RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 22/02679 – N° Portalis DB3Z-W-B7G-GEAE

NAC : 51G

JUGEMENT CIVIL

DU 28 JANVIER 2025

DEMANDEUR

M. [P] [B]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

Mme [H] [Z] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Vincent RICHARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [D] [M]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Vincent RICHARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [F] [U] [M] épouse [K]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Vincent RICHARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [A] [O] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Vincent RICHARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 28.01.2025

CCC délivrée le :

à M^e Yannick MARDENALOM, M^e Vincent RICHARD

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 Décembre 2024.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 28 Janvier 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 28 Janvier 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Par acte sous signature privée en date du 25 avril 1988, Monsieur [L] [M], représenté par son mandataire le Service Transactions Immobilières de Bourbon a donné à bail professionnel à Monsieur [P] [B] un local d’environ 50 m², situé au [Adresse 4], au [Localité 10], à usage de cabinet médical.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2022, Monsieur [P] [B] a assigné son bailleur, Monsieur [D] [M], devant le juge des référés. Par ordonnance du 20 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis a notamment condamné Monsieur [D] [M] à rétablir une alimentation complète en eau du cabinet médical de Monsieur [P] [B], et à remplacer les toilettes et le lavabo existants par du matériel équivalent et neuf, sous astreinte, et condamné Monsieur [D] [M] à installer un compteur d’eau individuel, directement et exclusivement rattaché au cabinet de Monsieur [P] [B], à charge pour ce dernier de souscrire un abonnement auprès du concessionnaire local sous son nom propre sous astreinte.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2022, Monsieur [P] [B] a fait assigner Monsieur [D] [M] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin d’obtenir sa condamnation à l’indemniser de ses préjudices financier et moral subis du fait de ses manquements à son obligation de délivrance et de jouissance paisible.

Par actes de commissaire de justice en date des 9 et 10 mai 2023, il a assigné Madame [H] [Z] [M], Madame [F] [U] [M] épouse [K] et Monsieur [A] [O] [M] en intervention forcée devant le tribunal judiciaire pour obtenir également leur condamnation solidaire à l’indemniser des mêmes préjudices.

Par ordonnance du 9 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 mars 2024, Monsieur [P] [B] demande au tribunal de :

CONDAMNER Madame [F] [U] [M], Monsieur [A] [O] [M] et Madame [H] [Z] [M], solidairement entre eux et solidairement avec Monsieur [D] [M] à payer à Monsieur [P] [B] :

— la somme de 90.000 € à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice lié aux désordres (perte de chiffre, préjudice de jouissance et travaux conservatoires),

— la somme de 20.000 € au titre du préjudice moral et au titre de l’atteinte à l’image et à la réputation professionnelle,

— celle de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— les entiers dépens comprenant le coût du constat [V] soit 350€, et du constat GRAFF soit 400 €.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’ils ont manqué à leurs obligations de délivrance, et à celle consistant à assurer une jouissance paisible, causant à leur preneur un préjudice tout à la fois financier et moral, dont il s’estime bien fondé à demander réparation. Il considère que la coupure intempestive de l’alimentation en eau survenue en novembre 2020 constitue un manquement évident à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible. Il reproche également au bailleur un manquement à ses mêmes obligations en ne remplaçant pas les sanitaires hors d’âge, en ne traitant pas les infiltrations, en ne changeant pas le volet roulant métallique impossible à manipuler. Il soutient subir un préjudice financier constitué par une perte de chiffre d’affaires de 52 000 euros en 2021, en lien avec la coupure d’eau, un préjudice de jouissance en lien avec la coupure d’eau, les sanitaires hors d’usage, les infiltrations et l’absence de luminosité liée au rideau métallique, et la réalisation de travaux conservatoires à la suite de l’inondation survenue le 31 août 2022. Il invoque également un préjudice moral, une atteinte à son image et à sa réputation professionnelle, n’ayant pu offrir un accueil décent à ses patients.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 10 mai 2024, les consorts [M] demandent au tribunal de:

— DEBOUTER Monsieur [G] [B] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— REJETER toute demande de condamnation à quelque titre que ce soit,

— CONDAMNER M. [G] [B] à payer à Monsieur Jean [M], Madame [F] [U] [M] épouse [K], Monsieur [A] [O] [M] et Madame [H] [Z] [M] à la somme de 3797,50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, ils font valoir que le demandeur ne rapporte pas la preuve du préjudice dans sa nature et son quantum, ni du lien direct entre d’une part la situation relatée et d’autre part le préjudice subi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 17 décembre 2024.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Par ordonnance du 2 décembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fautes du bailleur

Aux termes de l’article 1719 du code civil: “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…)”.

Aux termes de l’article 1720 du même code: “Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”

A titre préliminaire, il sera rappelé que s’agissant des faits juridiques, la preuve est libre et le juge apprécie souverainement les éléments de preuve qui lui sont soumis. Les constats établis par les commissaires de justice font foi jusqu’à preuve contraire, en vertu de l’article 1 II 2° de l’ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice. La jurisprudence invoquée par les défendeurs dans leurs écritures pour dénier toute valeur probante à un constat d’huissier établi sans que l’intéressé ne soit présent n’est pas pertinente, puisqu’elle concerne la résiliation du bail rural conformément à l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Les consorts [M] ne contestent pas être propriétaires en indivision des locaux initialement loués par Monsieur [L] [M].

En l’espèce, les pièces versées aux débats établissent que le preneur a subi une coupure d’eau à plusieurs occurrences sur une longue période, à savoir :

— en novembre 2020, cette coupure n’étant pas contestée par le bailleur, qui se contente d’invoquer le refus du preneur de laisser le plombier entrer dans les lieux,

— le 19 janvier 2021, à nouveau, cette coupure étant établie par un constat de commissaire de justice, non contredit,

— le 30 septembre 2021, le mail de [D] [M] en réponse à celui du preneur en date du 30 septembre 2021, évoque le passage d’un autre plombier, ayant découvert que le robinet d’eau était insuffisamment ouvert pour permettre que l’eau coule,

— le 20 juin 2022, l’absence d’alimentation en eau étant établie par un constat de commissaire de justice, non contredit.

La répétition de ces coupures, ainsi que les attestations précises de deux patients (MM. [W] et [R]) et de la secrétaire du demandeur permet d’en déduire la persistance de la coupure sur l’ensemble de la période.

En outre, les pièces établissent que le preneur a subi une inondation de son cabinet le 31 août 2022, ce qui laisse à penser que l’eau a été rétablie à cette date.

En revanche, rien ne permet de démontrer que la coupure d’eau aurait persisté jusqu’en 2023, puisque même dans son propre courrier en date du 31 mars 2023, versé en pièce 16, le demandeur indique au mandataire des bailleurs qu’il est privé d’eau depuis une semaine. La coupure survenue à la fin du mois de mars 2023 était ponctuelle et a perduré jusqu’à mi-avril, en lien avec une absence de finalisation du raccordement au nouveau compteur individuel installé par le bailleur, comme en atteste Runéo.

La persistance d’une coupure d’eau à laquelle le bailleur n’a pas été en mesure de remédier efficacement, sur une période de près de deux années, entre novembre 2020 et août 2022, puis à nouveau trois semaines en 2023, constitue de toute évidence un grave manquement à l’obligation de jouissance paisible due par le bailleur à son locataire.

Enfin, il ressort également du constat d’huissier dressé en juin 2022 que les sanitaires étaient dans un état déplorable, que des infiltrations étaient présentes et le rideau métallique difficile à manipuler. Néanmoins, aucune autre pièce n’établit que des demandes de travaux auraient été faites auprès du bailleur, de sorte qu’aucun manquement ne saurait lui être reproché sur cette seule base pour l’état des équipements des locaux.

Sur les dommages et intérêts sollicités

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil: “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’espèce, les consorts [M] ne rapportent nullement la preuve d’une situation de force majeure qui expliquerait l’impossibilité de rétablir le raccordement des locaux loués à l’alimentation en eau. Leur responsabilité contractuelle est donc engagée, et ils sont donc tenus d’indemniser le preneur pour l’inexécution de leur obligation de jouissance paisible.

S’agissant du préjudice financier invoqué, constitué d’une perte de chiffre d’affaires, d’une part si un préjudice devait être retenu il ne pourrait s’agir que d’une perte de chance, d’autre part le tribunal ne saurait indemniser qu’une perte de chance de maintenir le même niveau de bénéfices professionnels que les années précédentes. Le tribunal ne saurait faire droit à la demande de préjudice financier, en l’absence de certitude quant au lien de causalité entre un éventuel préjudice financier et la coupure d’eau et de toute pièce permettant de chiffrer une baisse de bénéfices professionnels sur la période concernée.

S’agissant du préjudice lié aux travaux qualifiés de conservatoires, consistant dans le changement du revêtement de sol et la peinture, réalisés en janvier 2024, alors qu’ils sont mis en lien avec l’inondation survenue le 31 août 2022, en l’absence de tout élément de preuve permettant d’établir les conséquences précises de cette inondation, la demande sera rejetée en l’absence de lien de causalité avec les fautes du bailleur.

Il sera en revanche fait droit à la demande au titre du préjudice de jouissance découlant directement de la coupure d’eau engageant la responsabilité du bailleur. S’agissant d’un professionnel de santé ayant besoin de se laver les mains à chaque consultation, de pouvoir accueillir sa patientèle dans des conditions décentes avec des sanitaires fonctionnels, au regard de la durée de la coupure, pendant au total près de deux années, il lui sera alloué la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts. La condamnation prononcée sera in solidum, en l’absence de tout fondement légal ou contractuel à la solidarité entre les défendeurs.

En revanche, il ne saurait être fait droit à la demande au titre du préjudice moral et de l’atteinte à l’image et à la réputation professionnelle, en l’absence de toute pièce pour l’établir.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels ne sauraient comprendre le coût des constats de commissaire de justice réalisés sans désignation judiciaire. Ils seront également condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [M], Madame [F] [U] [M], Monsieur [A] [O] [M] et Madame [H] [Z] [M], à verser à Monsieur [P] [B] la somme de 10 000 € (dix mille euros) au titre du préjudice de jouissance,

REJETTE les autres demandes indemnitaires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [M], Madame [F] [U] [M], Monsieur [A] [O] [M] et Madame [H] [Z] [M] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [M], Madame [F] [U] [M], Monsieur [A] [O] [M] et Madame [H] [Z] [M] à verser à Monsieur [P] [B] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente