RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00633 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHE6

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 NOVEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ GIE CDC HABITAT OUTRE MER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [M] [J] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Octobre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [M] [J] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] selon contrat du 29 novembre 2023, moyennant un loyer mensuel, dans son dernier état, de 714,30 euros, provision sur charges comprise.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 11 juin 2024, pour la somme en principal de 2.802,20 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [M] [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 août 2024 et subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [M] [J] [W] sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [T] [M] [J] [W] ;

— la condamnation de Monsieur [T] [M] [J] [W] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 6.981,97 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juin 2024 sur la somme de 2.802,20 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 714,30 euros équivalente au montant du loyer et des charges révisable jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (180,33 euros).

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 octobre 2025.

La société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 9.484,19 euros.

Régulièrement cité par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [T] [M] [J] [W] est non comparant ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 15 juillet 2025 soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 07 juin 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 29 novembre 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail est résolu en l’absence de paiement passé un délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Il convient de préciser que seules les dispositions contractuelles laissant un délai de deux mois au débiteur pour apurer sa dette s’appliquent nonobstant les dispositions légales prévoyant un délai de six semaines, dans la mesure où s’agissant d’un ordre public de protection, les dispositions contractuelles sont plus favorables au locataire.

Le commandement signifié le 11 juin 2024 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 11 août 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [T] [M] [J] [W] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 24 septembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [M] [J] [W] était débitrice, après soustraction des frais de procédure (405,13 euros), de la somme de 9.079,06 euros à la date du 08 octobre 2025.

Monsieur [T] [M] [J] [W] ne conteste pas la dette locative.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la société CDC HABITAT la somme de 9.079,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 08 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.802,20 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement d’office à Monsieur [T] [M] [J] [W].

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [M] [J] [W].

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [T] [M] [J] [W] sera également condamné à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 714,30 euros révisable, à compter du 11 août 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [M] [J] [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [T] [M] [J] [W] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2023 entre la société CDC HABITAT et Monsieur [T] [M] [J] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies au 11aôut 2024.

CONDAMNE Monsieur [T] [M] [J] [W] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 9.079,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 08 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024, sur la somme de 2.802,20 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [T] [M] [J] [W].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [T] [M] [J] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [M] [J] [W] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [T] [M] [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Monsieur [T] [M] [J] [W] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 714,30 euros révisable, à compter du 11 août 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE le surplus des demandes.

CONDAMNE Monsieur [T] [M] [J] [W] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE