TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/01157 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GUXF

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli – CS 14314 – 45043 ORLEANS CEDEX 1

représentée par Mme [M], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [G] [Y]

demeurant 28 rue Eric Nessler – Appt 1302 – 45330 LE MALESHERBOIS

non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 25 novembre 2005, la société LOGEMLOIRET – venant aux droits de la SIAP à compter du 1er juin 2021- a consenti en bail à Madame [G] [Y] un logement à usage d’habitation situé 28 rue Eric Nessler – appartement n°1302 – 45330 MALESHERBES, pour un loyer mensuel initial de 320,79 euros et 61,90 € de provision pour charges, payables à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 7 décembre 2023 à Madame [G] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.272,93 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire, la société LOGEMLOIRET a fait assigner par acte d’huissier du 12 mars 2024 Madame [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation en date du 25 novembre 2005, ainsi que la résiliation de plein droit dudit bail et ce à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [G] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe sis 28 rue Eric Nessler – appartement n°1302 – 45330 MALESHERBES, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force publique et d’un serrurier, et pour le sort des meubles, à ses frais et risques et périls, et conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [G] [Y] à lui payer la somme de 2.358,83 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner Madame [G] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 384,98 € égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux conformément à l’article 1760 du code civil ;

— condamner Madame [G] [Y] à lui payer une indemnité de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [G] [Y], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 7 décembre 2023 et de l’assignation ;

— voir constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’audience du 10 septembre 2024, la société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [M] – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative selon décompte d’un montant de 2.207,39 €, hors frais de poursuite.

Citée à l’étude, Madame [G] [Y] n’a pas comparu, ni personne pour elle, mais s’est excusée de son absence à l’audience par une lettre adressée au tribunal le 29 juillet 2024, accompagnée d’un certificat médical de son médecin-traitant attestant que son état de santé ne lui permettrait pas de se rendre à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience d’où il ressort que Madame [G] [Y] – atteinte d’une pathologie invalidante – élève ses 4 enfants à charge avec son compagnon Monsieur [I] [H] – en incapacité de travail suite à un accident professionnel – et du fait des difficultés financières rencontrées par le couple, deux dossiers de surendettement ont été déposés en 2023 (Madame [G] [Y]) et 2024 (Monsieur [I] [H]) actuellement en cours d’instruction.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 13 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Madame [G] [Y] dès le 4 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 7 décembre 2023 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 25 novembre 2005 contient une clause résolutoire applicable « dès le délai légal expiré » (article 12 des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.272,93 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Madame [G] [Y] disposait donc d’un délai pour régler cette somme de 1.272,93 euros, expirant le jeudi 18 janvier 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 18 janvier 2024.

L’expulsion de Madame [G] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [G] [Y] reste redevable des loyers jusqu’au 18 janvier 2024 et, à compter du 19 janvier 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 19 janvier 2024, la locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 384,98 €, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l’actualisation.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte détaillé démontrant que Madame [G] [Y] reste devoir la somme de 2.207,39 – hors frais de poursuite – à la date du 10 septembre 2024.

Toutefois, après vérification de ce décompte, ce montant sera ramené à 1.910,84 euros, ceci après soustraction des frais non contractuels « risqueloca » (92,18 €), pénalités « ops » (114,30 €) et frais de dossier SLS (22,87 €) imputés à tort au locataire, car non prévus contractuellement.

Absente à l’audience, Madame [G] [Y] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative.

Madame [G] [Y] sera donc condamnée à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 1.910,84 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Madame [G] [Y] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure au 18 janvier 2024, et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer actualisé du logement s’élevant à 384,98 euros à la date de résiliation du bail, ceci conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [Y], bien qu’excusée à l’audience, ne comparaît pas, ni personne pour elle, et ne sollicite par conséquent ni délais de paiement, ni suspension des effets de la clause résolutoire.

Outre le fait que seuls les délais de paiement peuvent éventuellement désormais être accordés d’office, force est de constater que Madame [G] [Y] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer, si bien qu’elle ne peut bénéficier de tels délais de paiement. La suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas possible pour cette même raison, mais également en l’absence de toute demande en la matière.

En conséquence, il ne pourra lui être accordé des délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [G] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, et au regard de la situation sociale et financière dégradée de Madame [G] [Y] en situation de surendettement, cette dernière sera néanmoins condamnée à verser à son bailleur la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2005 entre la société LOGEMLOIRET -venant aux droits de la SIAP à compter du 1er juin 2021- et Madame [G] [Y], concernant le logement à usage d’habitation situé 28 rue Eric Nessler – appartement n°1302 – 45330 MALESHERBES, sont réunies à la date du 18 janvier 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [Y], occupante du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.910,84 € (mille neuf cent dix euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 10 septembre 2024, et ce, hors frais de procédure, pénalités et frais divers ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer actualisé à la date de résiliation du bail, soit la somme de 384,98 euros (trois cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-dix-huit centimes), calculée à compter du 19 janvier 2024, suivant décompte arrêté au 10 septembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100,00 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation introductive ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,