TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 162

Références : R.G N° N° RG 24/01269 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCRC

JUGEMENT

DU : 28 Février 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [W] [L]

Mme [J] [H]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Février 2025.

DEMANDERESSE:

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [W] [L]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [J] [H]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 19 Décembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À :+1CCC à M^e LEMONNIER

+ 1CCC aux défendeurs

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 1/06/2019, M. [W] [L] et Mme [J] [H] sont locataires d’un local à usage d’habitation meublé sis [Adresse 3], et appartenant à M. et Mme [Z].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au profit de M. [W] [L] et Mme [J] [H] dans le cadre du dispositif VISALE d’Action Logement pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à régler au bailleur les sommes impayées par M. [W] [L] et Mme [J] [H], au titre des loyers et charges des mois de juillet 2022 à juillet 2023 pour un montant de 4.733,20 euros.

Par acte du 5/09/2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer cette somme.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite été amenée à régler au bailleur les loyers et charges des mois de juillet 2023 à mars 2024.

Par acte en date du 3/05/2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [W] [L] et Mme [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 8] et demande :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail,

— leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef,

— leur condamnation solidaire à payer la somme de 9.764,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5/09/2023 sur la somme de 4.733,20 euros,

— la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et la condamnation solidaire des locataires à payer lesdites indemnités dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre, et justifiées par quittance subrogative,

— leur condamnation solidaire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— rappeler que l’exécution provisoire n’a pas lieu d’être écartée.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, expose qu’en vertu de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016, elle est substituée de plein droit, avec transfert des biens, droits et obligations incluant les actions judiciaires en cours, aux organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction, dont les associations ASTRIA et SOLENDI.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 15.415,20 euros au titre des loyers échus à la date du 17/12/2024, terme de décembre 2024 inclus. Elle indique que Mme [J] [H] a quitté les lieux le 15/06/2023 suite à un congé. La société ACTION LOGEMENT SERVICES précise solliciter la condamnation de M. [W] [L] à lui verser la somme totale de 15.415,20 euros, solidairement avec Mme [J] [H] à hauteur de la somme de 7.919,20 euros, et se désiste de ses demandes de résiliation et d’expulsion à l’égard de cette dernière.

Cités par acte délivrés respectivement à personne et par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [W] [L] et Mme [J] [H], comparants, indiquent que le premier perçoit le SMIC dans le cadre d’un CDI et que la seconde est inscrite à France Travail et percevra une allocation à partir du mois de janvier.

M. [W] [L] fait état d’une décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne en date du 11/04/2024, suivie d’une décision portant rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec une dette déclarée de 10.533,86 euros. Et la société ACTION LOGEMENT SERVICES indique avoir contesté ces mesures par courrier du 17/06/2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/02/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que la société ACTION LOGEMENT SERVICES se désiste de ses demandes de résiliation et d’expulsion à l’égard de Mme [J] [H] ;

Attendu qu’il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu entre l’association ASTRIA, à laquelle est substituée la société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées”.

Qu’il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

Attendu que l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ;

Que selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du même article ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Qu’en l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES indique que le locataire n’a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Que le bail portant sur un local meublé n’est pas soumis aux dispositions du titre I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que le précise l’article 2 de ladite loi ; qu’il en résulte que le bail est soumis, sous réserve des dispositions du titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aux dispositions des articles 1713 et suivants du code civil et des articles L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Sur la demande en paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 1249 et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ;

Attendu que la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail et la contrat de cautionnement VISALE, la quittance subrogative du 12/03/2024, celle du 11/12/2024 et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Qu’il résulte de ces pièces qu’au titre de la garantie souscrite, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé le bailleur en lui versant une somme totale de 15.415,20 euros, correspondant aux loyers et charges impayés précités, outre ceux des mois d’avril à décembre 2024, arrêtée au 17/12/2024, terme de décembre 2024 inclus ;

Que la dette est ainsi d’un montant de 15.415,20 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 17/12/2024, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5/09/2023 sur la somme de somme de 4.733,20 euros et à compter du jugement sur le surplus ;

Sur la solidarité passive

Attendu que l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur et in solidum aux indemnités d’occupation et aux frais de la présente instance ;

Sur le départ des lieux de Mme [J] [H]

Attendu que Mme [J] [H] a quitté les lieux le 15/06/2023 après délivrance d’un congé ; qu’en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, et en l’absence d’inscription au bail d’un autre colocataire, la clause de solidarité joue pendant une durée de 6 mois, soit jusqu’en décembre 2023 ;

Que Mme [J] [H] ne sera tenue solidairement de la dette locative qu’à hauteur de 7.919,20 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, ce qu’elle ne conteste pas ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 13/05/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 19/12/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, la caution subrogée dans les droits du bailleur ayant saisi la CCAPEX par courrier du 7/09/2023, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 5/09/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 5/11/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Que le locataire sera dans ce cas condamné à payer à la société Action Logement Services cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes que la caution aura elle-même réglées au bailleur à ce titre,et justifiées par une quittance subrogative ;

Sur l’expulsion

Attendu que M. [W] [L] étant, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des locaux, son expulsion doit être ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Attendu que M. [W] [L] et Mme [J] [H] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que la société ACTION LOGEMENT SERVICES se désiste de ses demandes de résiliation et d’expulsion à l’égard de Mme [J] [H] ;

Condamne M. [W] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 15.415,20 euros en remboursement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 17/12/2024, terme de décembre 2024 inclus, solidairement avec Mme [J] [H] à hauteur de la somme de 7.919,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5/09/2023 sur la somme de somme de 4.733,20 euros et à compter du jugement sur le surplus ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à compter du 5/11/2023;

Ordonne l’expulsion de M. [W] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification de la présente décision ;

Rappelle que, par application des articles L. 412-1 et R 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir libéré les lieux ;

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et CONDAMNE M. [W] [L] à payer à société ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même réglées à ce titre au bailleur, et justifiées par une quittance subrogative ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [W] [L] et Mme [J] [H] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,Le président,