rejeter la caducité de la promesse unilatérale de vente en date du 30 juillet 2021,

— débouter Mme [M], M. [M], la SCI François et la SCI du Bocage de l’ensemble de leurs demandes à l’exception de celle relative au versement de l’indemnité d’immobilisation ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement Mme [M], M. [M], la société SCI François et la société SCI du Bocage à verser à la SA In’Li la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [M], M. [M], la SCI François et la SCI du Bocage aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir seulement en ce qu’elle condamnera Mme [M], M. [M], la société SCI François et la société SCI du Bocage.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales de M. [M], Mme [M], la SCI du Bocage et la SCI François

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En ce sens, l’article 1583 du code civil précise que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ; l’article 1589 du même code ajoutant que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Lorsque, dans une promesse unilatérale de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la vente est devenue parfaite lorsque la SA In’Li a acquis la parcelle [Cadastre 23], qui a fait l’objet de la condition essentielle et déterminante suivante dans la promesse litigieuse :

« Le BENEFICIAIRE déclare envisager sur le terrain objet des présentes et le terrain voisin cadastré section [Cadastre 20] la réalisation d’un programme résidentiel ayant pour emprise foncière les parcelles des présentes et la parcelle voisine ci-dessus.

La promesse de vente portant sur la parcelle voisine devra être régularisée au plus tard le 31 décembre 2021 ou sa vente devra être simultanée à la réalisation de la vente objet des présentes, ladite vente consentie et acceptée moyennant le prix de 450 000 euros.

A défaut, le BENEFICIAIRE se rapprochera au PROMETTANT afin d’envisager la suite à donner aux présentes et éventuellement convenir de proroger la date de réalisation des présentes.

A défaut d’accord entre les parties au plus tard le 28 février 2022, les présentes seront caduques si bon semble aux parties, sans indemnité de part ni d’autre.

Ce remembrement foncier constitue pour le BENEFICIAIRE une condition essentielle et déterminante de l’acceptation de la présente promesse, sans laquelle il n’aurait pas contracté.

En conséquence, la réalisation des acquisitions définitives des différentes parcelles devra être simultanée et la non réalisation de l’une des ventes entraînera la caducité des autres. »

Par ailleurs, la condition suspensive suivante a été stipulée : « Maîtrise concomitante par le BENEFICIAIRE de la totalité de l’emprise foncière de l’opération de construction projetée – compte tenu de ce qui a été précédemment indiqué au paragraphe « CONDITION ESSENTIELLE ET DETERMINANTE », l’opération de construction projetée par le BENEFICIAIRE suppose l’acquisition de la parcelle voisine cadastrée section [Cadastre 20].

Les parties conviennent de l’indivisibilité de la vente objet des présentes et de la vente à intervenir sur la parcelle voisine.

Le présente promesse de vente est acceptée notamment sous réserve de la présente condition suspensive qui sera réalisée dès lors que les actes authentiques de vente de la totalité de l’emprise foncière soient régularisés concomitamment. »

Sur ce, il doit d’abord être observé que la SA In’Li n’a nullement levé l’option par courriel du 2 juin 2022 puisqu’il résulte des stipulations de l’acte (page 16) que la réalisation de la promesse ne « pourra être effectuée que par la signature de l’acte authentique de vente reçu par Me [B] [X], notaire […] et le versement concomitant du prix et des frais à la caisse du notaire […], la simple manifestation, même écrite, par le BENEFICIAIRE du désir de réaliser la présente promesse étant sans effet », ce dont il se déduit que ledit courriel ne répond pas au formalisme de levée d’option convenu entre les parties.

Par ailleurs, si, par l’effet du protocole d’accord du 7 mars 2022 la SA In’Li s’est effectivement engagée à lever l’option d’achat des parcelles [Cadastre 22] et [Cadastre 21] dès l’acquisition de la parcelle [Cadastre 23], cet engagement ne peut faire fi du jeu des clauses stipulées à la promesse de vente qui limitaient cet accord dans le temps. En effet, ledit protocole d’accord, qui a été signé dans le temps de validité de la promesse, ne comporte nullement un accord exprès de volontés pour prolonger les effets de cette dernière ou en modifier les stipulations.

Il résulte ainsi de la lettre claire et précise de la condition suspensive stipulée à la promesse que la réalisation finale de la vente des parcelles [Cadastre 22] et [Cadastre 21] était soumise à la condition de la régularisation concomitante de l’acte authentique de vente de la parcelle [Cadastre 23], soit au plus tard le 30 juin 2022 (date fixée par l’avenant), qui n’est pas intervenue dans ce délai, de sorte, qu’à cette date, les parties n’étaient plus liées et la convention est devenue caduque.

Par ailleurs, en application de la clause « indemnité d’immobilisation », celle-ci ne peut revenir au PROMETTANT que dans l’hypothèse où le bénéficiaire n’a pas conclu en dépit de la réalisation de toutes les conditions suspensives, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Partant, il y a lieu de débouter M. [M], Mme [M], la SCI du Bocage et la SCI François de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de M. [M], Mme [M], la SCI du Bocage et la SCI François, succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [M], Mme [M], la SCI du Bocage et la SCI François de leurs demandes tendant à l’exécution forcée de la vente, au paiement du prix de la vente, et à la publication du présent jugement au service de la publicité foncière ;

DEBOUTE M. [M], Mme [M], la SCI du Bocage et la SCI François de leurs demandes en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation et au titre des préjudices ;

MET les dépens in solidum à la charge de M. [M], Mme [M], la SCI du Bocage et la SCI François ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par M. David BRACQ-ARBUS, Juge, et par M^me Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT